OPCI

Notre sélection des meilleurs OPCI

L’investissement dans un bien immobilier peut présenter quelques difficultés telles que la mobilisation d’un capital important, le risque de louer à des locataires mauvais payeurs, le risque de vacance locative …

Il existe aujourd’hui une formule alternative d’investissement qui permet de bénéficier des avantages de l’immobilier tout en réduisant considérablement les inconvénients que subit l’investisseur.

Cette formule alternative se nomme : Organisme de Placement Collectif en Immobilier (O.P.C.I).

> Qu’est ce qu’un OPCI ? Quelle est la fiscalité applicable ?

L’OPCI est un fonds d’épargne non côté soumis à la réglementation française.

Il existe deux types d’Organisme de Placement Collectif en Immobilier :

1. La SSPICAV qui est une société de type SICAV et qui est fiscalement exonérée d’Impôt sur les sociétés.
2. Le FPI qui est quant à lui transparent d’un point de vue fiscal.

En contrepartie de l’investissement dans l’un de ces deux types d’OPCI, les épargnants perçoivent des revenus. Ceux ci sont qualifiés de dividendes dans le cadre des SSPICAV ou de revenus fonciers dans le cadre des FPI.

A noter que si l’épargnant détient des parts d’O.P.C.I. dans le cadre d’unité de compte dans un contrat d’assurance-vie, alors les revenus seront soumis à la fiscalité de l’assurance vie.

> Que fait l’OPCI ?

L’OPCI collecte auprès des épargnants des capitaux qui sont investis majoritairement dans des actifs immobiliers.

En effet, pour qu’un fonds puisse être qualifié d’O.P.C.I., il faut qu’au moins 60% des actifs soient immobiliers et que le fonds détienne au minimum 5% de liquidités. Ce dernier ratio permet d’assurer le rachat des actions qui sont effectuées à la demande des épargnants au fil de l’eau.

L’investissement immobilier dans plusieurs secteurs

Financièrement, un particulier qui investit dans l’immobilier est contraint de le faire dans le secteur résidentiel / logement. À l’inverse, l’investissement en OPCI permet aux épargnants d’avoir accès à des marchés immobiliers variés traditionnellement inaccessibles : Bureaux, commerces, entrepôts, résidences de tourisme ou seniors, cliniques, crêches, plateformes logistiques…

Un avantage majeur des OPCI : la gestion déléguée du patrimoine à une Société de Gestion.

Une Société de Gestion spécialisée et agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) se charge de la gestion du patrimoine immobilier. Ce sont des professionnels de l’immobilier et des placements financiers.

Qu’est ce que cela signifie concrètement ?

Le travail du Gestionnaire consiste à déterminer la stratégie d’investissement, sélectionner les actifs immobiliers et/ou financiers, diriger les travaux de rénovation / maintenance nécessaires, trouver des locataires, recouvrer les loyers et les reverser aux épargnants-porteurs-de-parts.

Comme le patrimoine est constitué de plusieurs biens, l’éventuel effet négatif d’un bien comme sa perte de valeur est compensée par la valorisation d’autres biens par exemple. L’investisseur qui investit dans plusieurs O.P.C.I. mutualise d’autant plus les risques.

> Combien placer dans un O.P.C.I. ?

L’avantage d’un investissement en OPCI est qu’il peut se faire à un prix inférieur à celui d’un logement en direct. L’épargnant peut commencer par placer une somme relativement faible, puis au fur et à mesure acheter d’autres parts.

Dès 1000 euros vous pouvez investir en OPCI. En veillant à respecter un maximum de 15/20% de votre patrimoine total.

Un autre avantage des O.P.C.I. : Contrairement à l’investissement direct, les investisseurs en OPCI peuvent vendre une partie de leur placement seulement. Alors qu’il n’est pas possible de vendre une partie d’une habitation détenue en direct.

> Le contrôle de l’OPCI, source de garantie pour les investisseurs

En plus du contrôle de la société de gestion par l’Autorité des Marchés Financiers, le Commissaire Aux Comptes est nommé par la société de gestion du FPI ou par le conseil d’administration de la SSPICAV après accord de l’Autorité des Marchés Financiers. Le Commissaire Aux Comptes doit certifier que les comptes annuels sont réguliers et sincères et qu’ils donnent une image fidèle des opérations de l’exercice.

Des Experts immobiliers réalisent quatre évaluations par an du patrimoine. Ils doivent élaborer ces évaluations dans un document détaillé. Les Experts immobiliers sont désignés pour 4 ans.

> Un investissement dans la durée

L’O.P.C.I. incite ses épargnants à une détention des parts sur une longue durée. Il faut en effet un certain temps à la société de gestion pour obtenir une valorisation des actifs. De plus, il existe des frais de souscription. Ceux-ci sont amortis avec la durée de détention des parts. Enfin les OPCI peuvent être intégrés dans un contrat d’assurance-vie. Or l’assurance-vie est un placement à avantager sur le long terme.

> Quels sont les frais liés à un investissement en O.P.C.I. ?

• A l’achat des actions, l’investisseur doit acquitter une commission de souscription.
• Pendant la détention des actions, une commission de gestion est due à la société de gestion pour rémunérer le travail qu’elle effectue.
• Enfin à la vente d’une action, une commission de rachat est due.

> Focus : Quelles différences y a t-il entre OPCI et SCPI ?

Pour rappel, la Société Civile de Placement Immobilier est un véhicule d’investissement dont l’actif est presque entièrement constitué d’immobilier.

Tandis que pour l’OPCI 60% d’immobilier suffit. C’est là la principale différence entre les O.P.C.I. et les SCPI.

Une autre distinction concerne le régime fiscal. L’O.P.C.I. a un régime fiscal qui varie selon qu’on a une SSPICAV ou un FPI. Alors que les revenus tirés d’une SCPI sont des revenus fonciers.