SCPI INTERNATIONALE

Comment investir dans la meilleure SCPI internationale ?
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Contexte des SCPI INTERNATIONALES

Vous souhaitez bénéficier d’un complément de revenu ? Constituer un patrimoine durable ?

Vous pouvez investir dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI).

Très peu de SCPI investissaient hors de la France il y a plus de 10 ans. Les zones de prédilections étaient limitées à Paris, région parisienne et grandes villes en province. La France offrait suffisamment d’opportunités d’investissements immobiliers qu’il n’était pas utile pour les Gérants d’Actifs de sortir des frontières hexagonales.

Depuis les années 2015, cette tendance s’est fortement inversée, car la volonté des investisseurs de diversifier leur risque s’est accrue, conséquence directe de la baisse de rentabilité des actifs immobiliers français.

CONTENU

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Bref rappel du fonctionnement des SCPI de rendement

Une SCPI de rendement est un placement constitué essentiellement d’immeubles à usage professionnel. Connue également sous l’appellation « pierre-papier », le patrimoine d’une SCPI de rendement est largement diversifié tant sur le plan géographique qu’en matière de secteurs (entrepôts logistiques, cliniques-santé, boutiques, bureaux, etc.).

On en dénombre plusieurs types :

  • Les SCPI de commerce : elles investissent dans des commerces, boutiques, supermarchés, Malls commerciaux;
  • SCPI de bureaux;
  • Les SCPI classiques diversifiées qui s’intéressent autant aux bureaux qu’aux commerces;
  • SCPI thématiques qui sont implantées dans des sphères ou dans des régions particulières : SCPI environnementale, allemande, européennes, logistique urbaine, restauration, hôtellerie, santé, …etc.

 

Le parc immobilier d’une SCPI génère des loyers qui seront automatiquement reversés sous forme de rentes aux épargnants.

A titre d’information, en 2021, le taux moyen de distribution net de fiscalité des SCPI de rendement s’établissait à +4,49 %.

Fonctionnement SCPI Internationale (1)

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Trois bonnes raisons d’investir dans une SCPI Internationale

Il existe un bon nombre de raisons pour lesquelles il est favorable d’investir dans une SCPI Internationale. Nous allons vous présenter les 3 raisons les plus importantes.

1. La diversification géographique et donc un risque locatif réduit, mutualisé sur plusieurs biens immobiliers/pays

Lorsque vous effectuez des placements uniquement dans une SCPI locale, vous vous limitez à un marché unique. Si, toutefois, un événement vient bouleverser l’équilibre financier, c’est tout votre portefeuille qui en subira les conséquences.

Avec des placements dans des pierres papiers localisées dans des pays étrangers, vous vous retrouvez à l’abri de mauvaises surprises, car il y a moins de dépendance vis-à-vis de ces phénomènes. Ainsi il est possible de partager les risques liés à cet investissement avec d’autres SCPI partenaires.

2. Des rendements supérieurs à ceux observés en France

Les investisseurs français sont confrontés à une concurrence de plus en plus rude sur le marché des SCPI locales. Cette concurrence influence fortement le taux d’acquisition et les rendements des actifs d’immobilier. Raison pour laquelle certaines SCPI, à l’instar de Cœur d’Europe de Sogenial et Sofidy Europe Investment de Sofidy, ont décidé de se lancer dans les marchés hors France depuis 2021. Un élément de réponse réside dans le traitement fiscal dont elles bénéficient. Cela présente un avantage par rapport aux SCPI investies en France. Le loyer international est majoritairement taxé au niveau de la SCPI du pays d’origine. En outre-mer, c’est toujours moins cher qu’en France. En Allemagne, par exemple, ce taux d’imposition est de 15,825 %.

3. La fiscalité des SCPI Internationales : Quel est le cadre fiscal lors d’un investissement immobilier à l’international ?

Fiscalisés en France

Si un contribuable résidant en France perçoit des revenus de l’étranger au sens de l’article 4B du CGI (Code Général des Impôts), le droit interne français en précise les règles. Il existe deux mécanismes pour éliminer la double imposition, afin d’éviter que les contribuables ne soient placés dans une situation où ils n’ont pas accès à la compétence pour imposer ces revenus. Système de crédit d’impôt et système de crédit d’impôt effectif total.

Ces régimes déduisent souvent les impôts payés à l’étranger des impôts perçus sur leurs revenus en France, surtout s’ils chevauchent les lois nationales des deux pays où la convention de double imposition est pertinente.

S’agissant des revenus de la propriété, il est relativement fréquent que le système créé par la Convention fiscale internationale soit un système permettant de déduire les crédits d’impôt français sur ces revenus de crédits d’impôt théoriquement égaux aux versements d’impôts français.

Non résidents fiscaux français

Si un étranger détient des parts de SCPI dont le siège social est situé en France, mais qui fait des placements dans des immeubles situés à l’étranger, la SCPI est généralement traitée comme une SCPI locale dans les conventions internationales pour l’imposition de revenus et des bénéfices.

Ainsi, il convient d’appliquer la convention internationale entre la France et l’État de situation des immeubles pour l’imposition des profits et des bénéfices immobiliers.

Lorsque le bâtiment est localisé en Allemagne, Italie, Belgique, Portugal, Pays-Bas, par exemple, les bénéfices et les quotes-parts sont taxés uniquement dans l’État de situation de l’immeuble. Pour rappel, les revenus et les plus-values sont pris en compte pour le taux effectif en ce qui concerne les revenus. Elles ne sont pas taxables en France.

Cas n° 1 : le crédit d’impôtEn effet, les salaires et les revenus perçus hors France restent négligés au cours de la procédure. Par contre, ils sont inclus virtuellement pour déterminer le taux d’imposition dit « virtuel ». Deuxièmement, ce taux s’applique à tous les revenus (France et étranger).

Prenons l’exemple d’un contribuable allemand qui perçoit un revenu locatif total de 1 000 €. La SCPI paiera une taxe de 158,25 € (taux d’imposition de 15,825 %) pour l’ensemble de la ligne. Le partenaire déclare en France 1 000 euros moins les intérêts des emprunts et des assurances (100 euros dans cet exemple), soit 900 euros. Si le TMI, qui en résulte, est de 30 % et que le taux d’imposition moyen pour l’ensemble des revenus est de 18 %, l’investisseur est tenu de payer le fisc français. Crédit d’impôt théorique = (900 x 30 %) — (900 x 18 %) = 270 – 162 = 108 euros. Soit un total de 266,25 €, dont l’impôt direct de 158,25 € pour la SCPI en Allemagne, ce qui correspond à un taux d’imposition de 29,58 %.

En guise de rapprochement, pour des revenus de même catégorie, mais de provenance française, l’impôt est de (900 x 30 %) + (900 x 17,2 % de cotisations sociales) = 424,80 euros. C’est un pourcentage de 47,2 %.

Cas n° 2 : le taux effectifBien que la finalité reste la même, la procédure de calcul du taux effectif universel adopte une recette différente par rapport au crédit d’impôt. Le point de divergence se situe au niveau de l’établissement du revenu imposable sur le territoire Français.

En effet, les salaires et les revenus perçus hors France restent également négligés au cours de la procédure. Par contre, ils sont inclus virtuellement pour déterminer le taux d’imposition dit « virtuel ». Ensuite, ce taux s’applique à tous les revenus (France et étranger).

Pour revenir à l’exemple précédent, supposons que le revenu total de source française est de 60 000 euros et que le loyer de source belge est de 900 euros. En supposant un taux d’imposition présumé de 18 %, les contribuables paieront 10 962 €, contre 10 854 € sans tenir compte des revenus belges. Après déduction, vous verrez les 108 € d’impôt payé par le partenaire français sur ces revenus internationaux.

SCPI localetaxe réelle¹ : 41 % + 17,2 % = 58,2 %
Net à payer en France² : 523,80 €
cas d’un bénéfice de 4,60 % : 1,92 %
SCPI allemandetaxe réelle¹ : 41 % — 37 % = 4 %
Net à payer en France² : 36 €
cas d’un bénéfice de 4,60 % : 4,42 %
(¹) : Un exemple où les contribuables sont imposés à un taux d’imposition maximum de 41 % et à un taux d’imposition moyen de 37 % (²) : basé sur une rente annuelle de 900 €

Si un certain sceptiscime régnait lors de la création des premières SCPI Internationales, force est de constater que les épargnants se sont largement emparés du sujet au point d’en faire leur premier choix d’investissement. 

François Leveillet

Expert en Investissement Immobilier, SCPI-online.com

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Critères à analyser avant d’investir dans une SCPI Internationale

Une présence dans quels pays ?

Récemment, on assistait à une démocratisation de la SCPI dans tout le continent européen. Ce phénomène sera bénéfique pour les investisseurs français, car il ouvre les portes d’un marché plus vaste. L’investissement immobilier à l’étranger est également classé deuxième sur le marché des SCPI, et les grands pôles comme l’Espagne, le Portugal et l’Allemagne sont désormais populaires auprès des épargnants.

Où se situe l'équipe de Gestion ?

Une équipe propre à la Société de Gestion française ou bien une « sous-traitance » à un Expert-tiers à l’étranger ?

Une Société de Gestion de Portefeuille (SGP) est un établissement d’investissement qui s’occupe de la gestion de placements tant à des particuliers qu’à des professionnels. Ils gèrent conjointement l’argent mis en commun et le placent sur différents marchés financiers selon des politiques d’investissement préalablement définies.

Pour accéder aux services de la société de gestion, les investisseurs sont tenus de s’acquitter de divers frais, notamment des frais de gestion (annuels) et de souscription, et de respecter le montant minimum d’investissement fixé.

La société de gestion est réglementée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Ce « flic du marché » surveille leurs activités et sanctionne les joueurs qui ne respectent pas ses règles. C’est la seule institution qui a le pouvoir de leur donner la permission de faire des affaires.

L’agence française de Gestion (AFG) a dressé une liste de sociétés de gestion basées en France. Le choix d’un gestionnaire français présente un avantage considérable. L’historique de la société de gestion permet d’apprécier son sérieux, sa capacité d’adaptation et sa stabilité au fil des années. Les opérateurs français bien établis (à l’exemple de Corum AM et Amundi) offrent une vision de la performance à long terme.

En outre, ils peuvent bénéficier de l’expérience des événements financiers et économiques passés.

La composition du patrimoine

Il convient de bien choisir le type de SCPI en fonction de l’objectif de patrimoine poursuivi par l’investisseur. La différence entre les types de SCPI réside principalement dans le type de bien immobilier dans lequel les fonds levés sont investis.

La composition du parc immobilier varie en fonction des diverses typologies. C’est ainsi que les SCPI de rendement sont composés majoritairement d’immobilier professionnel (bureaux, complexes, commerciaux, magasins). Leur principal avantage est qu’elles offrent des contrats locatifs plus protecteurs que les contrats normaux.

Pour ce qui concerne les SCPI de plus-values, le parc d’habitations résidentielles a un potentiel de revalorisation élevé.

On distingue également les SCPI fiscales, qui donnent l’occasion aux épargnants de diminuer les taux d’imposition. Les biens du portefeuille immobilier de ce type de SCPI dépendent fortement de l’avantage fiscal mis à disposition des épargnants et du prix des actions.

Analyser les chiffres clés habituels

Ils existent des indicateurs qui permettent de mesurer la performance des SCPI internationales. Ces baromètres sont indispensables au moment de la sélection chez l’investisseur. Les trois principales performances à scruter à la loupe sont :

  • Le taux de distribution sur la valeur de marché (TDVM) : c’est un chiffre clé qui signifie le rendement que la société doit aux épargnants sa valeur oscille entre 4 % et 6 %.
  • le taux d’occupation TOF : le TOF prend en compte plusieurs éléments de la SCPI, dont les indemnités de compensation et l’ensemble des loyers perçus.
  • le report à nouveau (RAN) : Il fait partie des revenus et plus-values ​​mis de côté pour assurer la stabilité de la rentabilité de la SCPI.

Le passage obligé pour réaliser le bon investissement

Notre Équipe dresse la liste de tous les points d’attention propres à cet investissement

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CLASSEMENT DES 10 MEILLEURES SCPI INTERNATIONALES

Nous avons dressé pour vous le classement des dix meilleures SCPI internationales. Une liste non exhaustive, certes, mais un bon départ pour l’aperçu du secteur et son évolution.

#1 SCPI FICOMMERCE EUROPE par FIDUCIAL GÉRANCE

À la première place de ce classement se trouve la SCPI FICOMMERCE EUROPE. Meilleure SCPI sur le marché International actuel, vous pouvez faire confiance à son expertise dans le domaine des pierres papiers. Forte de plus de 35 années d’expérience, ses performances extraordinaires affichées au cours des dernières témoignent de son fort potentiel. Cette SCPI est orientée dans l’acquisition d’actifs d’immobilier de commerce. Ses caractéristiques sont les suivantes :

  • Une capitalisation de 673 M€ partagée entre près de 8 300 actionnaires ;
  • un parc immobilier riche de plus de 300 actifs d’immobilier ;
  • un taux de distribution net de fiscalité de 4,14 % ;
  • une part à 230 € ;
  • un ticket d’entrée fixé à 2 300 €, soit 10 parts minimum.

FICOMMERCE EUROPE

#2 EUROVALYS par ADVENIS REIM

Jeune plateforme dynamique présente sur le terrain depuis 2015, cette société arrive à la seconde marche du podium. Son impact environnemental et ses performances économiques louables lui ont value le label ISR en 2021.

Si vous ressentez un enjeu climatique, voici peut-être le meilleur choix pour vous. En dehors de cette particularité, Eurovalys dispose d’autres atouts :

  • Un taux de distribution (TD) évalué à 4,74 % en 2021 ;
  • une capitalisation s’élevant à 789,31 M€ ;
  • Taux d’occupation financier (TOF) de 94,08 % au 31/12/2021.

EUROVALYS

Classement 10 meilleures SCPI Internationales (1)

#3 PF HOSPITALITÉ EUROPE par PERIAL

À la troisième place de ce classement SCPI Internationales se positionne un mastodonte, PF Hospitalité EUROPE. Il s’agit d’une SCPI dont le portefeuille immobilier est diversifié dans la catégorie de l’éducation et de la santé. En 2021, sa capitalisation a été évaluée à 103,47 M€. C’est une SCPI internationale à capital variable.

Elle présente d’autres points forts, notamment :

  • Un report à nouveau par part évaluée à 3,37 euros à la date du 31/12/2021 ;
  • un taux de distribution (TD) de 4,53 % en 2021 ;
  • une part à 200 euros ;
  • un minimum de souscription de 5 parts soit 2000 euros.

PF HOSPITALITE EUROPE

#4 NOVAPIERRE ALLEMAGNE 2 par PAREF GESTION

Novapierre Allemagne 2 est un jeune spécialiste de la pierre papier en Allemagne. Nous sommes présents sur ce marché depuis juin 2019 et nous sommes fortement représentés dans le secteur des SCPI de commerce. En effet, nous bénéficions de plusieurs arguments de poids qui font de notre société un concurrent sérieux sur le marché.

Les caractéristiques suivantes sont à considérer avant toute souscription :

  • Capitalisation : 197,10 M€ ;
  • taux de distribution (TD) : 3,39 % ;
  • minimum à la souscription : 2 600 € ;
  • prix de la part : 260 €.

NOVAPIERRE ALLEMAGNE 2

 

#5 LF Europimmo

LF Europimmo est une SCPI gérée par la société de gestion La Française REM. Nous représentons un fond de rendement dynamique avec un capital variable. La capitalisation de notre structure a été évaluée, à 1 045 M€ au cours de l’exercice 2021.

Cela lui confère une certaine stabilité dans le milieu. Par ailleurs, d’autres caractéristiques comme le taux de distribution (4,02 %), le report à nouveau RAN (4,34 € par part) ce qui nous permet de nous positionner au-dessus de nos concurrents.

LF EUROPIMMO

#6 SOFIDY EUROPE INVEST par SOFIDY

Sofidy Europe Invest, fonds d’immobilier locatif installé majoritairement dans des grands pôles économiques de la zone euro, du Royaume uni, et de la Suisse met à votre portée une solution d’investissement variée qui vous permettra de devenir associé d’un parc immobilier diversifié. Sans que vous vous souciez de la gestion.

En choisissant Sofidy Europe Invest, vous investissez dans un fonds à capital variable, dont la capitalisation a été évaluée à hauteur de 49,83 M€ au cours de l’exercice 2021. La SCPI est labellisée ISR. Autres points forts tels qu’un taux de distribution (TD) à 4,80 % et un taux d’occupation financier (TOF) de 100 %.

Un Asset Manager performant sait anticiper les tendances de marché immobilier à travers un prisme géopolitique afin de saisir les opportunités dans tel ou tel pays

Edouard Bimet

Conseiller Patrimonial, SCPI-online.com

SCPI online investir international (1)

#7 NEO par NOVAXIA

Jusqu’à présent, les fonds immobiliers n’avaient pas de label ISR. Pourtant les épargnants désirent se positionner vers des placements vertueux.

Avec Neo, le groupe Novaxia affiche désormais son désir d’équilibrer sens et rentabilité. Leur stratégie d’investissement est orientée vers l’acquisition-transformation des biens immobiliers (Par exemple, bureaux transformés en logements). En parallèle, Ils améliorent le score ESG de leur portefeuille.

  • Taux de distribution (TD) : 6,49 % en 2021 ;
  • Taux d’Occupation Financier (TOF) : 98,93 % en 2021 ;
  • Capitalisation : 140,74 M€.

#8 ELIALYS par ADVENIS REIM

Diversifiez vos revenus en investissant dans l’acquisition d’actifs d’immobilier dématérialisés. La SCPI Elialys est une filiale du groupe ADVENIS REIM qui pilote dix sociétés civiles de placement immobilier. En investissant votre argent chez nous, vous profitez de :

  • Notre savoir-faire en immobilier d’entreprise ;
  • Capitalisation : 33,13 M€ ;
  • taux de distribution (TD) : 6,01 % ;
  • prix d’une part à 1 000 €.

ELIALYS

Article suggéré  : Toutes les précisions sur les SCPI de Santé.

#9 OPUS REAL par BNP REIM

Pourquoi vous devez souscrire chez Opus Real ? C’est un fonds immobilier collectif qui fait des placements sur le marché des SCPI en Allemagne. En souscrivant chez Opus Real, vous faites le choix de diversifier votre épargne. Et pas d’inquiétude pour la gestion du parc immobilier, car elle est prise en charge par notre gestionnaire.

Cela vous évite les tracasseries et vous permet de vous consacrer à d’autres choses. En plus, nous sommes certifiés ISR. Cela prouve que notre politique d’investissement respecte les normes strictes en matière de protection environnementale. Nos investisseurs nous font confiance notamment grâce à :

  • une Capitalisation évaluée à 172,61 M€ ;
  • un Taux de distribution (TD) à 2,79 % ;
  • un Taux d’Occupation Financier (TOF) de 98,30 % ;
  • un Report à Nouveau de 5,66 % par part.

OPUS REAL

#10 ATREAM HOTELS

En 2016, Atream Hotels a créé la première SCPI dédiée aux murs d’hôtels et aux résidences touristiques en Europe. Nous sommes pionniers dans ce domaine. Ce fonds immobilier de rendement est géré par le groupe Atream. Nos actifs sont repartis dans le territoire français, en Allemagne, en Belgique et aux pays bas. De plus, nous sommes labellisés ISR. Le montant demandé à la souscription est de 5 000 €. Ce montant représente l’acquisition de 5 parts à hauteur de 1 000 € la part.

Voici quelques performances affichées par notre société l’an dernier :

  • Taux de distribution (TD): 2,64 % ;
  • taux d’occupation financier (TOF) ;
  • capitalisation : 232,35 M€ ;
  • report à nouveau : 3,09 € par part.

ATREAM HOTELS

Courtier Financier AMF pour SCPI internationale (1)

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Notre nouvel outil de gestion permet de ventiler avec pertinence les capitaux que vous nous confiez entre différentes SCPI et/ou autres placements.

Grâce à un suivi digitalisé simple d’utilisation, vous pourrez suivre vos investissements tout en profitant d’un accompagnement sur-mesure.

Nos Conseillers sont des experts certifiés par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Avec SCPI-online.com, vous évoluez dans une relation de confiance et transparence.

François Leveillet

Responsable Pôle Investissement Immobilier, SCPI-online.com

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