SCPI : tout savoir pour bien investir

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Les Experts SCPI-Online vous aident à comprendre les SCPI grâce à des explications précises et accessibles

Vous souhaitez investir votre épargne dans du patrimoine immobilier du type SCPI ? Avant de vous lancer les yeux fermés, prenez le temps d’en connaître les principes fondamentaux. Nous vous accompagnons dans votre investissement en SCPI.

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Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Que veut dire SCPI ?

L’acronyme SCPI signifie « Société Civile de Placement Immobilier ».

Il existe 3 catégories de SCPI :

  1. De rendement
  2. Fiscale
  3. De plus-value

 

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Quel est son fonctionnement ?

Une SCPI est une Société non cotée en Bourse dont le but est de collecter l’épargne d’un ensemble d’investisseurs particuliers. Ces derniers investissent donc leurs fonds propres dans du patrimoine immobilier locatif.

Chacun des Associés se retrouve ainsi propriétaire d’une partie du parc immobilier. La SCPI reverse à chaque investisseur une quote-part des loyers perçus (revenus locatifs) sous la forme de dividendes trimestriels.

 

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Ne pas confondre une SCPI avec un OPCI

Si SCPI et OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) présentent quelques différences fiscales ainsi qu’en matière de frais d’entrée, la différence principale se trouve dans la composition du patrimoine détenu.

  • Une SCPI investi à 100 % dans de l’immobilier afin de le louer.
  • L’OPCI de son côté va varier son investissement de 60 à 90 % dans de l’immobilier locatif (bureaux, locaux, commerces, entrepôts, etc.); La part restante repose sur des produits financiers. Enfin, une poche de liquidité qui va être utilisée pour combler d’éventuelles sorties d’Associés. Grâce à cette composition, les OPCI sont beaucoup plus liquides et souples, permettant de se retirer à tout moment et de récupérer son capital.

La tendance montre toutefois que les SCPI sont préférées par la majorité des épargnants car elles génèrent globalement plus de rentabilité et ce, de manière plus régulière.

 

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La notion de Pierre Papier

La notion de « Pierre Papier » fait partie intégrante de l’univers des SCPI.

« Pierre Papier » symbolise l’idée que les investisseurs d’un bien immobilier détiennent non pas l’immobilier en dur, en tant que « Pierre », mais le détiennent sous forme de parts, donc de « Papier ».

Investir en SCPI, c’est donc investir dans la « Pierre Papier ».

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Les 3 types de SCPI : quelles différences ?

Il est important de dissocier les différents types de SCPI. Ci-dessous, nous vous présentons les grands principes de chacune d’entre elles.

#1 SCPI de rendement

La recherche de rendement

Comme son nom l’indique, ce type de SCPI a pour objectif principal la recherche de rendement régulier par le biais de dividendes généralement reversés trimestriellement.

Le Fonds investit dans des immeubles de bureaux, commerces ou locaux d’activités (on parle d’immobilier tertiaire). Cela en fait l’investissement en SCPI le plus répandu.

 

#2 SCPI fiscale

Réduisez vos impôts

Les SCPI fiscales ont pour objectif d’investir dans l’immobilier d’habitation neuf ou rénové.

Calcées sur les Dispositifs de Défiscalisation Immobilière habituelles (Loi Malraux, Loi Pinel, Régime du Déficit Foncier, Monument Historique), le but est la réduction d’impôts grâce à la déduction de certains frais comme les frais de gestion et d’entretien des biens immobiliers.

Néanmoins, les revenus perçus sont de manière générale moins élevés du fait de ces déductions. Plusieurs SCPI fiscales sont disponibles sur le marché, à l’instar de la SCPI Pinel, SCPI Malraux et autres.

 

#3 SCPI de plus-value

Privilégiez une forte plus-value

Ces SCPI visent à générer une forte plus-value immobilière à destination de l’investisseur, en contrepartie d’une rentabilité généralement inférieure aux autres SCPI. Pour y parvenir, elles achètent soit des immeubles neufs en cours de construction (VEFA) soit la nue-propriété de logements.

Pour en savoir plus, retrouvez notre article détaillé sur les 3 différents types de SCPI.

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Quel est le taux de rendement d’une SCPI ?

D’après l’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière (IEIF), une SCPI propose un taux de rendement moyen de +4,39% entre 2017 et 2022.

Sur l’année 2021, la rentabilité moyenne s’élevait à 4,49%.

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Focus sur la fiscalité des SCPI

Conformément à l’article 8 du Code Général des impôts, une SCPI est « fiscalement transparente », c’est-à-dire qu’elle n’est pas directement soumise à l’imposition. Toutefois, chaque porteur de parts est taxé individuellement sur les revenus fonciers qu’il perçoit.

Nos experts ont réalisé un dossier complet sur la Fiscalité des SCPI afin de vous aider à mieux comprendre le type d’imposition qui vous concerne.

 

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Avantages d’acheter une SCPI

Les SCPI, des investissements immobiliers aux bénéfices pertinents

Acheter des parts de SCPI à capital fixe ou variable, c’est l’avantage de mutualiser vos biens, d’obtenir des revenus réguliers avec rendement intéressant, le tout en ayant une gestion clé en main. Cette dernière a pour rôle de gérer pour vous l’intégralité du processus de location, c’est à dire :

  • Rechercher et acquérir des biens immobiliers
  • Trouver des locataires
  • Gestion de l’état des lieux
  • Récupération du loyer
  • Régularisation des charges
  • Réalisation des travaux si besoin

Toutefois, selon le contrat établi, il existe un prix de souscription. Ainsi, ces services peuvent faire l’objet de frais de gestion et / ou de frais d’entrée.

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Frais appliqués aux SCPI 

  • Frais de gestion : compris entre 8% et 10% des loyers
  • Frais d’entrée :  montant à hauteur de 5% à 12% de la valeur investie par l’associé.

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Quelles sont les étapes pour investir dans une SCPI ?

 

1. Bilan patrimonial, définition des objectifs & stratégie

Dans un 1er temps, il est important de faire un bilan de votre patrimoine à l’aide d’un conseiller en gestion de patrimoine. Vous pourrez alors définir ensemble l’objectif patrimonial ainsi que la stratégie à mettre en place. Cette 1ère étape est cruciale pour mener à bien l’opération d’investissement en parts d’une Société Civile de Placement dans l’Immobilier

2. Choisir la SCPI qui vous convient

Après avoir affiné votre choix avec l’aide d’un conseiller sur différents critères de sélection (Objectif, qualité, diversification de patrimoine, montant des frais, etc.), vous adhérez à celle qui convient le mieux à votre situation.
Nos experts sont à votre écoute gratuitement et sans engagement pour vous aider à faire votre choix : contactez un expert SCPI-Online.
Retrouvez également notre comparateur de SCPI en ligne.

3. Investir dans la SCPI

La SCPI de votre choix récolte alors les fonds auprès des investisseurs puis s’occupe de tout le processus d’acquisition du bien immobilier comme le choix d’emplacement, de montant, de confort d’usage, etc.
Elle assure également la sécurisation maximale de l’investissement via le département « Investment ».
En somme, l’investisseur finance et la SCPI gère.

4. Gestion de la SCPI

Ici l’investisseur n’intervient pas et n’a aucune action à entreprendre.
La division Asset Management (AM) en assure la gérance (baux, suivi des baux, recouvrement des loyers, contentieux, relocalisation, etc.). La société de gestion doit également assurer l’entretien et la protection de l’immeuble. Elle réalise annuellement les travaux nécessaires dans la limite de 10% (pourcentage légal) de la valeur totale des actifs de la SCPI.

5. Arbitrage de cession d’immeuble

Il s’agit de se questionner sur la potentielle revente du bien actuel des différents associés, afin de le remplacer par un nouveau qui présente de meilleures caractéristiques.
A noter : chaque immeuble doit être conservé au minimum 6 ans. Vous pouvez revendre au maximum 15% de la valeur totale des actifs chaque année.

6. Revente et conservation de parts

Le porteur de parts décide à tout moment de conserver ou au contraire revendre ses parts SCPI.

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Quels sont les moyens de paiement dans une SCPI ?

Il existe 4 moyens de paiement afin d’acheter des parts SCPI :

  • Achat en cash : vous devenez alors porteurs de parts en direct. Vous profitez de tous les avantages des SCPI.
  • Achat à crédit : vos revenus locatifs couvrent en grande partie les mensualités de crédit. Il en résulte un faible effort d’épargne de votre part.
  • Assurance vie : une alternative intéressante aux fonds en euros & un avantage fiscal.
    À lire : dossier complet sur l’investissement en SCPI assurance vie.
  • Par le démembrement : le démembrement est un principe du Code Civil consistant à séparer la nue-propriété et l’usufruit.

FOCUS sur LES SCPI en démembrement

Atout fiscal et patrimonial pour l’un, recherche de bénéfices pour l’autre

Une SCPI en démembrement consiste à mettre en relation, sur une période de 5 à 15 ans, deux investisseurs potentiels :

  • L’un va être le nu-propriétaire (celui qui est propriétaire des murs) et
  • l’autre l’usufruitier (celui qui perçoit les loyers du bien ou qui a la jouissance du bien).

Pour le nu-propriétaire, c’est un réel atout fiscal et patrimonial (décôte importante, pas d’impôts pendant la période de démembrement, potentiel de valorisation à terme, etc.).

Pour l’usufruitier, l’avantage est de percevoir l’intégralité des loyers pendant la période de démembrement avec une remarquable visibilité ainsi qu’un taux de rendement d’environ 4,5% par an.

Une fois la période de démembrement terminée, le nu-propriétaire récupère l’intégralité du bien (la pleine propriété) sans frottement fiscal.

Investir en démembrement de propriété est souvent utilisé lors d’une stratégie de gestion de patrimoine. Par exemple pour éviter l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), préparer une succession ou encore profiter de la valorisation du bien par rapport à la part investie initialement.

Toutefois, il convient de bien connaître les aspects fiscaux et juridiques avant de se lancer.

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Risques d’une SCPI

Même si ils sont mesurés, il est important d’identifier les risques afin de pouvoir les appréhender au mieux.

  • L’immobilier peut chuter : certains événements peuvent perturber le marché de l’immobilier et ainsi impacter votre investissement. Les intérêts peuvent être plus faibles.
  • Ne pas diversifier ses placements : plus vous optez pour des SCPI diversifiées, plus vous sécurisez votre capital.
  • La perte temporaire de valeur de parts : chaque part de SCPI a une valeur propre attachée à la part d’actifs gérés qu’elle détient. En cas de perte de valeur d’un ou de plusieurs biens immobiliers, la part de la SCPI suivra le même chemin.
  • L’absence de garantie en capital, rendement ou liquidité : d’un point de vue purement juridique, il n’y a aucune garantie lors d’un investissement en SCPI.
  • La variation du taux de remplissage : si le taux de remplissage des immeubles est faible, alors vos intérêts peuvent être impactés.
  • La liquidité des parts d’une SCPI, clé de la revente : si acheter des parts de SCPI est simple, les revendre peut parfois prendre du temps.
  • L’impact de la fiscalité : le placement en SCPI est considéré par le Fisc comme un investissement immobilier direct relevant du régime fiscal des revenus fonciers et donc soumis à l’impôt.
  • Attention aux rendements trop aguicheurs : il n’y a pas de rendement sans risque. Les performances passées ne constituent pas non plus une garantie de performance future. Soyons donc prudents face à des rentabilités trop attrayantes.
  • Arnaques en ligne : Il existe de nombreuses arnaques sur internet. Le régulateur AMF a créé une liste noire pour vous éviter des surprises.
    Accédez à la liste de noire de l’AFM.

Retrouvez notre dossier complet pour évaluer et éviter les Risques & Danger SCPI.

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Nos experts SCPI-ONLINE vous accompagnent dans votre stratégie patrimoniale

Nos spécialistes vous mettent à disposition leur expertise et vous conseillent sur la marche à suivre pour éviter les risques de votre placement en Société Civile de Placement Immobilier. SCPI-Online vous accompagne afin de mieux investir votre capital et d’en tirer des revenus attractifs.

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Résumé : pourquoi et comment investir en SCPI ?

Investir en SCPI constitue un placement immobilier de long terme comportant de nombreux bénéfices et quelques risques mesurés.

  • Une SCPI est un placement immobilier collectif; votre épargne est répartie sur plusieurs immeubles.
  • Le revenu locatif des Sociétés Civiles de Placement Immobilier est reversé sous forme de dividende, généralement de manière trimestrielle.
  • Chaque catégorie de SCPI a ses caractéristiques : Fiscale / de Rendement / Plus-value / en Démembrement.
  • Stabilité : revenus réguliers avec une rentabilité intéressante.
  • Prix de souscription : des frais de gestion et / ou d’entrée peuvent être constatés.
  • Gestion simple et facilitée (Une Société spécialisée s’occupe de tout : acquisition de biens, recherche de locataires, état des lieux, travaux, revente…).
  • Moyens de paiement : en Cash, à Crédit, via un Contrat d’Assurance-Vie, en Démembrement.
  • Un risque mesuré.
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