Revente SCPI

Tout savoir sur le marché secondaire des parts de SCPI

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Comment optimiser votre revente SCPI ?

Les SCPI n’étant pas un produit coté en Bourse, elle affiche une moindre liquidité comparée à d’autres actifs financiers. Les conditions de cession (prix, délai) sont sujets à l’évolution du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI.

En matière de revente SCPI, il est nécessaire de bien distinguer les SCPI en fonction de leur forme juridique. Selon qu’elles sont à capital fixe ou à capital variable.


1. Revente SCPI à capital variable

Pour les SCPI à capital variable, l’associé qui souhaite vendre tout ou partie de ses parts dispose de deux possibilités :

  • Le retrait de ses parts (le retrait doit être formulé à la Société de Gestion par lettre recommandée).
  • La vente de gré à gré sans intervention de la Société de Gestion.

Ce type de statut permet une plus grande souplesse en termes de revente SCPI.

Contrairement à la SCPI à capital fixe, la SCPI a capital variable a la possibilité à tout moment d’émettre ou de racheter, à un associé qui souhaite réaliser une opération de revente SCPI, ses parts.

Dans le cas où les demandes de retrait sont nettement supérieures aux souscriptions, un fonds de remboursement pourra être constitué (possibilité de cession d’actifs) afin de satisfaire les cédants.

La variation du capital exige tout de même un plafond bas et un plafond haut, fixé par la société de gestion.

Etape 1 : j’envoie ma demande de remboursement des parts
Le cédant demande à être remboursé de ses parts.

Etape 2 : la société de gestion émet de nouvelles parts
La société de gestion émet de nouvelles parts pour financer le remboursement des parts du sortant.


2. Revente SCPI à capital fixe

Pour la vente de parts de SCPI à capital fixe :

  • soit de gré à gré si le porteur de parts trouve un acheteur sur le marché secondaire, sans intervention de la Société de Gestion, mais souvent avec l’aide d’un intermédiaire financier qui recense quelques acheteurs potentiels.
  • soit avec l’aide de la Société de Gestion qui centralise et rapproche les ordres d’achat ou de vente des parts.

Lorsqu’un associé souhaite céder, toute ou partie de ses parts, il se doit de chercher un associé repreneur des parts. Sinon il devra faire appel au marché secondaire pour sa revente SCPI.

Le capital plafond doit rester fixe, c’est pourquoi il sera indispensable d’avoir un acquéreur.

Après la confrontation de l’offre et de la demande, un prix d’équilibre sera fixé. Celui-ci sera le montant net que percevra le cédant suite à son opération de revente SCPI. L’acquéreur, lui, devra automatiquement s’acquitter d’un droit d’enregistrement proportionnel de 5% sur la base du prix de la part.

Etape 1 : je m’inscris sur le carnet d’ordres
Le cédant inscrit son ordre de revente SCPI sur le carnet d’ordres en indiquant le prix par part auquel il souhaite réaliser la cession.

Etape 2 : confrontation de l’offre et la demande
Les demandes d’achats et de reventes sont confrontées sur le marché secondaire.

Etape 3 : fixation du prix de cession
Le prix d’exécution est fixé suite à la confrontation des ordres de revente SCPI et d’achat. C’est le prix auquel la plus grande quantité de parts pourra être échangée.

Focus réforme du marché secondaire : initié par la loi du 9 juillet 2001, son principal objectif est de fluidifier le marché de revente SCPI à capital fixe. La méthode de détermination du prix a été modifiée pour aboutir à un prix unique de transaction, c’est le prix d’exécution. Il permet de mettre tous les associés sur un pied d’égalité.

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