La décollecte est un phénomène sain qui s'explique par plusieurs facteurs
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont un placement basé sur de l'immobilier.
Leur objectif ?
Collecter de l’argent auprès d’investisseurs afin de construire et développer un parc immobilier. La SCPI investit sur un ou plusieurs secteurs tels que le commerce, bureaux, loisirs, santé, tourisme, logements…
En échange de leur participation financière, les épargnants se voient rétribués sous forme de dividendes.
Cette rétribution prend sa source dans les loyers collectés par la SCPI. Elle est distribuée au prorata du montant placé par les investisseurs.
Les SCPI sont parfois confrontées à un phénomène de décollecte.
Plusieurs facteurs peuvent expliquer cette situation.
Le temps, un facteur responsable de la décollecte de certaines SCPI ?
Ancienneté des SCPI et ses investisseurs
La décollecte naturelle de quelques SCPI peut s’expliquer par l’âge de certains Porteurs de parts.
En raison de leur caractère stable et de la régularité des rendements, elles ont été particulièrement prisées par des générations d’épargnants ayant vieilli.
Les investisseurs, souvent à la recherche d’une source de revenus complémentaires pour leur retraite, ont trouvé – au cours de leur vie active – dans les SCPI un moyen efficace de diversifier leur portefeuille tout en bénéficiant d’un revenu locatif potentiel.
Au fil des années, les épargnants ont pris de l’âge et nombre d’entre eux sont aujourd’hui décédés.
Les héritiers détiennent des parts qu’ils n’avaient peut-être pas prévu d’acquérir et sont susceptibles de les revendre.
Certains sont susceptibles d’avoir une tolérance différente au risque ou des objectifs d’investissement distincts de leurs parents. Ce changement d’aspiration incite les épargnants à se tourner vers d’autres types de placements. Cette transition générationnelle constitue l’un des premiers facteurs de cette décollecte naturelle.
Besoin économique des héritiers, une nécessité
Lorsqu’un souscripteur de SCPI décède, ses héritiers se voient souvent conférer la propriété des parts. Cependant, ils peuvent se retrouver dans une situation où ils ont besoin de liquidités pour diverses raisons, dont l’une des plus courantes est l’achat d’une résidence principale.
En effet, l’acquisition d’un logement est une étape majeure dans la vie d’un individu, nécessitant souvent un apport financier conséquent. Dans ce contexte, la vente de parts de SCPI héritées peut représenter une source de financement attractive.
Cela est d’autant plus vrai dans un marché immobilier tendu où les prix de l’immobilier résidentiel sont élevés. La nécessité des héritiers de mobiliser des fonds pour l’achat d’une résidence principale favorise ce phénomène de décollecte naturelle.
Rationalisation des participations financières dans les SCPI de la part des Investisseurs Institutionnels
Les investisseurs institutionnels, comme les fonds de pension, les compagnies d’assurance ou les banques, jouent un rôle significatif sur le marché des SCPI. Ces acteurs disposent de vastes portefeuilles d’investissement et ont des critères d’investissement spécifiques, souvent liés à leurs obligations fiduciaires envers leurs clients.
Dans le cadre de leur processus de gestion de portefeuille, ces investisseurs peuvent procéder à une rationalisation de leurs participations, ce qui peut impliquer la vente de leurs parts de SCPI. Cette rationalisation peut s’expliquer par :
- Recherche de diversification accrue : elle tend à réduire l’exposition des investisseurs aux SCPI pour investir dans d’autres types d’actifs.
- Considérations de performance : si les investisseurs institutionnels estiment que le rendement des SCPI est susceptible de diminuer à l’avenir, ou que d’autres investissements offrent un rapport risque/rendement plus attractif, ils peuvent décider de réduire leur participation.
- Facteurs réglementaires : de nouvelles règles en matière de capital ou de liquidité peuvent les contraindre à détenir des actifs plus liquides ou moins risqués, ce qui peut entraîner une réduction de leur investissement dans les SCPI.
- Facteurs spécifiques à l’entreprise : tels que des changements dans la stratégie d’investissement ou la structure de l’entreprise, peuvent également conduire à une rationalisation de la participation dans les SCPI.
La rationalisation des participations financières des investisseurs institutionnels peut donc contribuer au processus de décollecte des SCPI. Néanmoins, il est important de noter que le retrait de fonds à court terme, ne remet pas en cause la viabilité à long terme des SCPI.
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L'obsolescence des immeubles
La décollecte engendrée par la vacance locative
Qu’est-ce que la vacance locative ?
La vacance locative désigne la période durant laquelle l’immeuble n’est pas loué.
Les causes de cette vacance peuvent s’expliquer par :
- Une difficulté concernant la recherche de locataire solvables
- Manque d’attractivité du bien
- Montant du loyer trop élevé
- Travaux réalisés dans le cadre d’une réhabilitation de l’immeuble
Dans le cadre d’une SCPI, la vacance locative dépend de la qualité de gestion du parc immobilier.
Les immeubles vacants ont une influence sur le Taux d’Occupation Financier (TOF) de la SCPI.
Vous l’aurez compris, la vacance locative tend à augmenter la décollecte de celle-ci.
Le TOF est un indicateur de performance locative. Lorsqu’il est supérieur à 90%, on le considère comme « bon».
Au cours du 2ème trimestre 2022, le TOF des SCPI est de 93,27%. En effet, la majorité des SCPI se trouvait à cette date, au-dessus du seuil des 90%.
Hypothèse de vacance locative à durée indéterminée liée au travaux
En faveur de sa stratégie d’investissement et de valorisation de son parc immobilier, une SCPI est susceptible de réaliser des travaux de réhabilitation des immeubles pour assurer le confort de ses locataires de répondre à leurs besoins. Le Gestionnaire peut également décider de changer la destination d’une partie de son patrimoine afin de contribuer à une répartition sectorielle équilibrée.
Sur cet exemple, nous pouvons voir qu’une SCPI a procédé à une diversification de son patrimoine à travers la transformation de 25 % de ses bureaux en logements.
Ces changements sont en capacité de donner lieu à une décollecte naturelle. Ce genre de répercussion n’est pas une fatalité. Bien au contraire, cela confère à la SCPI un potentiel d’optimisation des performances annuelles et une meilleure mutualisation des risques.
En conclusion, la décollecte des SCPI en France est un phénomène complexe qui résulte d’une combinaison de facteurs : transition générationnelle, besoins financiers des héritiers et stratégie d’investisseurs institutionnels.
Les SCPI offrent une exposition à l’immobilier avec un niveau de risque relativement faible et un rendement potentiellement attrayant.
Ce phénomène de décollecte naturelle n’est pas nécessairement négatif. Au contraire, elle peut dans certains cas témoigner d’un changement de positionnement stratégique, de bonne augure quant aux performances futures de la SCPI.
L’étude des indicateurs de performances d’une SCPI nécessite des connaissances en finance, immobilier et fiscalité. L’appréhension de ces données dépend du contexte. La sélection d’un placement financier nécessite l’analyse de plusieurs facteurs co-dépendants à la prospérité de la SCPI.
Avertissement
La valeur d’un investissement peut varier, tout comme les revenus qui y sont attachés.
L’investissement dans une SCPI ne bénéficie d’aucune garantie en capital ni en termes de performances.
Il s’agit d’un placement à long terme avec une recommandation de conserver les parts pendant une période d’au moins 8 ans.
S’agissant d’un investissement immobilier, la liquidité du placement peut être limitée. Le rachat des part peut être soumis à des réserves.
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