Détenir un patrimoine immobilier locatif générant des revenus complémentaires stables sans aucune contrainte de gestion : c’est la promesse des SCPI.
1 million d’épargnants en possèdent déjà.
Un placement à gestion déléguée avec des loyers distribués pouvant atteindre près de 7% nets par an.
Alors que l’achat d’un bien immobilier locatif en direct s‘avère plus délicat que par le passé (nombreuses visites avant achat, prix élevés, rentabilité en baisse, risque de loyers impayés, respect des plafonds de loyer, normes environnementales), l’investissement en SCPI s’affirme comme une option privilégiée pour l’année 2023.
Quel est le fonctionnement d'une SCPI diversifiée ?
La SCPI diversifiée est un véhicule d’investissement qui détient et administre un portefeuille d’actifs immobiliers divers.
Autrement dit, elle achète, gère et loue un ensemble de biens immobiliers incluant des bureaux, commerces, locaux d’activités, cliniques ou encore entrepôts. Les professionnels parlent d’immobilier tertiaire (par opposition à l’immobilier résidentiel).
À l’inverse une SCPI spécialisée se concentre sur un seul secteur. Exemple : une SCPI spécialisée sur la thématique de la logistique ne pourra pas investir dans un immeuble de santé si une opportunité se présente.
La diversification vise donc à répartir les risques sur un certain nombre d’immeubles différents afin de minimiser l’exposition de la SCPI aux fluctuations du marché.
FOCUS : Classification d’une SCPI Diversifiée (par l’ASPIM Décision 14/10/2021)
L’Association Française des Sociétés de Placements Immobiliers définit une SCPI réellement diversifiée de la façon suivante :
- La SCPI doit possèder à minima 3 classes d’actifs immobiliers différentes.
- Chacune ne doit pas dépasser 50% de la valeur totale du patrimoine immobilier de la SCPI.
Lien vers la Note de l’Aspim
Avantages des SCPI diversifiées
Vos conseillers SCPI-online.com proposent régulièrement aux épargnants les SCPI diversifiées en raison des avantages de répartition et stabilité suivants :
La SCPI diversifiée permet de répartir les risques en investissant sur un large éventail d’immeubles
de différentes typologies (bureaux, commerces, appartements, entrepôts) et
différents secteurs d’activité (Commerce, Santé, Services, Résidentiel).
Cela permet de réduire le risque locatif, lié à la vacance locative ou aux loyers impayés.
La diversification permet également de minimiser d’éventuelles baisses de valeur (En cas de baisse des prix de l’immobilier).
La Société fait alors preuve de plus de résilience face aux aléas du marché. Si l’un des secteurs d’activité sur lesquels la SCPI a investi fait face à des vents contraires, elle peut sécuriser une partie de ses rendements grâce aux autres secteurs dans lesquels elle possède des immeubles.
Ainsi, une SCPI diversifiée sera moins affectée qu’une SCPI qui aurait misé 100 % de ses fonds sur le secteur d’activité en difficulté.
Au-delà des risques sectoriels, la diversification géographique d’un portefeuille immobilier est importante car elle permet de réduire les risques liés à une économie ou à un marché immobilier spécifique.
En investissant dans des actifs immobiliers situés dans des régions ou pays différents, vous limitez les effets d’une baisse éventuelle des prix ou loyers dans une seule zone géographique.
Diversifier géographiquement peut également vous donner accès à des marchés immobiliers ayant des rendements différents. Certaines régions présentent des taux de croissance ou tendances de loyer plus élevés, tandis que d’autres peuvent être plus stables.
En combinant ces différents marchés, vous maximisez les opportunités de rendement et améliorez les perspectives de croissance à long terme de votre portefeuille.
Il est également important de considérer que la France ne représente qu’une part limitée des opportunités sur le marché européen. Diversifier géographiquement permet d’accéder à une plus grande partie des possibilités d’investissement offertes sur le continent.
Notons que depuis quelques années, des SCPI internationales s’aventurent en Amérique du Nord.
Au cours des dernières années (incluant l’épisode de crise sanitaire), notons que les SCPI présentant une diversification de leurs actifs ont réussi à maintenir un rendement élevé : taux de distribution avoisinant les 5%.
En résumé, la diversification sectorielle et géographique réduira les risques et améliorera les perspectives de rendement d’un portefeuille immobilier.
Critères d'analyse avant d'investir dans une SCPI diversifiée
ANALYSE GÉOGRAPHIQUE : LOCALISATION DES IMMEUBLES
Lorsque vous investissez dans une SCPI, il est important de choisir une Maison de Gestion pointilleuse sur l’emplacement des immeubles. En effet, cela impacte directement la rentabilité de votre investissement.
Il est préférable de privilégier les zones qui offrent de bonnes perspectives économiques, une forte demande locative et un marché immobilier stable.
Les grandes villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux sont souvent considérées comme des zones attractives, car elles attirent les Entreprises et les travailleurs qualifiés, générant ainsi une forte demande locative.
En revanche, il est préférable d’éviter les zones rurales ou les régions économiquement moins développées qui peuvent présenter des risques plus élevés car elles peuvent souffrir de taux de vacance locative élevés et de perspectives de rendement plus faibles.
Il est donc important de bien se renseigner sur les tendances à long terme, les projets d’infrastructure en cours ou à venir qui peuvent avoir un impact sur la demande locative et les perspectives de rendement d’une zone géographique donnée.
Rappelons que la localisation des actifs immobiliers d’une SCPI est un critère essentiel pour la liquidité de cette dernière; Il est important de privilégier des actifs situés dans des zones géographiques où il est facile de les vendre ou louer.
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ANALYSE DES INDICATEURS CHIFFRÉS
Il est important de noter que les SCPI diversifiées ont montré des résultats positifs en 2021 en termes de rendement avec un taux de distribution de 5,35% (ce qui est considérablement supérieur au taux de distribution moyen des SCPI toutes catégories confondues qui se situe à 4,49%).
# TAUX DE DISTRIBUTION (TD) : Remplace le TDVM (Taux de distribution sur valeur de marché) depuis le 01 janvier 2022. Il correspond au montant du dividende brut, avant fiscalité ramené au prix de la part au 1er janvier. Il représente partiellement la performance de la SCPI.
# TAUX DE RENDEMENT INTERNE (TRI) : Plus précis que le TD, cet indicateur prend en compte le TD mais également la revalorisation du prix de part d’une SCPI.
# REPORT A NOUVEAU (RAN) : Il s’agit des réserves constituées et non distribuées par la SCPI les années précédentes. Il est important de regarder cet indicateur car il démontre la prudence du gestionnaire.
# PROVISION POUR GROS ENTRETIENS (PGE) : Anciennement appelé PGR, c’est une réserve destinée à financer les gros travaux. Le montant est aujourd’hui évalué immeuble par immeuble.
Délai de jouissance : Le délai de mise en jouissance signifie qu’il y a un décalage entre la date d’achat des parts et celle à partir de laquelle les parts acquises rapportent des revenus. Ce délai permet à la société de gestion d’investir dans des actifs immobiliers sans affecter les droits des actionnaires existants.
Consultez notre Article dédié aux Indicateurs clés à analyser avant d’investir.
Au premier semestre 2023, l'engouement des épargnants se cristallise autour des SCPI diversifiées, qui affichent une part de 44% de la collecte nette. Cette tendance révèle une volonté croissante d'adopter une approche prudente en investissant dans des SCPI offrant une mutualisation accrue grâce à la diversité des typologies d'actifs qu'elles acquièrent.
Classement des SCPI diversifiées 2023
Ce classement SCPI Diversifiées 2023 a été établi selon les critères suivants :
1 | Performances financières
2 | Capacité de la Société de Gestion à s’adapter au nouveau contexte de marché
3 | Qualité du patrimoine immobilier
# 5 SCPI IMMORENTE PAR SOFIDY
En cinquième position, nous retrouvons le véhicule historique Immorente pesant aujourd’hui 4,2 Milliards d’euros.
SOFIDY, 35 ans d’expertise, a permis de délivrer une performance moyenne globale de 9,4% par an depuis sa création à 44 428 associés qui lui ont fait confiance.
- SCPI de 1988 ;
- Une capitalisation de 4,2 Milliards € détenu par 44 428 associés ;
- Un objectif de distribution annuelle de 4,82% ;
- 1 035 immeubles ;
- Un prix de 340€ /part
AVIS SCPI IMMORENTE
Immorente est une option solide pour les investisseurs cherchant un rendement régulier. La Société de Gestion SOFIDY, qui gère Immorente, possède une expérience de 35 ans dans la gestion d’actifs immobiliers et a délivré une performance moyenne globale de 9,4% par an depuis sa création.
Grâce à sa capitalisation importante de 4,2 milliards d’euros détenue par 44 428 Associés, elle a su s’imposer avec brio sur le marché de l’immobilier tertiaire.
Au cours du quatrième trimestre de 2022, Immorente a réalisé neuf acquisitions pour un total de 193 millions d’euros et a également participé à l’acquisition d’un portefeuille de 4 hôtels en Allemagne pour 13 millions d’euros. Immorente a généré 6,4 millions d’euros de plus-values nettes de fiscalité grâce à trois ventes au cours du trimestre et démontre ainsi sa capacité à savoir vendre et acheter.
# 4 SCPI IROKO PAR IROKO ZEN
Créée en novembre 2020, IROKO se veut différenciante de par son engagement éthique au travers de ses investissements. Elle est la septième SCPI à obtenir le label ISR et intègre de manière systématique les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans sa politique d’investissement.
Récompensée à trois reprises pendant l’année 2022, cette SCPI nous réserve de belles promesses quant à la qualité de ses acquisitions pour 2023.
- SCPI de 2020 ;
- Une capitalisation de 212 M€ détenu par 4 807 associés ;
- Un taux de rendement exceptionnel de 7,04% ;
- 57 immeubles et 37 locataires ;
- Un prix de 200€ /part
AVIS SCPI IROKO ZEN
Une fois encore, la SCPI Iroko Zen a distribué un taux de rendement dépassant son objectif de performance non garanti de 5,50%. Cette performance s’explique par plusieurs facteurs, notamment la capacité de l’équipe d’investissement à sélectionner des immeubles à des prix attractifs, loués à des locataires de qualité sur le long terme (nous rappelons que son WALB est de 7,4 ans), une gestion locative rigoureuse qui maintient un taux d’occupation financier de 100%, ainsi qu’une capacité à déployer rapidement les capitaux collectés.
En outre, l’effet de levier a pu contribuer à améliorer la performance de la SCPI, avec un LTV (Loan To Value = la Dette) de 27,4% fin 2022 et un coût moyen de la dette inférieur à 2,7%.
La SCPI Iroko Zen s’intègre dans une démarche de développement durable. Elle a obtenu le label ISR et a renforcé ses actions de gouvernance en 2022 en organisant des webinaires pour sensibiliser ses locataires aux enjeux de durabilité et en lançant une enquête de satisfaction auprès de ses locataires. Enfin, elle a également encouragé l’acquisition d’actifs dotés de bornes de recharge électrique ou de parkings à vélos pour favoriser le volet social.
# 3 SCPI BUROBOUTIC PAR FIDUCIAL GERANCE
En troisième place de notre Podium nous retrouvons la SCPI BUROBOUTIC gérée par la maison de Gestion FIDUCIAL Gérance.
Une Société dotée d’un ADN de long terme faisant preuve de prudence et résilience quant à l’achat de ses actifs immobiliers ainsi qu’à son étroite relation avec chacun de ses locataires.
- SCPI de 1986 ;
- Une capitalisation de 375 M€ détenu par 6 913 associés ;
- Un taux de distribution de 4,31% ;
- 181 immeubles et 303 locataires ;
- Un prix de 267€ /part
AVIS SCPI BUROBOUTIC
Dans un contexte de changement de paradigme sur les marchés en 2022, marqué par une hausse de l’inflation et du coût de l’argent, la SCPI Buroboutic a su afficher sa résilience en affichant des résultats en hausse.
La diversité de sa base locative, centrée sur des actifs de qualité situés dans les quartiers tertiaires les plus centraux, a permis à la SCPI de maintenir un taux de distribution attractif de 4,31% et de réaliser un TRI détention long terme de +9,41%.
Les arbitrages opérés par la SCPI Buroboutic ont été bénéfiques, avec des ventes réalisées à des prix supérieurs à la valeur nette comptable cumulée et aux dernières valeurs d’expertise.
#2 SCPI ALTIXIA CADENCE XII PAR ALTIXIA
En seconde position, ALTIXIA s’engage sur une stratégie basée sur l’agilité. L’immobilier étant un placement de long terme, elle privilégie des actifs neufs ou récents visant à la création de valeur afin de maintenir la stabilité des rendements dans le temps.
- Créée en 2019
- Une capitalisation de 127 M€ détenu par 1392 associés ;
- Un taux de distribution de 5,51% en 2022 ;
- 60 Locataires pour 17 immeubles ;
- Un Taux d’endettement 17,2% ;
- Distribution mensualisée ;
- Un prix de part à 200€
AVIS CADENCE XII
La SCPI ALTIXIA CADENCE XII a réalisé d’excellents résultats en 2022 avec un taux de distribution de 5,51%, en hausse par rapport à 2021 et supérieur à la moyenne du marché.
Le succès d’ALTIXIA REIM repose sur son organisation hiérarchique, informatique et physique, ainsi que sur la qualité des hommes et femmes qui y travaillent, choisis pour leur maturité professionnelle et leur état d’esprit constructif et réactif.
La SCPI a également acquis deux actifs de bureaux et activités à St Priest et Eragny en 2022 avec de belles signatures locatives.
# 1 SCPI CŒUR DE REGION PAR SOGENIAL
En tête de ce Podium exclusif, nous reconnaissons la qualité de gestion de la Maison SOGENIAL.
Cette SCPI suit une politique d’investissement régionale et opportuniste en selectionnant des immeubles de qualité, à fort potentiel de revalorisation et loués à des locataires solides.
Revalorisée à hauteur de 1,60% par an depuis sa création en 2018, tout porte à croire que sa gestion sera aussi habile en 2023.
- Créée en 2018 ;
- Une capitalisation de 152 M€ détenu par 3357 associés ;
- Un taux de distribution de 6,40% ;
- 39 immeubles et 112 Locataires ;
- Un Taux d’endettement de 15,93% ;
- Un prix de part de 659€
AVIS CŒUR DE RÉGION
Force est de constater que Cœur de Régions demeure une opportunité d’investissement pertinente.
Sa force réside dans les acquisitions réalisées au cours de ces différentes années. Celles-ci ont permis à la Maison de Gestion SOGENIAL de continuer d’offrir à ses investisseurs un Taux de Distribution supérieur à 6 % nets ainsi qu’une revalorisation annuelle.
Le parc immobilier diversifié de la SCPI, composé de 48 actifs situés en régions et répartis entre bureaux, locaux d’activités et commerces, bénéficie d’un Taux d’Occupation Financier élevé de 96,30%.
De quoi rassurer les nouveaux actionnaires.
Avertissement
La valeur d’un investissement peut varier, tout comme les revenus qui y sont attachés.
L’investissement dans une SCPI ne bénéficie d’aucune garantie en capital ni en termes de performances.
Il s’agit d’un placement à long terme avec une recommandation de conserver les parts pendant une période d’au moins 8 ans.
S’agissant d’un investissement immobilier, la liquidité du placement peut être limitée. Le rachat des part peut être soumis à des réserves.
Contactez un conseiller SCPI Online pour obtenir plus d’informations et trouver la SCPI qui vous convient.