OPCI

L’investissement dans un bien immobilier peut présenter quelques difficultés telles que la mobilisation d’un capital important, le risque de louer à des locataires mauvais payeurs, le risque de vacance …

Il existe aujourd’hui une formule alternative d’investissement qui permet de bénéficier des avantages de l’immobilier tout en réduisant considérablement les inconvénients que subit l’investisseur.

Cette formule alternative se nomme : Organisme de Placement Collectif en Immobilier (OPCI).

Qu’est ce qu’un OPCI ? Quelle est la fiscalité applicable ?

L’OPCI est un fonds d’épargne non côté soumis à la réglementation française.

Il existe deux types d’OPCI :

1. La SSPICAV qui est une société type SICAV et qui est fiscalement exonérée d’Impôt sur les sociétés.
2. Le FPI qui est quant à lui transparent d’un point de vue fiscal.

En contrepartie de l’investissement dans l’un de ces deux types d’OPCI, les épargnants perçoivent des revenus. Ceux ci sont qualifiés de dividendes dans le cadre des SSPICAV ou de revenus fonciers dans le cadre des FPI.

A noter que si l’épargnant détient des actions d’OPCI dans le cadre d’unité de compte dans un contrat d’assurance-vie, alors les revenus seront soumis à la fiscalité de l’assurance vie.

Que fait l’OPCI ?

L’OPCI collecte auprès des épargnants des capitaux qui sont investis majoritairement dans des actifs immobiliers.
En effet, pour qu’un fonds puisse être qualifié d’OPCI, il faut qu’au moins 60% des actifs soient immobiliers et que le fonds détienne au minimum 5% d’actifs liquides. Ce dernier ratio permet d’assurer le rachat des actions qui sont effectuées à la demande des épargnants.

L’investissement immobilier dans plusieurs secteurs

Financièrement, un particulier qui investit dans l’immobilier est contraint de le faire dans l’habitation. L’investissement en OPCI permet aux épargnants d’avoir accès à des marchés immobiliers variés : bureaux, commerces, entrepôts, tourisme…

Un avantage majeur des OPCI, la gestion déléguée du patrimoine à une société de gestion

Une société de gestion spécialisée et agrée par l’autorité des marchés financiers se charge de la gestion du patrimoine immobilier. Ce sont des professionnels de l’immobilier.

Qu’est ce que cela signifie concrètement ?

Le travail du gestionnaire consiste à déterminer la stratégie d’investissement, sélectionner les actifs, diriger les travaux nécessaires, trouver des locataires, recouvrer des loyers et les reverser aux épargnants.

Investir dans un OPCI c’est mutualiser les risques

Comme le patrimoine est constitué de plusieurs biens, l’effet négatif d’un bien comme sa perte de valeur est compensée par la valorisation d’autres biens. L’investisseur qui investit dans plusieurs OPCI mutualise d’autant plus les risques.

Combien placer dans un OPCI ?

L’avantage qu’a l’investissement dans un OPCI est qu’il peut se faire à un prix inférieur à celui d’un logement. L’investisseur peut commencer par investir une somme relativement faible et au fur et à mesure acheter d’autres actions…

Un autre avantage de l’investissement en OPCI contrairement à l’investissement direct est la possibilité qu’ont les investisseurs en OPCI de vendre une partie de leur placement. Il n’est en effet pas possible de vendre une partie d’une habitation.

Le contrôle de l’OPCI, source de garantie pour les investisseurs

En plus du contrôle de la société de gestion par l’Autorité des Marchés Financiers, le Commissaire Aux Comptes est nommé par la société de gestion du FPI ou par le conseil d’administration de la SSPICAV après accord de l’Autorité des Marchés Financiers. Le Commissaire Aux Comptes doit certifier que les comptes annuels sont réguliers et sincères et qu’ils donnent une image fidèle des opérations de l’exercice.

Des experts immobiliers réalisent quatre évaluations par an du patrimoine. Ils doivent élaborer ces évaluations dans un document détaillé. Les experts immobiliers sont désignés pour 4 ans.

Un investissement dans la durée

L’OPCI incite ses épargnants à une détention des actions sur une longue durée. Il faut en effet un certain temps à la société de gestion pour obtenir une valorisation des actifs. De plus, il existe des frais de souscription. Ceux ci sont amortis avec la durée de détention des actions. Enfin les OPCI peuvent être intégrés dans des UC d’un contrat d’assurance-vie. Or l’assurance-vie est un placement sur le long terme.

Quels sont les frais liés à un investissement en OPCI ?

A l’achat des actions, l’investisseur doit acquitter une commission de souscription. Pendant la détention des actions, une commission de gestion est due à la société de gestion pour rémunérer le travail qu’elle effectue. Enfin à la vente d’une action, une commission de rachat est due.

Focus : Quelles différences y a t-il entre OPCI et SCPI ?

Pour rappel, la Société Civile de Placement Immobilier est un véhicule d’investissement dont l’actif est presque entièrement constitué d’immobilier. Tandis que pour l’OPCI 60% d’immobilier suffit. C’est là la principale différence entre les OPCI et les SCPI.

Une autre distinction concerne le régime fiscal. L’OPCI a un régime fiscal qui varie selon qu’on a une SSPICAV ou un FPI. Les revenus tirés d’une SCPI sont des revenus fonciers.