SCPI DÉMEMBREMENT : ACHETER SEULEMENT LA NUE-PROPRIÉTÉ DES PARTS
NB : Concerne le plus souvent l’épargnant particulier n’ayant pas besoin de revenus immédiats.
- L’épargnant personne physique n’ayant pas besoin de revenus se tournera vers la nue-propriété des parts de S.C.PI.
- Au contraire, une Société Personne Morale disposant d’une trésorerie d’entreprise excédentaire investira plutôt dans l’usufruit des parts afin de se générer un rendement régulier.
EXPLICATION, DÉFINITION, FONCTIONNEMENT
La SCPI en démembrement permet à l’investisseur nu-propriétaire d’obtenir une importante décote sur la valeur de son investissement et à l’usufruitier de percevoir des revenus complémentaires.
La SCPI démembrement consiste à distinguer l’usufruit de la nue-propriété. Elle permet, en plus des avantages de la SCPI, de mettre en relation des acquéreurs potentiels de parts, dont l’un trouvera ses avantages dans la détention de la nue-propriété et l’autre de la possession de l’usufruit.
En matière de SCPI démembrées, l’usufruitier et le nu-propriétaire sont liés par un contrat qui réparti les droits de propriété des parts de la SCPI et fixe la durée du démembrement.
Deux types de démembrement sont possibles :
- Le démembrement temporaire : la durée du démembrement est fixée à l’avance par le contrat. C’est le cas le plus fréquent en matière de SCPI démembrement.
- Le démembrement viager : dans ce cas le démembrement prend fin au décès de l’usufruitier. Cela ne concerne quasiment pas l’investissement en S.C.P.I.
À lire : Définition démembrement
AVANTAGES D’INVESTIR EN SCPI DÉMEMBREMENT POUR LE NU-PROPRIÉTAIRE (LE PLUS SOUVENT L’ÉPARGNANT PERSONNE PHYSIQUE)
Durant la période de démembrement, le nu-propriétaire ne bénéficie d’aucun revenu. En conséquence, il n’est redevable d’aucun impôt sur le revenu et la valeur de l’actif n’entre pas dans l’assiette de l’IFI-IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
L’acquisition de la nue-propriété représente un réel atout fiscal et patrimonial
AVANTAGES D’ACHETER DES PARTS DE SCPI DÉMEMBRÉES POUR L’USUFRUITIER (EN GÉNÉRAL, POUR LES SOCIÉTÉS PERSONNES MORALES PRÉSENTANT UN EXCÉDENT DE TRÉSORERIE)
Pendant la période du démembrement temporaire l’usufruitier perçoit la totalité des revenus des parts de la SCPI démembrement.
L’investissement en SCPI démembrement intéressera tout particulièrement les contribuables à faible taux d’imposition qui ont besoin de revenus complémentaires ou ceux situés dans des tranches d’impositions hautes mais capables de générer du déficit foncier afin de gommer les recettes locatives issues des parts de SCPI démembrée.
Concrètement les avantages de l’usufruitier sont :
QUE SE PASSE-T-IL AU TERME DU CONTRAT DE DÉMEMBREMENT TEMPORAIRE ?
Au terme du contrat de démembrement temporaire, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts sans supplément de prix et en exonération de tout droit (aucun frottement fiscal)
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Clé de répartition entre nue-propriété et usufruit
Les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété sont déterminées selon deux critères : le rendement moyen du bien et la durée de démembrement.
*Hypothèses généralement constatées sur le marché de la SCPI en démembrement
| Durée | USUFRUIT | NUE-PROPRIÉTÉ |
| 5 ans | 20% | 80% |
| 7 ans | 26% | 74% |
| 10 ans | 33% | 67% |
| 15 ans | 40% | 60% |
| 20 ans | 45% | 55% |
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USUFRUIT DE SCPI POUR PERSONNE MORALE
Si la nue-propriété des parts intéresse principalement l’épargnant particulier, le Chef d’Entreprise placera au contraire la trésorerie excédentaire de sa Société dans l’Usufruit de parts de SCPI.
POURQUOI PLACER SA TRÉSORERIE D’ENTREPRISE EXCÉDENTAIRE EN USUFRUIT DE SOCIÉTÉ CIVILE DE PLACEMENT EN IMMOBILIER ?
Avertissement
La valeur d’un investissement peut varier, tout comme les revenus qui y sont attachés.
L’investissement dans une SCPI ne bénéficie d’aucune garantie en capital ni en termes de performances.
Il s’agit d’un placement à long terme avec une recommandation de conserver les parts pendant une période d’au moins 8 ans.
S’agissant d’un investissement immobilier, la liquidité du placement peut être limitée. Le rachat des part peut être soumis à des réserves.
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