PRÉSENTATION DES CATÉGORIES DE SCPI
On distingue 4 familles de SCPI qui répondent à des objectifs d’investissement différents.
Leur point commun concerne le sous-jacent qui est toujours de l’immobilier réel.
SCPI DE RENDEMENT
Les SCPI de rendement sont les plus répandues.
Elles représentent plus de 80% de la collecte auprès des épargnants.
Il est question de placement collectif regroupant plusieurs porteurs de parts qui souhaitent investir dans l’immobilier professionnel (bureaux et commerces principalement, locaux d’activités et de logistiques, actifs européens, hôtellerie voire SCPI de santé).
L’épargnant recherche un rendement performant de paire avec un niveau de risque maitrisé.
Grâce à la Société de Gestion, l’investisseur n’a pas à se soucier des contraintes liées à la gestion du parc immobilier de sa SCPI.
FONCTIONNEMENT D’UNE SCPI DE RENDEMENT
L’investisseur achète les parts d’un parc immobilier.
Ce parc est géré par une Société de Gestion. Elle intervient de l’achat à la location et de la collecte à la distribution des dividendes (qui s’effectue au prorata des parts détenues de la SCPI).
AVANTAGES DES SCPI DE RENDEMENT
L’immobilier professionnel est un marché sain sur le long terme, contrairement à l’habitation qui peut connaître davantage de grandes fluctuations
Le patrimoine est diversifié par la Société de Gestion, les locataires et les actifs sont plus nombreux, l’investissement est donc moins risqué
Gestion assurée par l’Asset Manager, qui assure aussi l’avance de trésorerie nécessaire au fonctionnement du parc immobilier
En moyenne, elle est de 4,5% net de frais (objectif non garanti)
L’investissement s’adapte à votre budget
Utiliser le comparateur en ligne pour découvrir quelle est la meilleure SCPI de rendement.
LA CATÉGORIE DES SCPI FISCALES
Les SCPI fiscales permettent d’investir dans l’immobilier d’habitation neuf ou rénové, tout en confiant la gestion à un Spécialiste agréé par l’AMF.
De cette manière, l’investisseur n’a pas à se soucier de la gestion des actifs et perçoit un avantage fiscal.
L’épargnant qui souhaite investir en SCPI fiscales recherche avant tout une réduction d’impôt dont le bénéfice lui est accordé grâce aux dispositifs de défiscalisation en vigueur :
- Pinel,
- Malraux,
- Denormandie,
- Régime du Déficit Foncier.
LES SCPI PINEL
Le dispositif de défiscalisation Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d’un taux de réduction d’impôts de 12, 18 ou 21%, à condition d’un engagement locatif sur 6, 9 ou 12 ans.
Les SCPI Pinel investissent exclusivement sur des immeubles qui respectent les normes énergétiques RT 2012 et BBC.
En théorie, lors de l’achat d’un appartement en direct, l’investisseur choisit la durée de son investissement locatif ainsi que son taux de réduction d’impôts.
Néanmoins dans le cadre d’une SCPI Pinel, la durée est fixée par la Société de gestion : prévoir 16 ans de blocage.
LES AVANTAGES D’UNE SCPI PINEL
La SCPI permet à l’investisseur de diversifier son patrimoine
L’investisseur n’a pas à se soucier de la gestion; elle est assurée par le gérant qui se charge de la revente du/des biens au terme de la durée de location
Quelques centaines d’euros suffissent pour démarrer ce type d’investissement. Il n’y a pas de frais de notaires; contrairement à l’investissement immobilier direct
Plusieurs appartements composent le portefeuille d'actifs immobiliers
LES INCONVÉNIENTS D’UNE SCPI PINEL
Qu’avec une SCPI de rendement (en raison de l’encadrement des loyers propres à la loi Pinel)
Peu de choix d’investissement sous cette forme
La période de conservation minimum est de 16 ans en général
En savoir plus sur les SCPI Loi Pinel.
LES SCPI MALRAUX
Le dispositif de défiscalisation Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt « one shot » de 30% du montant des travaux (jusqu’à 100 000€).
Les SCPI Malraux favorisent l’investissement dans l’immobilier à rénover, dans un certain secteur géographique « protégé » pour son patrimoine architectural.
La durée de conservation est généralement de 15 ans.
LES AVANTAGES D’UNE SCPI MALRAUX
LES INCONVÉNIENTS D’UNE SCPI MALRAUX
Obtenir davantage de précisions sur les SCPI Loi Malraux.
LES SCPI RÉGIME DU DÉFICIT FONCIER
On parle de déficit foncier lorsque les charges déductibles sont supérieures aux revenus fonciers perçus.
La vocation d’une SCPI du déficit foncier est d’investir dans de l’immobilier à rénover.
Le coût des travaux de rénovation sera absorbé par les revenus de l’investisseur et donc déduits de ses impôts pendant 10 ans.
C’est un investissement de long terme.
LES AVANTAGES D’UNE SCPI DE DÉFICIT FONCIER
Obtenir davantage de précisions sur les SCPI Déficit Foncier
SCPI DE PLUS-VALUE
Comme son nom l’indique, la SCPI de plus-values vise à générer une forte plus-value, en contrepartie d’un rendement généralement inférieur aux autres SCPI.
Par exemple, la SCPI Pierre 48 de PAREF GESTION mise sur des appartements loués sous le régime de la Loi de 1948 à des loyers privilégiés.
Lors du départ du locataire à terme, l’appartement est revendu aux conditions de marché.
A titre d’exemple, la valeur des actifs en portefeuille de la SCPI Pierre 48 est inférieure à 7500€/m² par bien, alors que les prix de marché parisien sont proches de 10 000€/m².
L’objectif est de valoriser le patrimoine de l’investisseur.
La SCPI de plus-value est un investissement à très long terme qui consiste à l’achat de biens qui gagneront de la valeur lors de la revente des parts.
Entre temps, les investisseurs ne perçoivent pas de rendement, sauf dividendes exceptionnels.
Les biens recherchés pour ce type d’investissement sont des biens décotés, notamment ceux dépendant de la loi de 1948 qui garantissait un loyer bas au sortir de la Seconde Guerre Mondiale. Ces loyers sont bien en dessous des prix du marché actuel.
La SCPI en plus value bénéficie des même avantages que pour toute SCPI (tranquillité d’esprit, flexibilité d’investissement…). Cependant, il faut envisager un investissement à plus long terme.
Je découvre les vertus de la SCPI Pierre 48 pour constituer patrimoine.
DEMANDEZ-NOUS UN CONSEIL POUR BIEN ACHETER VOTRE SCPI
SCPI EN DÉMEMBREMENT
Démembrement : séparation entre la nue-propriété et la SCPI et de l’usufruit.
Acheter des parts de SCPI démembrées consiste à mettre en relation deux investisseurs potentiels qui vont être le nu-propriétaire et l’usufruitier, chacun ayant des objectifs aussi différents que complémentaires. Le démembrement est généralement effectué dans une logique de transmission.
L’usufruitier et le nu-propriétaire de la SCPI démembrée sont liés contractuellement durant toute la durée du démembrement temporaire (ou parfois viager) de 10 à 20 ans.
AVANTAGE POUR LE NUE-PROPRIETAIRE
L’investisseur nu-propriétaire va bénéficier d’une décote importante sur la valeur totale des parts de SCPI. En effet, la valeur de la nue-propriété est calculée selon un barème.
Plus la durée d’investissement est longue, plus la décote sera importante, pouvant atteindre 40% de la valeur des parts en pleine propriété.
L’investissement en parts de SCPI en nue-propriété est une stratégie patrimoniale à privilégier pour développer son patrimoine, sans pour autant augmenter sa charge fiscale (absence de revenus locatifs durant le démembrement).
AVANTAGE POUR L’USUFRUITIER
L’acheteur usufruitier paiera l’autre partie des parts démembrées, mais bénéficiera en revanche de la totalité des revenus générés par la SCPI durant toute la durée du démembrement.
L’achat de l’usufruit de parts de SCPI s’adresse aux investisseurs ayant besoin de revenus complémentaires.
Au terme du démembrement temporaire, la pleine propriété est reconstitué au profit de l’investisseur nu-propriétaire.
Plus d’informations sur le Démembrement de parts de SCPI ici.
Avertissement
La valeur d’un investissement peut varier, tout comme les revenus qui y sont attachés.
L’investissement dans une SCPI ne bénéficie d’aucune garantie en capital ni en termes de performances.
Il s’agit d’un placement à long terme avec une recommandation de conserver les parts pendant une période d’au moins 8 ans.
S’agissant d’un investissement immobilier, la liquidité du placement peut être limitée. Le rachat des part peut être soumis à des réserves.
Contactez un conseiller SCPI Online pour obtenir plus d’informations et trouver la SCPI qui vous convient.