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SCPI Internationale

CONTEXTE DES SCPI INTERNATIONALES

Vous souhaitez bénéficier d’un complément de revenu ? Constituer un patrimoine durable ?

Vous pouvez investir dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI).

Très peu de SCPI investissaient hors de la France il y a plus de 10 ans. Les zones de prédilection étaient limitées à Paris, région parisienne et grandes villes en province. La France offrait suffisamment d’opportunités d’investissements immobiliers qu’il n’était pas utile pour les Gérants d’Actifs de sortir des frontières hexagonales.

Depuis les années 2015, cette tendance s’est fortement inversée, car la volonté des investisseurs de diversifier leur risque s’est accrue, conséquence directe de la baisse de rentabilité des actifs immobiliers français.

RAPPEL DU FONCTIONNEMENT DES SCPI DE RENDEMENT

Une SCPI de rendement est un placement constitué essentiellement d’immeubles à usage professionnel. Connue également sous l’appellation « pierre-papier », le patrimoine d’une SCPI de rendement est largement diversifié tant sur le plan géographique qu’en matière de secteurs (entrepôts logistiques, cliniques-santé, boutiques, bureaux, etc.).

On en dénombre plusieurs types :

  • Les SCPI de commerce : elles investissent dans des commerces, boutiques, supermarchés, Malls commerciaux;
  • SCPI de bureaux;
  • Les SCPI classiques diversifiées qui s’intéressent autant aux bureaux qu’aux commerces;
  • SCPI thématiques qui sont implantées dans des sphères ou dans des régions particulières : SCPI environnementale, allemande, européennes, logistique urbaine, restauration, hôtellerie, santé, …etc.

 

Le parc immobilier d’une SCPI génère des loyers qui seront automatiquement reversés sous forme de rentes aux épargnants.

A titre d’information, en 2021, le taux moyen de distribution brut de fiscalité des SCPI de rendement s’établissait à +4,49 %.

Fonctionnement SCPI Internationale

TROIS BONNES RAISONS D’INVESTIR DANS UNE SCPI INTERNATIONALE

Il existe un bon nombre de raisons pour lesquelles il est favorable d’investir dans une SCPI Internationale. Nous allons vous présenter les 3 raisons les plus importantes.

1. LA DIVERSIFICATION GÉOGRAPHIQUE ET DONC UN RISQUE LOCATIF RÉDUIT, MUTUALISÉ SUR PLUSIEURS BIENS IMMOBILIERS/PAYS

Lorsque vous effectuez des placements uniquement dans une SCPI locale, vous vous limitez à un marché unique. Si, toutefois, un événement vient bouleverser l’équilibre financier, c’est tout votre portefeuille qui en subira les conséquences.

Avec des placements dans des pierres papiers localisées dans des pays étrangers, vous vous retrouvez à l’abri de mauvaises surprises, car il y a moins de dépendance vis-à-vis de ces phénomènes. Ainsi il est possible de partager les risques liés à cet investissement avec d’autres SCPI partenaires.

2. DES RENDEMENTS SUPÉRIEURS À CEUX OBSERVÉS EN FRANCE

Les investisseurs français sont confrontés à une concurrence de plus en plus rude sur le marché des SCPI locales. Cette concurrence influence fortement le taux d’acquisition et les rendements des actifs d’immobilier. Raison pour laquelle certaines SCPI, à l’instar de Cœur d’Europe de Sogenial et Sofidy Europe Investment de Sofidy, ont décidé de se lancer dans les marchés hors France depuis 2021. Un élément de réponse réside dans le traitement fiscal dont elles bénéficient. Cela présente un avantage par rapport aux SCPI investies en France. Le loyer international est majoritairement taxé au niveau de la SCPI du pays d’origine. En outre-mer, c’est toujours moins cher qu’en France. En Allemagne, par exemple, ce taux d’imposition est de 15,825 %.

3. LA FISCALITÉ DES SCPI INTERNATIONALES : QUEL EST LE CADRE FISCAL LORS D’UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER À L’INTERNATIONAL ?

FISCALISÉS EN FRANCE
Si un contribuable résidant en France perçoit des revenus de l’étranger au sens de l’article 4B du CGI (Code Général des Impôts), le droit interne français en précise les règles. Il existe deux mécanismes pour éliminer la double imposition, afin d’éviter que les contribuables ne soient placés dans une situation où ils n’ont pas accès à la compétence pour imposer ces revenus. Système de crédit d’impôt et système de crédit d’impôt effectif total.

Ces régimes déduisent souvent les impôts payés à l’étranger des impôts perçus sur leurs revenus en France, surtout s’ils chevauchent les lois nationales des deux pays où la convention de double imposition est pertinente.

S’agissant des revenus de la propriété, il est relativement fréquent que le système créé par la Convention fiscale internationale soit un système permettant de déduire les crédits d’impôt français sur ces revenus de crédits d’impôt théoriquement égaux aux versements d’impôts français.

NON RÉSIDENTS FISCAUX FRANÇAIS
Si un étranger détient des parts de SCPI dont le siège social est situé en France, mais qui fait des placements dans des immeubles situés à l’étranger, la SCPI est généralement traitée comme une SCPI locale dans les conventions internationales pour l’imposition de revenus et des bénéfices.

Ainsi, il convient d’appliquer la convention internationale entre la France et l’État de situation des immeubles pour l’imposition des profits et des bénéfices immobiliers.

Lorsque le bâtiment est localisé en Allemagne, Italie, Belgique, Portugal, Pays-Bas, par exemple, les bénéfices et les quotes-parts sont taxés uniquement dans l’État de situation de l’immeuble. Pour rappel, les revenus et les plus-values sont pris en compte pour le taux effectif en ce qui concerne les revenus. Elles ne sont pas taxables en France.

Cas n° 1 : le crédit d’impôtEn effet, les salaires et les revenus perçus hors France restent négligés au cours de la procédure. Par contre, ils sont inclus virtuellement pour déterminer le taux d’imposition dit « virtuel ». Deuxièmement, ce taux s’applique à tous les revenus (France et étranger).

Prenons l’exemple d’un contribuable allemand qui perçoit un revenu locatif total de 1 000 €. La SCPI paiera une taxe de 158,25 € (taux d’imposition de 15,825 %) pour l’ensemble de la ligne. Le partenaire déclare en France 1 000 euros moins les intérêts des emprunts et des assurances (100 euros dans cet exemple), soit 900 euros. Si le TMI, qui en résulte, est de 30 % et que le taux d’imposition moyen pour l’ensemble des revenus est de 18 %, l’investisseur est tenu de payer le fisc français. Crédit d’impôt théorique = (900 x 30 %) — (900 x 18 %) = 270 – 162 = 108 euros. Soit un total de 266,25 €, dont l’impôt direct de 158,25 € pour la SCPI en Allemagne, ce qui correspond à un taux d’imposition de 29,58 %.

En guise de rapprochement, pour des revenus de même catégorie, mais de provenance française, l’impôt est de (900 x 30 %) + (900 x 17,2 % de cotisations sociales) = 424,80 euros. C’est un pourcentage de 47,2 %.

Cas n° 2 : le taux effectifBien que la finalité reste la même, la procédure de calcul du taux effectif universel adopte une recette différente par rapport au crédit d’impôt. Le point de divergence se situe au niveau de l’établissement du revenu imposable sur le territoire Français.

En effet, les salaires et les revenus perçus hors France restent également négligés au cours de la procédure. Par contre, ils sont inclus virtuellement pour déterminer le taux d’imposition dit « virtuel ». Ensuite, ce taux s’applique à tous les revenus (France et étranger).

Pour revenir à l’exemple précédent, supposons que le revenu total de source française est de 60 000 euros et que le loyer de source belge est de 900 euros. En supposant un taux d’imposition présumé de 18 %, les contribuables paieront 10 962 €, contre 10 854 € sans tenir compte des revenus belges. Après déduction, vous verrez les 108 € d’impôt payé par le partenaire français sur ces revenus internationaux.

SCPI localetaxe réelle¹ : 41 % + 17,2 % = 58,2 %
Net à payer en France² : 523,80 €
cas d’un bénéfice de 4,60 % : 1,92 %
SCPI allemandetaxe réelle¹ : 41 % — 37 % = 4 %
Net à payer en France² : 36 €
cas d’un bénéfice de 4,60 % : 4,42 %
(¹) : Un exemple où les contribuables sont imposés à un taux d’imposition maximum de 41 % et à un taux d’imposition moyen de 37 % (²) : basé sur une rente annuelle de 900 €

Expert de SCPI Centrale Paris
François Leveillet
Expert en Investissement Immobilier, SCPI-online.com

Si un certain scepticisme régnait lors de la création des premières SCPI Internationales, force est de constater que les épargnants se sont largement emparés du sujet au point d’en faire leur premier choix d’investissement.

CRITÈRES À ANALYSER AVANT D’INVESTIR DANS UNE SCPI INTERNATIONALE

UNE PRÉSENCE DANS QUELS PAYS ?

On assiste à une démocratisation des SCPI dans tout le continent européen.

Ce phénomène est bénéfique pour les épargnants français car il ouvre les portes d’un marché plus vaste.

L’investissement immobilier à l’étranger est classé deuxième en matière de montant investi, et les grands pôles comme l’Espagne, le Portugal ou encore l’Allemagne sont très populaires auprès des épargnants.

OÙ SE SITUE L’ÉQUIPE DE GESTION ?

Une équipe propre à la Société de Gestion française ou bien une « sous-traitance » auprès d’un Expert-tiers à l’étranger ?

Sujet difficile à trancher tant il s’agit d’une question d’Hommes. Notons un équilibre entre des Sociétés de gestion possédant une équipe basé dans certains pays étranger et d’autres ayant recours à un tiers localement.

 

____

FOCUS : LE RÔLE DE LA SOCIÉTÉ DE GESTION

Une Société de Gestion de Portefeuille (SGP) est un établissement d’investissement qui s’occupe de la gestion des immeubles pour le compte des particuliers ou professionnels.

Elle gère conjointement l’argent mis en commun et le place sur différents marchés selon des politiques d’investissement préalablement définies.

Les investisseurs s’acquittent de divers frais, notamment de gestion (annuels) et d’entrée, tout en respectant un montant minimum d’investissement.

Chaque Société de gestion de SCPI est réglementée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Ce « Gendarmer des Marchés » surveille leurs activités et sanctionne les acteurs qui ne respectent pas les règles. C’est la seule Institution qui a le pouvoir de leur donner la permission d’opérer.

L’Association Française de Gestion (AFG) a dressé une liste des Sociétés de gestion basées en France. Le choix d’un gestionnaire français présente un avantage considérable. L’historique de la Société de gestion permet d’apprécier son sérieux, sa capacité d’adaptation et sa stabilité au fil des années. Les opérateurs français bien établis (à l’exemple de Perial, AEW, Sofidy ou encore et Fiducial Gérance) offrent une vision de la performance à long terme.

LA COMPOSITION DU PATRIMOINE

Il convient de bien choisir le type de SCPI en fonction de l’objectif patrimonial poursuivi par l’investisseur. La différence entre les types de SCPI réside principalement dans le type de bien immobilier dans lequel les capitaux collectés sont investis.

La composition du parc immobilier varie en fonction des diverses typologies.

Les SCPI de rendement sont composés majoritairement d’immobilier professionnel (on parle de ‘tertiaire’) :

  • bureaux,
  • complexes commerciaux,
  • murs de magasin,
  • locaux d’activité,
  • entrepôts,
  • …etc

ANALYSER LES CHIFFRES CLÉS HABITUELS

Ils existent des indicateurs permettant de mesurer la performance des SCPI internationales.

Ces critères sont indispensables au moment de la sélection par l’épargnant.

Les trois principales données à scruter à la loupe sont :

  • Le taux de distribution (TD) : il signifie le rendement et oscille entre 4 et 6%.
  • le taux d’occupation (TOF) : le TOF prend en compte plusieurs éléments de la SCPI, dont les indemnités de compensation et l’ensemble des loyers perçus.
  • le report à nouveau (RAN) : Il fait partie des revenus et plus-values ​​mis de côté pour assurer la stabilité de la rentabilité de la SCPI.

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CLASSEMENT DES 8 MEILLEURES SCPI INTERNATIONALES

Nous avons dressé pour vous le classement des dix meilleures SCPI internationales. Une liste non exhaustive mais un bon départ pour l’aperçu du secteur et son évolution.

#1 EUROVALYS PAR ADVENIS REIM

Parmi les SCPI récentes (présente sur le terrain depuis 2015), Eurovalys arrive à la seconde marche du Classement SCPI Internationales.

Son impact environnemental et ses performances économiques louables lui ont value le label ISR en 2021.

Si vous ressentez un enjeu climatique, voici peut-être l’un des meilleurs choix pour vous. En dehors de cette particularité, Eurovalys dispose des atouts suivants :

- Un taux de distribution (TD) évalué à 4,74 % en 2021 ;
- Capitalisation s’élevant à 789,31 M€ ;
- Taux d’occupation financier (TOF) de 94,08 % au 31/12/2021.

#2 PF HOSPITALITÉ EUROPE PAR PERIAL

À la troisième place du classement SCPI Internationales se positionne PF Hospitalité EUROPE.

Il s’agit d’une SCPI dont le portefeuille est composé d’immeubles liés aux secteurs de l’éducation et santé. En 2021, sa capitalisation est de 103,47 M€. SCPI internationale à capital variable.

Elle présente d’autres points forts, notamment :

- Un report à nouveau par part évaluée à 3,37 euros à la date du 31/12/2021 ;
- un taux de distribution (TD) de 4,53 % en 2021 ;
- une part à 200 euros ;
- un minimum de souscription de 5 parts soit 2000 euros.

Classement 10 meilleures SCPI Internationales
#3 NOVAPIERRE ALLEMAGNE 2

Novapierre Allemagne 2 s’inscrit dans la continuité de Novapierre Allemagne version 1 (dont le Capital maximum statutaire est atteint).

Lancée en juin 2019, Novapierre Allemagne 2 est fortement représentée dans l’immobilier de commerce.

Caractéristiques Novapierre Allemagne 2 :

- Capitalisation : 197,10 M€ ;
- taux de distribution (TD) : 3,39 % ;
- minimum à la souscription : 2 600 € ;
- prix de la part : 260 €.

#4 LF EUROPIMMO PAR LA FRANÇAISE

LF Europimmo est une SCPI gérée par la Société de gestion La Française. Comptant parmi les plus importantes SCPI Internationales, sa capitalisation est de 1 045 M€ au cours de l’exercice 2021.

Cela lui confère une certaine stabilité. Par ailleurs, LF Europimmo présente un taux de distribution de 4,02 %, un report à nouveau RAN de 4,34 €.

#5 EUROPE INVEST PAR SOFIDY

Sofidy Europe Invest, fonds immobilier locatif installé majoritairement dans des grands pôles économiques de la zone euro, du Royaume-uni, et de la Suisse met à votre portée une solution d’investissement variée qui vous permettra de devenir associé d’un parc immobilier diversifié.

En choisissant Sofidy Europe Invest, vous investissez dans un fonds à capital variable dont la capitalisation est de 49,83 M€ au cours de l’exercice 2021. La SCPI est labellisée ISR. Autres points forts tels qu’un taux de distribution (TD) de 4,80 % et taux d’occupation financier (TOF) de 100 %.

#6 ELIALYS PAR ADVENIS REIM

SCPI Elialys est gérée par ADVENIS REIM qui pilote d’autres sociétés civiles de placement immobilier pan-européennes. Elle se positionne principalement sur l’immobilier de bureaux en Europe du Sud.

Nous apprécions les convictions fortes de la part de son Gestionnaire Advenis.

- Capitalisation : 35,13 M€ ;
- taux de distribution (TD) : 5,01 % ;
- prix d’une part à 1 000 €.

EB Conseiller Financier SCPI-online
Edouard Binet
Conseiller Patrimonial, SCPI-online.com

Un Asset Manager performant sait anticiper les tendances de marché immobilier à travers un prisme géopolitique afin de saisir les opportunités dans tel ou tel pays

SCPI online investir international
#7 OPUS REAL PAR BNP REIM

Opus Real vise le marché immobilier de bureaux / commerces en Allemagne des « BIG SIX » composé de Berlin, Cologne, Düsseldorf, Francfort, Hambourg et Munich. Certifiée ISR depuis fin 2021 (politique d’investissement qui respecte les normes strictes en matière de protection environnementale).

Les caractéristiques principales d’Opus Real :

- une Capitalisation évaluée à 172,61 M€ ;
- un Taux de distribution (TD) à 2,79 % ;
- un Taux d’Occupation Financier (TOF) de 98,30 % ;
- un Report à Nouveau de 5,66 % par part.

#8 ATREAM HOTEL

En 2016, Atream a créé la première SCPI dédiée aux murs d’hôtels et aux résidences touristiques en Europe. Pionnier dans ce domaine.

Les actifs immobiliers sont repartis sur le territoire français, en Allemagne, Belgique et aux Pays-Bas. Labellisée ISR. Le montant demandé à la souscription est de 5 000 €. Ce montant représente l’acquisition de 5 parts à hauteur de 1 000 € la part.

Voici quelques performances affichées par Atream Hotels l’an dernier :

- Taux de distribution (TD): 2,64 % ;
- taux d’occupation financier (TOF) ;
- capitalisation : 232,35 M€ ;
- report à nouveau : 3,09 € par part.

Courtier Financier AMF pour SCPI internationale

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Expert de SCPI Centrale Paris
François Leveillet
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Nos Conseillers sont des experts certifiés par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Avec SCPI-online.com, vous évoluez dans une relation de confiance et transparence.

Avertissement

La valeur d’un investissement en SCPI peut varier, à la hausse comme à la baisse, tout comme les revenus qui y sont attachés.
L’investissement dans une SCPI ne bénéficie d’aucune garantie en capital ni en termes de performances.
Il s’agit d’un placement à long terme et avec une recommandation de conserver les parts pendant une période d’au moins 8 ans.
S’agissant d’un investissement immobilier, la liquidité du placement peut être limitée.
Le rachat des parts n’est pas garanti.