Fonctionnement d'une SCPI

Tout comprendre sur les SCPI en 1 exemple

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Tout savoir sur le fonctionnement des SCPI

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement en Immobilier), parfois appelées « pierre-papier » sont des véhicules d’investissement collectifs reposant sur des actifs immobiliers. Il s’agit essentiellement d’immobilier tertiaire (bureaux, murs de commerce, locaux d’activité) pour les SCPI de rendement, et résidentiel concernant les SCPI fiscales (Pinel, Malraux, déficit foncier).

Un placement collectif

On parle de placement collectif car une société civile de placement dans l’immobilier compte plusieurs porteurs de parts qui ont décidé d’investir une partie de leur patrimoine. Un patrimoine diversifié comportant plusieurs biens immobiliers.

Prenons l’exemple d’un épargnant à la recherche d’un placement sûr et performant pour comprendre leur fonctionnement.

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Les étapes de l’investissement

M.Prudent souhaite placer 100.000 € de liquidités actuellement en sommeil sur son compte bancaire.

1. Conseil

Il sollicite tout d’abord un Conseiller en patrimoine indépendant qui a signé un ou des mandats avec des Sociétés de gestion spécialisées pour pouvoir commercialiser des SCPI.

2. Souscription

Ils remplissent ensemble le bulletin de souscription qui est immédiatement envoyé à la Société de gestion (Perial, Paref, Ciloger, BNP Reim, Sofidy, Primonial…par exemple).

3. Investissement

La Société de gestion encaisse alors le chèque de 100.000 euros de M.Prudent. D’autres investisseurs ont également décidé d’investir dans la SCPI. La Société de gestion a donc une trésorerie à investir dans des actifs immobiliers. Son équipe Investissement procède donc à des achats immobiliers qu’elle juge pertinents.

4. Gestion locative

L’équipe Asset Management de la Société de gestion prend le relais pour assurer la gestion locative des biens immobiliers en portefeuille avec comme principal objectif la maximisation du revenu locatif. Mise en location, état des lieux, gestion des demandes de congés au terme des baux…etc.

5. Perception de revenus

Les loyers perçus par la SCPI sont redistribués à M.Prudent à hauteur de sa quote part dans le capital de la SCPI. En effet, notre investisseur n’est pas le seul, les plus grosses sociétés civiles de placement immobilier de la place comportent plusieurs milliers de porteurs de parts appelés aussi associés.

6. Cycle de vie de la SCPI

Au fil de l’eau, la société de gestion assure la gestion, l’investissement, et l’arbitrage (décision de se séparer de certains actifs immobiliers jugés non stratégiques au profit de nouvelles acquisitions). C’est un cycle perpétuel. Les plus anciennes SCPI datent des années 70.

7. Satisfaction

Finalement, M.Prudent est très satisfait de son investissement. Il pensait acheter un studio à Paris mais a été effrayé par les contraintes grandissantes et la baisse du rendement locatif. Son placement est plus rentable et sans aucun soucis de gestion.


Historique SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement en Immobilier remontent aux années 1970.

1. Loi n°70-1300 du 31/12/1970 et Règlement AMF n°71-524 du 01/07/1971

  • création des SCPI.
  • fixation du régime applicable aux sociétés civiles faisant appel publique à l’épargne (art. L. 214-50 à L. 214-84 du Code Monétaire et financier).

2. Loi n°93-6 du 04/01/1993 et Règlement AMF n°94-05 du 26.08.1994 (J.O. du 09/09/1994) + n°94-483 du 09/06/1994

  • élargissement de l’objet social.
  • renforcement de la protection des souscripteurs (garanties équivalentes à celles des porteurs de parts d’OPCVM).

3. Loi n°2001-602 du 09/07/2001 et Règlement AMF n°2001-06 du 26/04/2002 (J.O. du 04/05/2002)

  • refonte complète du fonctionnement du marché secondaire.

Un conseil pour bien investir ?