SCPI démembrement

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SCPI démembrement

 

La SCPI démembrement permet à l’investisseur nu-propriétaire d’obtenir une importante décote sur la valeur de son investissement et à l’usufruitier de percevoir des revenus complémentaires.

La SCPI démembrement consiste à distingue l’usufruit et la nue-propriété. Elle permet, en plus des avantages de la SCPI, de mettre en relation des acquéreurs potentiels de parts, dont l’un trouvera ses avantages dans la détention de la nue-propriété et l’autre de la possession de l’usufruit.


> Explication, fonctionnement

En SCPI démembrement l’usufruitier et le nu-propriétaire sont liés par un contrat qui réparti les droits de propriété des parts de la SCPI et fixe la durée du démembrement.

Deux types de démembrement sont possibles :

  1. Le démembrement temporaire : la durée du démembrement est fixée à l’avance par le contrat. C’est le cas le plus fréquent en matière de SCPI démembrement.
  2. Le démembrement viager : dans ce cas le démembrement prend fin au décès de l’usufruitier.


> Avantages d’investir en SCPI démembrement pour le nu-propriétaire

Durant la période de démembrement le nu propriétaire ne bénéficie d’aucun revenu. En conséquence, il n’est redevable d’aucun impôt sur le revenu et la valeur de l’actif n’entre pas dans l’assiette de l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune).

L’acquisition de la nue-propriété représente un réel atout fiscal et patrimonial :

  • Investissement immobilier à un pourcentage réduit de la valeur de la pleine propriété de l’actif (décote représentant environ 20 à 30%)
  • Pas d’IR et ni d’ISF pendant la période de démembrement temporaire
  • Revenus complémentaires futurs indexés sur l’inflation
  • Potentiel de valorisation à terme
  • Valeur refuge du placement pierre


> Avantages d’acheter des parts de SCPI démembrées pour l’usufruitier

Pendant la période du démembrement temporaire l’usufruitier perçoit la totalité des revenus des parts de la SCPI démembrement.

L’investissement en SCPI démembrement intéressera tout particulièrement les contribuables à faible taux d’imposition qui ont besoin de revenus complémentaires ou ceux situés dans des tranches d’impositions hautes mais capables de générer du déficit foncier afin de gommer les recettes locatives issues des parts de SCPI démembrée.

Concrètement les avantages de l’usufruitier sont :

  • L’usufruitier ne paye pas la pleine propriété des parts de SCPI démembrement mais il bénéficie de la totalité des revenus générés pas ces parts.
  • Cela procure un taux de rendement annuel très important


> Que se passe-t-il au terme du contrat de démembrement temporaire ?

Au terme du contrat de démembrement temporaire, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts sans supplément de prix et en exonération de tout droit (aucun frottement fiscal).


> Clé de répartition applicable lors d’un investissement en parts de SCPI démembrement

Les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété sont déterminées selon deux critères : le rendement moyen du bien et la durée de démembrement.

 DuréeUSUFRUITNUE-PROPRIETE
5 ans20%80%
7 ans26%74%
10 ans33%67%

Hypothèses généralement constatées sur le marché de la SCPI en démembrement

SCPI vous accompagne de la définition de votre projet d’investissement en SCPI démembrement jusqu’à sa concrétisation.

 

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