INVESTISSEMENT IMMOBILIER EN SCPI

Quel est l’investissement le plus judicieux : acheter des parts de S.C.P.I. (Sociétés Civiles de Placement en Immobilier) ou réaliser un investissement immobilier locatif en direct ?

Avantages et inconvénients des deux solutions de placement.

S.C.P.I. de rendement ou fiscales ?

> Optez pour une Société civile de placement en immobilier de rendement si vous êtes à la recherche de revenus complémentaires immédiats. Un rendement supérieur à 4% par an en moyenne et aucun soucis de gestion.

> Choisissez une Société civile de placement en immobilier fiscale pour réduire vos impôts sur le revenu en profitant des mêmes dispositifs de défiscalisation qu’un investissement locatif en direct (la version Pinel, Loi Malraux, ou régime du déficit foncier).

Etape 1 : Le Bilan patrimonial avec votre conseiller

Avec votre conseiller en gestion de patrimoine indépendant (CGPI) vous définissez vos enjeux et objectifs à travers votre bilan patrimonial. Il est nécessaire qu’ils soit bien établi pour la réussite de l’opération d’investissement en parts de sociétés civiles de placement dans l’immobilier.

Etape 2 : Souscription et gestion de l’investissement au fil de l’eau

Vous souscrivez à la Société Civile Immobilière qui convient à votre situation.

1. La Société de gestion d’actifs immobilier collecte des fonds auprès des épargnants. Ces capitaux sont investis sur un ou des immeubles sélectionnés pour présenter les meilleures qualités, en termes d’emplacement, de prix, de confort d’utilisation notamment…etc. Ceci afin de conférer un maximum de sécurité à l’investissement. Cette partie incombe généralement au département Investissement (Investment).
2. La division Asset Management (AM) en assure la gestion (location, suivi des baux, encaissement des loyers, contentieux, relocation…).
   La Société de gestion doit par ailleurs assurer l’entretien et la conservation des immeubles. Elle fait réaliser les travaux nécessaires dans la limite de 10% (pourcentage légal) de la valeur total des actifs de la SCPI par an.
3. Intervient ensuite l’arbitrage de cession d’immeuble. Cela consiste à déterminer s’il est judicieux ou non de vendre un immeuble pour le remplacer par un autre qui présenterait de meilleures qualités. A savoir que chaque immeuble doit être conservé au minimum 6 ans et qu’il n’est pas possible de céder plus de 15% de la valeur total des actifs par an.

Etape 3 : Revente ou conservation des parts

Le porteur de parts décide à tout moment de conserver ou au contraire revendre ses parts.

Dans ce dernier cas, le cédant adresse son ordre de revente Scpi à la société de gestion.

Si le taux de rendement du marché pouvait dépasser les 6% aux alentours des années 2010, la moyenne depuis 2018-2020 se situe plutôt autours de 4,40%.

Alors comment expliquer la baisse du rendement des SCPI ?

Plusieurs facteurs permettent d’expliquer ce phénomène :

> Le prix des actifs immobiliers a continuer d’augmenter. Pas d’incidence concernant les biens immobiliers déjà en portefeuille mais un impact certain concernant les nouvelles acquisitions immobilières.

> Les loyers perçus ont généralement baissé, notamment si on prend en compte les mesures d’accompagnement (mois de loyers offerts, paiement des aménagements ou du déménagement d’un nouveau locataire société,…etc.). Par ailleurs, les biens immobiliers tertiaires sont tous en concurrence les uns les autres; l’offre étant globalement supérieur à la demande locative, réduire légèrement le loyer facial permet d’attirer des candidats locataires.

> Le secteur immobilier dans son ensemble subit plus de normes et de contraintes : environnementales, bien-être des occupants, mobilités réduites, normes acoustiques, mesures de sécurité. Ces ‘nouvelles’ dépenses pèsent sur la bilan final.

C’est la question que tout le monde se pose à juste titre.

Il n’y a évidemment pas de bonne réponse.

> Retenons plutôt un principe en matière d’investissement : la Diversification patrimoniale. Dit autrement, au lieu de placer 60000 euros dans une seule SCPI, pourquoi ne pas faire confiance à trois Sociétés de Gestion en investissant 20000 euros auprès de chacune d’elles ?

> Tachez par ailleurs de vous projeter afin de détecter les grandes tendances futures. Est-ce que le secteur des bureaux sera plus performant à terme que celui de la logistique, du résidentiel, de l’hotelerie ou encore des Universités/ Cliniques (S.C.P.I Santé) ?

> Enfin, comptez sur notre Cabinet pour partager sa vision avec vous lors d’une rencontre.