Les catégories de SCPI

Explications des grandes familles de SCPI pour bien investir

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Présentation des catégories de SCPI

On distingue 2 grandes catégories qui répondent à des objectifs d’investissement différents.

A côté des deux familles de SCPI les plus répandues, nous mentionnons la possibilité d’investir dans des SCPI de plus-value ou des SCPI en démembrement.

Le point commun à toutes les sociétés civiles de placement en immobilier concerne le sous-jacent qui est toujours de l‘immobilier réel.


1. Les sociétés civiles de placement dans l’immobilier de rendement : la catégorie la plus répandue

Les SCPI de rendement sont les plus répandues. Elles consistent en un placement collectif regroupant plusieurs porteurs de parts et investi en immobilier essentiellement bureaux et commerces.

L’objectif recherché par l’épargnant est le rendement performant et un haut niveau de sécurité, sans aucun soucis de gestion.

 


2. Les SCPI avec carotte fiscale surfent sur les lois de défiscalisation en immobilier résidentiel

Les SCPI fiscales profitent des mêmes avantages fiscaux que ceux accordés lors d’un investissement dans un bien immobilier en direct.

L’investisseur en SCPI fiscales recherche avant tout une réduction d’impôt dont le bénéfice lui est accordé grâce aux dispositifs de défiscalisation en vigueur :  Loi Pinel, Scpi Loi Malraux ou déficit foncier.

 


3. Quelques rares SCPI de plus-values

Comme son nom l’indique, la SCPI de plus-values vise à générer une forte plus-values à l’investisseur, en contrepartie d’un rendement généralement inférieur aux autres sociétés civiles de placement en immobilier.

En pratique, la SCPI Pierre 48 de Paref Gestion mise sur des appartements loués sous le régime de la Loi de 1948 à des loyers hyper privilégiés. Lors du départ du locataire à terme, l’appartement est revendu aux conditions de marché. A titre d’exemple, la valeur des actifs en portefeuilles de la SCPI Pierre 48 est inférieure à 6000€/m² par bien, alors que les prix de marché parisien sont plutôt autours de 9000€/m².


4. Les sociétés civiles de placement dans l’immobilier en démembrement (achat de la nue-propriété), une opportunité à étudier de très près

Ou comment payer 67 un bien immobilier qui en vaut 100 ?

Le démembrement est la séparation de la nue-propriété de la SCPI et de l’usufruit.

Acheter des parts de SCPI démembrement consiste à mettre en relation deux investisseurs potentiels qui vont être le nu-propriétaire et l’usufruitier, chacun ayant des objectifs différents mais pourtant complémentaires.

L’usufruitier et le nu-propriétaire de la SCPI démembrée sont liés contractuellement durant toute la durée du démembrement temporaire (de 5 à 10 ans en général) même s’ils n’auront aucune raison d’entrer en contact l’un et l’autre durant cette période.

L’intérêt pour l’investisseur nu-propriétaire est la décote important sur la valeur totale des parts de SCPI. En effet, la valeur de la nue-propriété est calculée selon un barème. Plus la durée d’investissement est longue, plus la décote sera importante, pouvant atteindre 40% de la valeur des parts en pleine propriété (en générale, la nue-propriété de parts de SCPI de rendement pour 10 ans vaut 67%, ce qui équivaut à une décôte de 33%).

Quant à l’acheteur usufruitier, il paiera l’autre partie des parts démembrées, mais bénéficiera en revanche de la totalité des revenus générés par la SCPI durant toute la durée du démembrement.

L’achat de l’usufruit de parts de SCPI intéressera l’investisseur ayant besoin de revenus complémentaires par exemple.

Au terme du démembrement temporaire, la pleine propriété est reconstitué au profit de l’investisseur nu-propriétaire sans aucune imposition.

 

Vous n’êtes pas seul(e). Notre équipe vous aide à déterminer la catégorie SCPI la mieux adaptée à vos objectifs.

 

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