Fiscalité des SCPI

Le point sur la fiscalité des sociétés civiles de placement dans l’immobilier

En tant qu’investisseurs dans l’immobilier locatif, les détenteurs de part des SCPI perçoivent régulièrement des revenus.

Ces revenus sont de deux types :

1. les revenus locatifs issus de la location non meublée des biens et
2. les revenus financiers qui proviennent des placements de capitaux à court terme en attente d’investissement, des dividendes versés par les OPCI ou placements de trésorerie dans lesquels ils sont investis, ainsi que des plus-values mobilières ou immobilières.

Conformément à l’article 8 du Code Général des Impôts, une SCPI est « fiscalement transparente », c’est-à-dire qu’elle n’est pas directement assujettie à l’impôt. En revanche, chaque associé est taxé individuellement sur les revenus fonciers qu’il perçoit.

Lorsque la SCPI vend un actif (immobilier ou financier) ou qu’un de ses associés cède ses parts, les bénéfices (plus-values) issus de l’opération de vente sont également imposés.

> Fiscalité des SCPI en matière de revenus fonciers

La SCPI verse périodiquement les produits de la location à ses associés sous forme de quote-part correspondant à leurs apports. Si le détenteur de part est une personne physique assujettie à l’impôt sur le revenu, l’imposition est appliquée sur le principe des revenus fonciers. Les règles de taxation de cette quote-part sont toutefois différentes en fonction du montant total du revenu imposable.

Le revenu imposable en question est défini sur la base des recettes encaissées par la SCPI, auxquelles sont déduites les dépenses engagées au cours de l’exercice (dépenses d’acquisition et de gestion). Notons que les montants à déclarer sont communiqués chaque année aux associés par la société de gestion.

Très souvent, les bénéficiaires peuvent constater une différence entre ces montants et les revenus réels perçus. Le gérant peut en effet affecter une partie à l’alimentation du « report à nouveau » qui sert à absorber les pertes de rendement futur. Cela ne doit pas pour autant modifier la valeur du bénéfice imposable qui en principe, est celui réalisé au cours de l’exercice.

La détermination de l’impôt à payer tiendra compte de la tranche marginale d’imposition. On relève deux régimes distincts :

• le régime micro-foncier qui concerne les revenus inférieurs à 15 000 euros pour des biens détenus en direct et qui suggère un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus fonciers bruts. En d’autres termes, si le contribuable a arrêté de percevoir des revenus issus de biens immobiliers en direct, ou si les parts de SCPI sont ses seules sources de revenus, ce régime est automatiquement exclu.
• le régime réel : correspond de fait aux revenus supérieurs à 15 000 euros. Le redevable peut néanmoins choisir ce régime s’il a financé l’acquisition de ses parts par emprunt, et qu’à cette issue, les intérêts d’emprunt s’avèrent plus substantiels que l’abattement de 30%.

Les loyers perçus seront en outre soumis aux prélèvements sociaux, au taux de 17,2% depuis 2018.  

EXEMPLE

Un couple marié avec 2 enfants perçoit 91000 € de salaires nets après abattement. Il se trouve donc dans la tranche marginale d’imposition de 30%.

Le couple investi 100000 € dans des parts de SCPI mixtes bureaux/ commerces dont le rendement est de +4,5%./ anLes prélèvements sociaux  (PS) sont de 17,2% et leur TMI 30%.

•  si achat au comptant :

Calcul de l’impact fiscal de l’investissement = 4500 € x 47,2% = 2124 € par an supplémentaire

•   si achat à crédit sur 15 ans :

intérêt d’emprunt annuel = 4300 €

Calcul de l’impact fiscal = (4500 – 4300) x 47,2% = 95,4€ par an

> Fiscalité relative aux revenus financiers générés par la poche “trésorerie”

Dans le cadre de la gestion de leur trésorerie, certaines SCPI placent provisoirement des fonds en attente d’investissement ou issus d’une vente de biens dans des produits financiers. Ces derniers vont générer des intérêts qui seront eux-mêmes affectés aux revenus de la SCPI et donc imposés au barème progressif de l’impôt sur les revenus (depuis janvier 2013).

Mais depuis janvier 2018, le choix du prélèvement forfaitaire unique de 30% (pour un TMI supérieur ou égal à 30%) est devenu possible. Ce taux inclura entre autres l’impôt sur le revenu forfaitaire porté à 12,8% et les prélèvements sociaux au taux global de 17,2%. 

 Il est possible en revanche, si votre tranche marginale d’imposition est inférieure à 30%, d’opter pour l’imposition au barème progressif mais l’ensemble de vos revenus de capitaux mobiliers (comptes-titres par exemple) ainsi que leurs plus-values en cas de revente subiront la même imposition.

> Fiscalité sur les plus-values

En cas de cession de parts de SCPI, les bénéfices liés à la valorisation positive des parts cédées sont soumises à l’impôt sur les plus-values des particuliers. De même, une société de gestion qui décidera de vendre un bien immobilier ou un actif financier se verra imposé au même titre.

Toutefois, compte tenu de la transparence fiscale des SCPI, l’imposition se fera dans les deux cas, au niveau des porteurs de part selon les règles suivantes :

• s’il y a cession de parts : le redevable est soumis à l’impôt sur la plus-value pour une durée de détention inférieure à 22 ans, et aux prélèvements sociaux si la cession a lieu avant 30 ans de détention. Autrement dit, une opération intervenant après les durées indiquées donne lieu à une exonération des deux impôts. La plus-value nette est obtenue après l’application de l’abattement pour durée de détention (sur une durée de 0 à 30 ans). La valeur ainsi obtenue est imposée à l’IR au taux de 19% puis aux prélèvements sociaux à raison de 17,2%. Les plus-values supérieures à 50 000 euros feront l’objet d’un traitement spécifique pour toute cession intervenant à compter du 1er janvier 2013. Par ailleurs, toute vente inférieure à 15 000 euros ne bénéficiera pas d’une exonération.
• s’il y a cession d’immeubles : dans ce cas précis, les plus-values réalisées seront taxées au régime des plus-values immobilières. On reprendra les mêmes règles d’imposition avec l’application d’un abattement pour durée de détention différencié pour l’impôt sur le revenu (exonérée après 22 ans) et pour les prélèvements sociaux (exonérée après 30 ans). L’établissement de la déclaration et le paiement de l’impôt et des prélèvements sociaux sont confiés au notaire de la société de gestion pour le compte des associés redevables de l’IR.

S’il y a cession d’actifs financiers : les plus-values mobilières réalisées sont soumises à l’impôt progressif sur le revenu et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2% (ou au PFU de 30%). Elles sont imposées au niveau des associés personnes physiques.