SOCIÉTÉ DE GESTION

Les Associés d’une SCPI confient l’administration à une Entreprise Spécialisée nommée Société de Gestion.

Cette dernière agit en qualité de mandataire et se charge des activités et du patrimoine de la SCPI.

Le principe est simple, les Associés d’une SCPI engagent une Société de Gestion pour administrer leur SCPI.

En tant qu’administrateur, le Gestionnaire met en œuvre une stratégie de gestion dans le but de faire fructifier les investissements des Associés.

La Société de Gestion n’est qu’un Gérant du véhicule de placement.

De ce fait, elle n’est ni propriétaire des SCPI ni propriétaire des actifs présents dans le portefeuille qu’elle gère.

Elle pourrait dès lors être révoquée de ses fonctions si les associés n’apprécient pas sa politique de gestion.

Les fonctions de l’Asset Manager sont de deux ordres : l’administration et la gestion du patrimoine.

Dans son rôle de Gérant, la Société de Gestion se charge de la distribution des dividendes aux associés ainsi que de les informer sur la situation de l’entreprise.

En tant que Gestionnaire de patrimoine de la SCPI, la Société de Gestion définit la stratégie d’investissement en choisissant les immeubles devant constituer le parc immobilier de la SCPI.

Par la suite, elle s’occupe de la mise en location des immeubles.

En faisant appel à un Gestionnaire, les Associés de la SCPI sont assurés de confier leurs investissements à des Professionnels du métier.

En effet, les Sociétés de Gestion bénéficient d’une Agrégation de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Faire appel à une Société de Gestion présente peu de risques.

Effectivement, ce sont des Professionnels titulaires d’agrément dont les activités sont étroitement surveillées par des entités étatiques et internes à la SCPI.

Toutefois, à l’instar de toute société, elle peut faire faillite.

Un investissement dans une SCPI implique divers frais. Il s’agit des frais de souscription à la SCPI et les frais de gestion.

Les frais de souscription permettent à la Société de Gestion de couvrir les dépenses liées à la collecte de capitaux et la réalisation des investissements.

Les frais de gestion sont destinés à la rémunération de la Société de Gestion pour son rôle d’administrateur et sa commission sur les opérations réalisées sur les immeubles.

L’Asset Manager est classé suivant la nature du parc immobilier de sa SCPI.

Dans la typologie des Sociétés de Gestion se retrouve :

• les Gestionnaires de SCPI de rendement sont en charge d’un parc immobilier composé d’immeubles professionnels (bureaux, commerces…)
• Les Sociétés de Gestion de SCPI fiscale ont pour objectif  l’optimisation fiscale de ses adhérents
• L’Asset Manager de SCPI plus-values qui tend à réaliser des plus-values

En tant que Gérant du véhicule, la Société de Gestion a droit à une rétribution.

Elle est notamment rémunérée pour l’administration, la gestion du parc immobilier et sur les opérations de revente d’immeuble qu’elle effectue au sein de la SCPI.

Le Gestionnaire perçoit une commission pour chaque souscription à la SCPI et revente de part.

Suivant un recensement réalisé par l’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM), il existait 38 Sociétés de Gestion de SCPI en date du 31 décembre 2022.

La Société de Gestion fait l’objet de nombreux contrôles, internes et externes à la SCPI, afin de protéger l’investissement des associés.

Au niveau interne, l’Assemblée Générale des associés de la SCPI est la première entité de contrôle de la Société de Gestion.

Elle examine et approuve la manière de procéder à la gestion et peut la révoquer si elle se révèle être néfaste au bon fonctionnement du véhicule de placement.

Pour l’aider dans sa tâche, l’Assemblée Générale bénéficie du soutien du Conseil de Surveillance de la SCPI, des commissaires aux comptes et de l’évaluateur immobilier.

Au niveau externe, la Société de Gestion est sous la surveillance de l’Autorité des Marchés Financiers. Ce dernier s’assure que la Société de Gestion respecte les réglementations en vigueur dans toutes ses activités.

Pour assurer l’investissement, il convient d’apporter une attention particulière au choix du Gestionnaire.

Pour ce faire, une étude approfondie sur l’équipe composant la Société de Gestion, les actifs du véhicule de placement et son historique devra être menée au préalable.

Voici les points à étudier avant de choisir une Société de Gestion :

• La taille du parc immobilier du Gestionnaire ;
• La diversité des immeubles ;
• L’ancienneté de l’Asset Manager.

Ces éléments permettent de déterminer la compétence, l’expertise et la prudence de la Société de Gestion dans sa démarche d’investissement.

Pour bien choisir le Gestionnaire de la SCPI de rendement, il faut axer ses choix sur différents critères.

• Le Gestionnaire doit présenter des actifs variés, de grandes valeurs et répartis sur plusieurs zones géographiques.
• Il convient de privilégier les Sociétés de Gestion avec un bon rendement sur les cinq dernières années et qui valorise fréquemment ses actifs.
• L’expertise de la Société de Gestion dans l’immobilier de l’entreprise est à analyser avec attention. Enfin, il est important d’examiner les frais liés à la SCPI.

Les critères les plus importants dans le choix d’une SCPI fiscale sont l’expertise et la fiabilité de l’Asset Manager.

En effet, l’objectif n’est pas de faire des bénéfices, mais d’obtenir des réductions d’impôts.

La fiscalité des Sociétés de Gestion étant transparente, il est simple de vérifier leurs performances en consultant leurs résultats auprès des marchés financiers.

Et pour identifier les SCPI performantes, il convient de bien étudier leur stratégie de gestion (types et lieux d’investissement, capital social de la SCPI) et leurs indicateurs de performances économiques (capitalisation, report à nouveau, taux de distribution sur valeur de marché, taux de rentabilité interne et taux d’occupation financier).

SCPI ONLINE a pris le soin de vous confectionner un classement des 10 meilleures Sociétés de Gestion de SCPI.

1. FIDUCIAL Gérance ;
2. Perial Asset Management ;
3. Amundi Immobilier ;
4. La Française AM ;
5. Primonial REIM ;
6. Sofidy ;
7. Kyaneos ;
8. Sogenial ;
9. Aestiam ;
10. Paref Gestion.