Afin de lisser le risque de vos investissements, de plus en plus de Sociétés de Gestion proposent d’établir des plans de versements programmés en SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier).

Vous allez découvrir quels sont les principaux avantages à mettre en place ce type de mécanique ? Quelles offres vous pourrez retrouver en fonction des différents gestionnaires ? Et surtout quelles sont les conditions de mise en place ?

La Société de gestion Corum fut une des premières à proposer ce service en 2016. Pionnière sur ce sujet, elle a lancé une tendance qui rend plus accessible la SCPI.

L’objectif est il de rajeunir l’image de la SCPI ? De capter une clientèle plus jeune ? A ce jour, nous recensons plus qu’une quinzaine sociétés sur 35 présentes sur le segment des SCPI qui ont fait le choix de suivre cette tendance et, au vu des avantages pour l’épargnant, il y a de forte chance que d’autres leur emboitent le pas.

SOMMAIRE

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L’accès aux SCPI pour tous, la démocratisation

Initialement le principe de la SCPI était de vous proposer un ticket d’entrée plus ou moins important (minimum 5000 euros) afin d’investir sur le moyen/long terme.

La mise en place de versements programmés est une technique courante utilisée par les investisseurs sur le marché des actions ou des fonds communs de placement car elle permet d’investir progressivement via un PEA, un compte-titres ou encore un contrat d’assurance vie.

Tout le monde n’a pas une somme importante à investir d’un seul coup et c’est le premier avantage de cette méthode : vous pouvez investir mensuellement, trimestriellement ou annuellement une petite somme d’argent.

Les versements programmés en SCPI sont potentiellement une solution pour vous permettre de construire votre patrimoine immobilier petit à petit en adaptant votre investissement selon vos possibilités et vos projets. Le système des versements programmés n’est donc pas qu’une démocratisation de la SCPI mais plutôt de l’investissement immobilier en général.

Vous pourrez enfin ajuster vos versements en fonction de vos revenus ou de vos entrées d’argent (primes, donation, succession reçue …).

Fonctionnement des versements programmés SCPI chaque mois meilleur placement (1)

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Les versements programmés SCPI : lisser son coût d’achat

Si vous avez 5000 € à placer, vous pouvez les placer tout de suite sur un ou plusieurs supports financiers (actions, OPCM, SCPI, …). Si ces supports subissent une baisse, l’impact est immédiat. Revendre, c’est acter la perte tandis qu’attendre, c’est entrer dans une phase de questionnement permanent dans le but de connaître la meilleure solution.

En revanche, si vous placez ces 5000 € sur une période définie (par exemple sur 50 mois à raison de 100 € par mois) vous lissez votre prix moyen d’achat du titre, en profitant de cours inférieurs et supérieurs. À long terme, l’Histoire prouve que la valeur des actifs augmentent.

Nous ne sommes pas tous des grands noms de la finance et n’avons pas toujours le temps de suivre quotidiennement l’évolution des marchés financiers. Cette méthode permet donc d’investir progressivement en limitant le risque :

  • Lors de la baisse des marchés. En investissant lorsque le cours est inférieur, vous devenez propriétaire de plus de parts.
  • Lorsque les marchés remontent, vous achetez moins de parts de SCPI mais lissez votre coût moyen d’achat à la hausse.

Vous avez donc plus de chance d’être bénéficiaire sur le long terme.

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La modularité des plans de versements

Nous avons constaté les avantages d’un versement programmé sur les marchés financiers et bien qu’un investissement en SCPI subit moins de variations (à la hausse comme à la baisse), la méthode reste efficace pour lisser le risque.

De plus, les versements programmés SCPI permettent de s’inscrire dans un investissement sur le long terme; rappelons que c’est le principal objectif lorsque l’on souhaite investir en SCPI ou dans l’immobilier en général. Vous pourrez modifier votre plan de versement à tout moment, en fonction de vos projets de vie.

Nos revenus évoluent avec le temps, à la hausse comme à la baisse, c’est pourquoi vous pourrez suspendre vos versements, changer la périodicité (passer de mensuel à trimestriel ou inversement) ou le montant investit à tout moment (vous pourrez l’augmenter ou le diminuer en fonction de vos objectifs d’investissements).

Bien entendu, ces modifications sont applicables sans frais, la modularité est définitivement votre allié.

Ce système de modularité n’est pas sans rappeler le fonctionnement d’un contrat d’assurance vie sur lequel vous pouvez effectuer tout type de changement sur toute la durée de votre contrat. Nous verrons par la suite d’autre similitude dans les options de perceptions des dividendes par exemple.

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Des services qui se différencient par leur niveau d’accessibilité

L’accessibilité ne sera pas la même chez Amundi, Perial AM ou encore Foncière Magellan.

La part de SCPI à une valeur précise. Cette valeur est déterminante car les Sociétés de gestion souhaitent que vous soyez déjà un associé de la SCPI pour investir ensuite de manière programmée. Certains demandent 1 part pour devenir associé, c’est le cas pour Amundi.

D’autres demandent 10, 20 ou 30 parts, c’est le cas avec la SCPI PFO2 chez Perial AM, La Foncière des Praticiens. Magellan demande 10 parts à 1100 € soit 11000 € à investir avant de pouvoir mettre en place un versement programmé.

L’accessibilité n’est donc pas la même en fonction de la société de gestion ou de la SCPI, il faut se renseigner sur chacune afin de connaître celle qui correspond à vos finances sur le moment mais également lors des versements programmés.

Nous pouvons donc constater que même si une démocratisation de la SCPI se fait, il n’en est pas moins que chaque gestionnaire propose un fonctionnement similaire avec des différences principalement sur les montants à investir. Chaque Gestionnaire cible donc une segmentation de clientèle.

Il s’agit clairement de la mécanique que nous attendions depuis des années. Verser tous les mois n’apporte que des avantages pour la plupart des épargnants.

Rendant indolore l’effort d’épargne, les versements programmés en SCPI représentent déjà plus de 65% des nouvelles souscriptions au sein de notre Cabinet de Conseil Financier.

François Leveillet

Conseil en Investissements

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​Des versements minimums en parts ou montants

Certains Gestionnaires travaillent justement sur ce sujet afin de réduire le montant minimum d’investissement.

Par exemple, le mieux positionné est Novaxia AM, avec la SCPI Neo accessible dès 187 €.

Investir sur une pleine part

Vous devrez être attentif aux conditions de versements programmés, souvent en corrélation avec la valeur de la part de la SCPI. Vous devrez donc à chaque versement investir au minimum la valeur d’une part (que ce soit mensuellement, trimestriellement ou annuellement). Si la part à une valeur de 100 €, vous devrez alors effectuer des versements programmés d’au moins 100€ pour une part supplémentaire ou 200 € pour 2 parts supplémentaires. Attention donc si la part à une valeur de 1000€…

Investir un certain montant (on parle de décimalisation)

D’autres Gestionnaires ont choisi une méthode qui permet d‘investir un montant inférieur à la valeur de la part, c’est le cas de la société Corum qui a choisi de décimaliser les parts pour les rendre encore plus accessibles. Cette décimalisation est tout simplement un fractionnement des parts de SCPI. Vous pouvez donc acheter une moitié ou un tiers de part de SCPI.

Bénéficiez de nos conseils pour mettre en place vos Versements Programmés SCPI

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Des options intéressantes : la décimalisation, le démembrement et le réinvestissement de dividendes

A. La décimalisation est le fait d’investir sur une fraction de la part et c’est aussi ce que propose Alderan avec sa SCPI ActivImmo, Intergestion avec les SCPI Cristal Life et Cristal Rente.

Bien qu’elle n’utilise pas la décimalisation mais un procédé similaire, la Française REM qui a lancé début 2021 la SCPI Agil’Immo remporte la palme de l’accessibilité car elle propose un versement initial de 200 € accompagné d’un versement périodiquement de seulement 20 €.

B. Le Démembrement de propriété des parts : Vous pouvez bénéficier d’options supplémentaires chez certains Gestionnaires comme le fait d’investir en démembrement. Lors de votre achat, vous détenez uniquement l’usufruit temporairement ou la nue propriété; Cette option s’adresse aux investisseurs plus aguerris.

C. Dernière possibilité : réinvestir automatiquement vos dividendes si vous n’en avez pas besoin pour compléter vos revenus ou si vous n’avez pas le souhait de les toucher directement. Attention cependant, bien que les dividendes ne soient pas perçus sur votre compte bancaire, vous serez redevable de la fiscalité qui s’applique aux dividendes de SCPI.

L’effet de levier est donc de mise si vous choisissez cette option.

Prenons un exemple concret pour cette option de réinvestissement des dividendes : vous êtes à 15 ans de votre retraite et vous souhaitez peaufiner sa préparation ou bien même vous n’avez encore rien mis en place.

  • Vous pouvez les 15 premières années choisir l’option du réinvestissement de vos dividendes, ainsi, vous augmentez le nombre de parts de SCPI que vous aurez le jour de votre retraite.
  • Lorsque le jour de votre retraite arrive enfin, vous choisissez de modifier cette option en la supprimant, vous commencerez donc à percevoir vos dividendes qui viendront en complément de votre retraite. Après quelque mois, si vous vous rendez compte que vous n’en avez plus besoin ou pas entièrement, vous pourrez réinvestir vos dividendes ou en percevoir seulement une partie.
Mise en place épargne programmée mensuelle pour achat parts de SCPI en France (1)

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Le versement programmé : un service qui devient incontournable pour les Gestionnaires de SCPI

Nous l’avons constaté, l’accessibilité pour le versement programmé n’est pas la même pour toutes les Sociétés de gestion, les options ne sont pas encore généralisées.

Cependant les Gestionnaires ont le souhait de se mettre à la page et de proposer plus de services afin de cibler  davantage d’investisseurs. Par exemples, les Sociétés Paref Gestion, Advenis REIM ou encore Immovalor sont en réflexion sur le sujet des versements programmés. Vous l’avez compris, cette possibilité de mettre en place des versements programmés permet à toute personne qui a une capacité d’épargne mensuelle, trimestrielle ou annuelle d’investir dans des SCPI progressivement, en diminuant son coût moyen d’achat et donc en lissant le risque de son investissement.

L’investisseur a également plusieurs options à sa disposition pour gérer au mieux son investissement et l’adapter à ses moments de vie : Naissance, préparation à la retraite, souhait d’augmenter ses revenus, construction de son patrimoine immobilier, préparation à la dépendance, préparation de sa succession ….

À ce jour, nous avons recensé 16 Sociétés de gestion qui proposent des plans de versements programmés, vous les retrouverez dans le tableau ci-dessous. Il vous permet de trouver une multitude d’informations, notamment la valeur de la part, le minimum de souscription initial et son équivalent en parts. Vous retrouverez bien évidemment la périodicité des versements possible ainsi que le montant minimum des versements mensuels. La possibilité de faire ou non du réinvestissement de dividende et du démembrement sont également repris.

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Versements programmés SCPI : plus de 15 Sociétés de Gestion opérationnelles

SCPI éligiblesSociété de gestionValeur de la part au 1er juillet 2021Minimum souscription initiale (en montant)Equivalent en partMontant minimum des versements mensuelsType de versementPériodicités possiblesDémembrement possibleRéinvestissement des dividendes possible
Activ’ImmoAlderan610,00 €6 100,00 €10 parts50,00 €En montantMensuel/Trimestriel/Semestriel/AnnuelOuiOui
Rivoli Avenir PatrimoineAmundi Immobilier304,00 €304,00 €1 part304,00 €En part (1)Mensuel/TrimestrielNonNon
EdissimmoAmundi Immobilier237,00 €237,00 €1 part237,00 €En part (1)Mensuel/TrimestrielNonNon
GenepierreAmundi Immobilier270,00 €270,00 €1 part270,00 €En part (1)Mensuel/TrimestrielNonNon
Epargne PierreAtland Voisin205,00 €2 050,00 €10 parts205,00 €En part (1)Mensuelle/TrimestrielleNonNon
OptimaleConsultim AM250,00 €1 500,00 €6 parts100,00 €En montantMensuel/Trimestriel/Semestriel/Annueln-cOui
Corum OriginCorum AM1 090,00 €1 090,00 €1 part50,00 €En montantMensuel/Trimestriel/Semestriel/AnnuelOuiOui
Corum XLCorum AM189,00 €189,00 €1 part50,00 €En montantMensuel/Trimestriel/Semestriel/AnnuelOuiOui
EurionCorum AM204,00 €204,00 €1 part50,00 €En montantMensuel/Trimestriel/Semestriel/AnnuelOuiOui
Pierval SantéEuryale AM200,00 €1 000,00 €5 parts200,00 €En part (1)n.cn.cn.c
Buroboutic MétropolesFiducial Gérance267,00 €2 670,00 €10 parts267,00 €En part (1)Mensuel/TrimestrielNonNon
Ficommerce EuropeFiducial Gérance230,00 €2 300,00 €10 parts230,00 €En part (1)Mensuel/TrimestrielNonNon
Pierre Expansion SantéFiducial Gérance261,00 €1 305,00 €5 parts261,00 €En part (1)Mensuel/TrimestrielNonNon
Selectipierre 2Fiducial Gérance742,00 €7 420,00 €10 parts742,00 €En part (1)Mensuel/TrimestrielNonNon
Foncière des PraticiensFoncière Magellan1 100,00 €11 000,00 €10 parts1 100,00 €En part (1)Mensuel/Trimestriel/Semestriel/AnnuelOuiNon
Cap Foncières & TerritoiresFoncières & Territoires255,00 €1 020,00 €4 parts255,00 €En part (1)TrimestrielNonNon
Cristal LifeInter Gestion200,00 €200,00 €1 part50,00 €En montantMensuel/Trimestriel/Semestriel/AnnuelOuiOui
Cristal RenteInter Gestion1 236,67 €1 236,67 €1 part50,00 €En montantMensuel/Trimestriel/Semestriel/AnnuelOuiOui
Epargne FoncièreLa Française REM827,00 €827,00 €1 part70,00 €En montantMensuel/Bi-mensuel/Trimestriel/SemestrielOuiOui
LF EuropimmoLa Française REM1 045,00 €1 045,00 €1 part90,00 €En montantMensuel/Bi-mensuel/Trimestriel/SemestrielOuiOui
LF Grand Paris PatrimoineLa Française REM310,00 €310,00 €1 part30,00 €En montantMensuel/Bi-mensuel/Trimestriel/SemestrielOuiOui
LF Opportunité ImmoLa Française REM200,00 €200,00 €1 part20,00 €En montantMensuel/Bi-mensuel/Trimestriel/SemestrielOuiOui
Sélectinvest 1La Française REM635,00 €635,00 €1 part60,00 €En montantMensuel/Bi-mensuel/Trimestriel/SemestrielOuiOui
NeoNovaxia187 €187,00 €1 part187 €En part (1)Mensuel/Bimensuel/TrimestrielOuiNon
PFOPerial AM966,00 €4 830,00 €5 parts966,00 €En part (1)Mensuel/Trimestriel/Semestriel/AnnuelOuiNon
PFO2Perial AM196,00 €5 880,00 €30 parts196,00 €En part (1)Mensuel/Trimestriel/Semestriel/AnnuelOuiNon
PF Grand ParisPerial AM544,00 €5 440,00 €10 parts544,00 €En part (1)Mensuel/Trimestriel/Semestriel/AnnuelOuiNon
PF Hospitalité EuropePerial AM200,00 €1 000,00 €5 parts200,00 €En part (1)Mensuel/Trimestriel/Semestriel/AnnuelOuiNon
Patrimmo CommercePrimonial REIM197,00 €1 970,00 €10 parts197,00 €En part (1)Mensuel/Trimestriel/Semestriel/AnnuelNonNon
PrimofamilyPrimonial REIM200,00 €2 000,00 €10 parts200,00 €En part (1)Mensuel/Trimestriel/Semestriel/AnnuelNonNon
PrimopierrePrimonial REIM208,00 €2 080,00 €10 parts208,00 €En part (1)Mensuel/Trimestriel/Semestriel/AnnuelNonNon
PrimoviePrimonial REIM203,00 €2 030,00 €10 parts203,00 €En part (1)Mensuel/Trimestriel/Semestriel/AnnuelNonNon
EffimoSofidy237,00 €2 370,00 €10 parts237,00 €En part (1)Mensuel/Trimestriel/SemestrielNonNon
ImmorenteSofidy337,00 €1 348,00 €4 parts337,00 €En part (1)Mensuel/Trimestriel/SemestrielNonNon
SofipierreSofidy615,00 €6 150,00 €10 parts615,00 €En part (1)Mensuel/Trimestriel/SemestrielNonNon
Pierre CapitaleSwiss Life AM200 €5 000,00 €25 parts200 €En part (1)Mensuel/TrimestrielOuiOui

Sources : sociétés de gestion, pierrepapier.fr – (1) Au moins une part

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