SCPI Européenne

Pour les SCPI, l’investissement à l’étranger n’est pas nouveau : les premiers pas hors des frontières françaises datent des années 1980. D’abord timide, l’investissement en Europe a connu un réel essor au début des années 2010 avec la création de Novapierre Allemagne, la première SCPI dédiée uniquement à un pays hors France.

Les SCPI Européennes étaient nées, répondant à une volonté de diversification des investisseurs dans un marché mature.

Aujourd’hui, l’Allemagne reste la première destination des sociétés de gestion de SCPI Européennes avec près de 50% des encours, suivie par les Pays-Bas. Certains gérants n’hésitent pas à sortir de la zone euro avec des actifs situés au Royaume-Uni, en Pologne…

Une SCPI européenne (Corum XL) a récemment obtenu l’agrément pour investir au Canada. Même si ce pays représente moins de 1% de ses encours, peut-être verra-t-on bientôt l’émergence de SCPI Internationales !

Les SCPI européennes connaissent un franc succès auprès des épargnants car elles présentent des avantages financiers et fiscaux que nous allons détailler.

À savoir : Le terme “SCPI Européenne” n’est pas un statut juridique ou fiscal particulier. Ce terme désigne toute SCPI qui détient la majorité de ses actifs situés en Europe hors France. Ainsi, les SCPI Européennes restent des véhicules de placement de droit français soumis aux mêmes règles que les SCPI nationales, notamment au regard de la supervision par l’Autorité des Marchés Financiers.

Lors du lancement des premières SCPI dans les années 1960, seuls des actifs immobiliers de bureaux sont accessibles aux investisseurs.

Actuellement, il est possible de diversifier son patrimoine dans des zones géographiques plus larges, en dehors des frontières françaises grâce au fort développement de la SCPI européenne.

Cette solution de diversification patrimoniale permet d’investir en partie ou totalité dans de l’immobilier étranger tel que l’Italie, l’Allemagne, les Pays-Bas. La possibilité d’investissement s’étend même à d’autres pays européens comme le Royaume-Uni, l’Irlande ou encore la Pologne.

La liste des pays étrangers évolue régulièrement au gré des acquisitions effectuées par les Sociétés de gestion.

Chaque SCPI européenne propose des stratégies d’investissement différentes afin de répondre au mieux aux attentes des épargnants français souhaitant investir à l’étranger. Mais en général, leur mode de fonctionnement ressemble à ceux de la SCPI de rendement classique.

Vous investissez dans un parc immobilier déjà constitué, en constante évolution, aux côtés d’autres épargnants. On parle d’un placement collectif dont l’administration est intégralement confiée statutairement à une Société de Gestion spécialisée (Asset Manager Immobilier).

Contrairement à ce que beaucoup d’investisseurs pensent, l’accès au marché européen reste à la portée de tous les épargnants. Le prix de part (ticket d’entrée) est accessible pour quelques centaines voire milliers d’euros. En savoir plus:  frais des SCPI

Les SCPI européennes sont des placements immobiliers de long terme. Comme tout investissement, elles présentent des risques, notamment un risque de perte en capital, une liquidité limitée et une absence de garantie de rendement. Il est recommandé d’évaluer votre situation et vos objectifs avant toute décision d’investissement.

Si la SCPI Européenne rencontre un franc succès depuis son lancement en 2012, ce n’est pas le fruit du hasard.

Ce type de placement très convoité présente un panel d’avantages aussi bien au niveau fiscal que financier.

Conquérir des marchés immobiliers étrangers généralement hors de portée, diversification pays

Il s’agit de la meilleure opportunité pour conquérir le marché étranger simplement.

Si l’acquisition d’actifs immobiliers hors des frontières de l’Hexagone se révèle parfois compliquée, c’est au contraire autrement plus simple grâce à une SCPI européenne.

Diversifier ses sources de revenus en misant sur plusieurs pays permet de se prémunir des aléas macro-économiques et/ou géopolitiques.

Cette diversification ne supprime toutefois pas le risque de perte en capital et ne protège pas contre une baisse générale du marché immobilier.

Un potentiel de rendement à apprécier avec prudence

Les SCPI européennes peuvent constituer une solution pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine immobilier au-delà du marché français. Selon leur stratégie d’investissement, elles peuvent accéder à des marchés, des secteurs d’activité et des opportunités immobilières variés.

Les sociétés de gestion sélectionnent les actifs en fonction de leur stratégie, de critères de qualité et des conditions de marché. Les performances diffèrent toutefois d’une SCPI à l’autre et dépendent notamment de la qualité du patrimoine, du taux d’occupation des immeubles et du contexte immobilier.

Rendement des SCPI européennes : quelques précautions

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le rendement n’est jamais garanti et peut évoluer à la hausse comme à la baisse selon les conditions du marché immobilier, le taux d’occupation des actifs et la stratégie de la société de gestion.

Les SCPI Européennes bénéficient d’une fiscalité plus avantageuse que les SCPI nationales.

Le principe général des SCPI est la transparence fiscale : la SCPI ne paye pas d’impôt sur ses loyers mais les associés paient l’impôt sur leur quote-part de revenus. En sus, il faut toujours ajouter les prélèvements sociaux (17,2%). 

Ainsi, pour un investisseur particulier français, les revenus sont imposés au cumul TMI (tranche marginale d’imposition) + prélèvements sociaux, ce qui peut rapidement faire grimper la facture fiscale si l’acquisition n’est pas optimisée. C’est l’un des principaux défauts des SCPI acquis comptant.

La fiscalité des SCPI Européennes

Pour les SCPI Européennes, le principe est légèrement différent. En effet, les revenus fonciers sont dans un premier temps imposés à la source dans l’État d’origine. Par exemple, l’Allemagne imposera localement les loyers tirés d’un immeuble de bureaux situé sur ton territoire, même si l’immeuble est détenu par une SCPI de droit français.

En tant que personne physique, vous devrez ajouter les revenus de source étrangère à vos revenus fonciers, même s’ils ont déjà fait l’objet d’une retenue à la source à l’étranger, ce qui augmentera votre imposition brute.

Cependant, pour éviter une double imposition, un mécanisme de crédit d’impôt viendra annuler, sur la même déclaration, tout ou partie du surcoût fiscal lié à cet ajout.

Plusieurs mécanismes existent selon les conventions fiscales bilatérales entre États : 

• Le crédit d’impôt réel, qui consiste à attribuer un crédit d’impôt égal à l’impôt déjà payé à l’étranger,
• Le crédit d’impôt fictif, qui consiste à attribuer un crédit d’impôt équivalent à l’impôt dû si les revenus avaient été de source française, quel que soit l’impôt déjà payé,
• Le mécanisme du taux effectif, qui consiste à attribuer un crédit d’impôt égal au taux moyen d’imposition du contribuable. Les revenus étrangers ne sont donc pas imposés mais contribuent à la progressivité de l’impôt pour les autres revenus de source française.

Ces mécanismes sont complexes puisque chaque pays peut avoir une convention différente avec la France mais le taux d’imposition réel sur les revenus versés est très proche de 0. Puisque les sociétés de gestion prennent en compte l’aspect fiscal dans le choix des biens, cela constitue un levier de performance supplémentaire.

Généralement, tout se passe comme si les revenus versés par la SCPI Européenne ne subissaient aucun frottement fiscal, ou un frottement très faible. 

Le traitement fiscal dépend toutefois de la situation personnelle de chaque investisseur et de la réglementation en vigueur, susceptible d’évoluer dans le temps.

Sur le plan très opérationnel, les sociétés de gestion fournissent chaque année les documents nécessaires au remplissage de la déclaration de revenus et à la récupération des crédits d’impôts. Il suffit en pratique de recopier le document fourni. Aucune compétence en fiscalité n’est nécessaire.

Les prélèvements sociaux sur les SCPI Européennes

Un second avantage fiscal concerne les prélèvements sociaux. Normalement fixés à 17,2% pour l’immense majorité des placements imposables en France, les prélèvements sociaux sont tout simplement nuls sur les SCPI Européennes.

En conséquence, même si l’élimination de la double imposition n’est pas toujours parfaite, l’absence de prélèvements sociaux rend dans la très grande majorité des cas l’opération fiscalement plus avantageuse pour l’investisseur.

L’absence de prélèvements sociaux sur les revenus rend les SCPI Européennes particulièrement attrayantes pour les investisseurs particuliers.

Ces règles fiscales ne sont pas spécifiques aux SCPI Européennes : lorsqu’une SCPI majoritairement investie en France possède quelques biens hors France, la quote-part de résultats étrangers suit le même traitement.

NB : les principes détaillés plus haut concernent les personnes physiques. Si vous investissez au sein d’une personne morale, les règles peuvent différer selon votre statut et les options choisies.

Impôt étranger + absence de prélèvements sociaux = rendement net proche du brut 

Dans la majorité des cas, le différentiel d’imposition total (impôt + prélèvements sociaux) est nettement en faveur de l’épargnant. La fiscalité nette du placement en SCPI Européenne sera inférieure à celle d’un bien détenu en France.

À rendement brut identique, l’écart entre le rendement net d’un bien situé en France et d’un bien situé à l’étranger peut être du simple au double…

Comme tout investissement immobilier, les SCPI européennes comportent des risques qu’il convient de connaître avant toute souscription.

• Risque de perte en capital : La valeur des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse.
• Risque de liquidité : La revente des parts n’est pas garantie et peut nécessiter un délai variable.
• Risque de rendement : Les revenus distribués ne sont pas garantis.
• Risque immobilier : La performance dépend notamment du marché immobilier, du taux d’occupation des immeubles et de la qualité du patrimoine détenu.
• Horizon de placement : Les SCPI sont généralement considérées comme des placements de long terme.

En tant qu’investisseur, vos parts de SCPI sont libellées en Euro, et vous n’avez pas à convertir vos devises pour acheter des parts de SCPI.

La plupart des biens immobiliers composant le portefeuille des SCPI européennes sont généralement situés dans un pays dont la monnaie est l’euro €, avec comme conséquence positive l’absence de risque de change.

Cependant, certaines SCPI investissement plus ou moins massivement hors zone Euro : le risque de change est alors présent. Cela signifie qu’une appréciation de la devise étrangère va augmenter vos revenus et la valeur des biens, tandis qu’une dépréciation va les diminuer.

Les sociétés de gestion peuvent ou non couvrir le risque de change. En pratique, compte tenu du coût des couvertures, rares sont celles qui le pratiquent systématiquement. Les sociétés préfèrent généralement se montrer opportunistes dans les acquisitions, en achetant des biens lorsque les taux de change sont favorables afin de créer une forme de couverture naturelle. C’est par exemple le positionnement de Corum XL.

Accessible à tous les profils d’investisseurs, la souscription à la SCPI européenne est simplifiée :

1. Les épargnants peuvent verser directement leur épargne au comptant au capital d’une SCPI Européenne de leur choix.

2. Ils pourront également y accéder via un crédit octroyé par un établissement de prêt immobilier. Dans ce dernier cas, tout ou partie des revenus locatifs pourra être utilisé pour rembourser le prêt. Attention, seuls les revenus de source française permettent la déductibilité des intérêts d’emprunts.

3. Au travers d’une société. La fiscalité des revenus entre une personne physique et une personne morale diffère. Il peut être intéressant d’investir au travers de sa Société d’exploitation, Holding Patrimoniale ou encore au travers d’une Société civile.

A noter que les avantages fiscaux dépendent notamment de la législation applicable, de votre situation personnelle et sont susceptibles d’évoluer dans le temps.

Les offres d’investissement en SCPI européenne ne cessent de croître.

L’attrait fiscal ne fait pas tout ! Pour choisir votre SCPI Européenne, les mêmes règles que pour les SCPI nationales s’appliquent : emplacement (core ou périphérie), typologie de biens, qualité des locataires, taux d’occupation…

Il est souvent difficile de faire son choix face à l’éventail des SCPI disponibles sur le marché. Pour choisir la meilleure SCPI Europe, n’hésitez pas à nous contacter. 

Vérifiez bien la stratégie d’investissement en SCPI que propose l’acteur ainsi que la possibilité de diversification du patrimoine de la SCPI (multi-secteurs d’usage et géographiques) pour bénéficier d’un rendement plus régulier. Accordez également une attention particulière à la capitalisation ainsi qu’au niveau des réserves pour faire face à des imprévus et/ou des dépenses tels que les travaux.

A noter qu’investir en SCPI est un investissement long terme qui comporte plusieurs risques dont le risque de perte en capital, le risque lié au marché immobilier, à la commercialisation des locaux et à leur gestion. Les revenus ne sont donc pas garantis.

Ce comparatif des 13 SCPI Européennes vous aidera à faire le bon choix.

Les données présentées sont communiquées à titre d’information. Elles ne constituent ni une garantie de performance ni une recommandation personnalisée d’investissement.

Rendements : taux de distribution brut de fiscalité étrangère

Taux de distribution : Dividende brut versé au titre de l’année n / Prix de souscription au 1er janvier de l’année n (Le dividende brut s’entend avant prélèvement libératoire et autre fiscalité étrangère).