Lors d’une acquisition immobilière à vocation locative, il est préférable, de par les taux attractifs proposés actuellement, de financer majoritairement l’achat du bien par un crédit.

Cette option s’avère également attractive lors de la souscription de parts de sociétés civiles de placement immobilier appelées plus communément SCPI. Ces fonds immobiliers louent des immeubles (bureaux, commerces, entrepôts, logements…) et reversent, de manière généralement mensuelle ou trimestrielle, les loyers perçus aux épargnants.

Effet de levier du crédit SCPI

Ces revenus réguliers permettent de rembourser le crédit souscrit et les intérêts de l’emprunt peuvent être déduits des revenus fonciers.

Ce placement représente d’une part un avantage fiscal non-négligeable, principalement les premières années puisque le montant des intérêts déductibles est substantiel et d’autre part l’achat de SCPI permet de se constituer un patrimoine diversifié grâce à l’emprunt.

L’effet de levier du crédit en SCPI : formidable avantage pour s’enrichir comparé aux actions ou à l’assurance-vie.

Les SCPI sont apparues tout au début des années 1960. À cette époque, celles-ci étaient réservées à une catégorie très restreinte d’investisseurs. Elles se sont démocratisées au fil du temps jusqu’à devenir le placement phare de ces dix dernières années. Les souscriptions ont en effet été multipliées par dix depuis 2011 et malgré la crise sanitaire de 2020, celles-ci ont atteint un montant de collecte de 6 milliards d’euros l’année.

La disparation du Crédit Foncier et sa conséquence

Paradoxalement, les parts de SCPI acquises à crédit n’ont cessé de décroître.

Cette tendance s’explique par le fait que depuis 2018, le Crédit Foncier (jusqu’ici organisme principal de financement des SCPI), ne distribue plus de crédit SCPI. L’enseigne a disparu et ne subsiste aujourd’hui qu’une structure juridique.

Quant aux banques traditionnelles, elles sont réticentes à financer ce genre d’investissement « pierre-papier » ou orientent les épargnants vers des SCPI “maison”; or ces dernières ne sont généralement pas les plus performantes.

Comment financer des parts de SCPI à crédit (1)

La situation semble évoluer

En effet, plusieurs établissements tels que le Crédit Agricole Consumer Finance (CACF), Federal Finance Gestion et le Crédit Foncier communal d’Alsace et de Lorraine (Crédit mutuel Arkéa), ont proposé aux futurs investisseurs des offres adaptées telles que des prêts à la consommation affectés à l’achat de SCPI sur une durée allant de 15 à 25 ans.

Celles-ci se révèlent être plus souples qu’un emprunt immobilier classique. Les prêts personnels ont l’avantage d’offrir une solution opérationnelle aux clients souhaitant souscrire des SCPI à crédit.

Néanmoins, les taux proposés oscillent entre 2 et 2,7 % selon la durée et se révèlent plus élevés que pour un financement immobilier classique. Les intérêts d’emprunt, s’il s’agit d’un prêt affecté, demeurent toutefois déductibles des revenus perçus.

Par le biais de ces nouvelles offres de financement, les épargnants ont accès à un choix de SCPI très large. Les principales SCPI telles que Amundi, Corum, La Française, Perial, Primonial, Sofidy, ont majoritairement mis en place des partenariats avec les trois établissements bancaires cités ci-dessus. Il faut souligner également que les clients profitent d’une grande flexibilité dans la gestion de leur emprunt. Ils n’ont généralement pas l’obligation de domicilier leurs revenus ni de fournir un apport à l’exception du Crédit Agricole Centre France qui opte pour de plus larges garanties.

Pour obtenir le meilleur taux de crédit SCPI

Il est important de noter que les prêts à la consommation pour les SCPI n’entrent pas dans le calcul de l’endettement immobilier, limité actuellement à 35 % des revenus.
 
De ce fait, un client ayant atteint le taux maximum pour l’acquisition de son logement peut prétendre à un crédit pour l’achat de SCPI.
 
Les banques se montrent plus souples lorsque l’emprunteur a des revenus suffisants pour de ne pas être mis en difficulté. Ces solutions permettent, par rapport au crédit immobilier classique, d’acheter des parts de SCPI en démembrement, un montage aux atouts fiscaux très prisés.
 
Il faut cependant garder en mémoire le caractère risqué de ces placements. Les revenus ou la valeur des SCPI peuvent fluctuer, même si sur le long terme, ces produits font preuve d’une grande capacité de résistance.

L’arrivée du nouveaux acteurs du Crédit pour financer l’acquisition de parts de SCPI est une excellente nouvelle pour les épargnants.

Gilles Leveillet

Conseiller Financier en charge des SCPI

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