Assurance-vie : comment booster le rendement de votre contrat avec l’immobilier ?

L’investissement immobilier au sein d’une assurance-vie offre des avantages considérables grâce à une fiscalité attrayante, un large choix de supports de placement, de multiples possibilités d’alimentation ainsi que par un actif qui sera partiellement pris en compte dans l’actif successoral (limitant les Droits à payer).

Posséder un contrat d’assurance-vie demeure plus que jamais essentiel; Le placement semble toujours attrayant aux yeux des français à la lecture des derniers chiffres de collecte publiés par les Compagnies.

Cependant, l’épargnant doit désormais composer avec un fait inéluctable depuis plusieurs années : la baisse de rendement des Fonds Euros.

En 2022, la rémunération offerte par les fonds euros des contrats d’assurance-vie ressort à seulement 1.9 %.

Performance plutôt faible étant donné que cette rémunération est nette de frais de gestion, mais avant des retenues sociales de 17.2% (et d’une possible imposition en cas de rachats).

Il est évident que la rémunération du fonds euros s’amenuise d’année en année. En 2018, elle était en moyenne de 1.67 %; En 2019, elle est passée à 1.33%. Cette détérioration est étroitement liée aux rendements des obligations qui caractérisent environ 80% du portefeuille des fonds euros.

Même si cette baisse devrait persister encore quelque temps, il ne s’agit pas d’une fatalité en soi si votre objectif est de faire prospérer vos économies. Bien évidemment, les alternatives à sous-jacent immobilier que nous abordons dans cet article ne sont pas sans risques cependant elles permettent de lutter contre l’effritement du rendement des supports à capital garanti (les fonds euros évoqués ci-dessus).

La possibilité de loger de la « pierre » dans une assurance-vie s’est considérablement développée en l’espace de quelques années.

Avant de présenter ces opportunités, rappelons que les différents Fonds d’investissements sont tous administrés par une Maison de Gestion ou un Asset Manager; qu’il s’agit de véhicules d’investissements collectifs destinés en priorité au grand public; et que la plupart des solutions de placement adossé à l’immobilier reçoivent un agrément de la part du Régulateur (AMF en France).

Il est possible d’y accéder à l’immobilier au sein de votre contrat d’assurance-vie via la SCPI, la SCI, l’OPCI, le fonds euros immobilier ou encore la SICAV immobilière. Ces fonds sont les véhicules d’investissement les plus courants. Ils permettent à leur souscripteur d’investir sur divers actifs immobiliers en une seule transaction, sans difficultés tout en diversifiant les risques.

La nouvelle vedette de l’assurance-vie est la SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Elle mise sur des biens immobiliers tertiaires (Bureaux, locaux d’activité, centres commerciaux, hôtels, cliniques, écoles,…etc) voire résidentiels.

La SCPI s’occupe de la gestion locative, administrative et fiscale puis reverse la part du revenu à chacun de ses associés. Plus exceptionnellement, des plus-values peuvent être attribuées aux associés en cas de cession d’un immeuble générant un bénéfice exceptionnel.

Il existe deux catégories de Société Civiles de Placement Immobilier :

1. La première est à capital variable ce qui implique que le coût de la part est fixé par la Société de Gestion.
2. La seconde est à capital fixe, dans ce cas, ce sont les associés qui déterminent le prix de la part selon un carnet d’ordre.

La question mérite d’être posée tant les opportunités sont nombreuses. Le meilleur interlocuteur est sans aucun doute le Conseiller en Gestion de Patrimoine.

Agissant en tant que courtier, le CGPI analyse les meilleurs contrats d’assurance-vie commercialisés tout en ayant une connaissance profonde du marché des SCPI.

Concernant l’investisseur désireux d’avancer seul, évoquons le contrat d’assurance-vie Corum Life, crée en 2020 par un protagoniste de la pierre-papier. Pas moins de six profils de risques et cinq fonds obligataires y sont proposés ainsi qu’une allocation partagée à travers trois SCPI appartenant à la Société de Gestion, Corum Origin et Corum XL. Le profil équilibre constitué de 40% de SCPI de 60% de fonds a récemment générer une rentabilité de 0.7%. Le profil Immo qui se compose de 55% de SCPI et 45% d’obligations, à quant à lui proposer un rendement de 2.9%.

Les OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) sont arrivés en 2005. Principale caractéristique : proposer dans un même placement de l’immobilier et des actifs financiers. Il s’agit d’un investissement mixte permettant de profiter à la fois de la performance des marchés immobilier et financiers. Un OPCI est administré par une Société de Gestion Spécialisée et agréés par l’AMF.

Alternative intéressante pour stimuler un contrat d’assurance-vie.

La SCI (Société Civile Immobilière – À ne pas confondre avec une SC Familiale) n’a rien à envier à la SCPI. Il s’agit d’un fonds immobilier extrêmement varié constitué d’immobiliers non-côtés, d’immeubles physiques, de placements financiers, de parts de SCPI et/ou d’OPCI ainsi que d’actions de foncières cotées. Dit autrement, un sous-jacent immobilier multi-formes. Certains Conseillers en Gestion de Patrimoine parlent de compromis entre SCPI et OPCI.

Contrairement à la SCPI largement réglementée par ses Statuts astreignants, la SCI est un placement beaucoup moins contraignant en matière de réglementations. Cela explique la diversité casi illimité des actifs qu’elle détient dans son portefeuille.

Concernant le rendement, la SCI n’a là encore pas à jalouser la SCPI, car son taux oscillait de 3 à 4% en 2022 (hors frais de gestion du contrat d’assurance-vie). Cependant certaines SCI plus spécifiques peuvent générer de meilleurs rendements.

Les frais de gestion sont plutôt faibles concernant la SCI : de l’ordre de 2 %. Et puisla SCI propose une bonne liquidité; afin de rembourser les souscripteurs qui aspirent à vendre leurs parts, un investissement minoritaire dans des fonds monétaires est proposé. La SCI ne peut pas exclure d’être touchée par une perte de capital ce qui conforte l’idée de diversifier les contrats sur divers supports liés à l’immobilier.

A. SCI ViaGénérations

La SCI ViaGénérations propose un investissement viager dont le taux de rendement s’établissait à +3,12% en 2022.

La SCI ViaGénérations offre aux Seniors l’opportunité de rester à leur domicile. En clair, les résidences principales appartenant aux personnes de plus de 65 ans leur sont rachetées avec une décote liée à l’âge du Senior et à son espérance de vie. Malgré ce rachat, la personne âgée conserve son logement qui sera vendu à son décès. Cette opération permet d’accéder à une décote moyenne de 38% sur le portefeuille. Il arrive que le vendeur décède de manière prématurée, dans ce cas, la vente est anticipée et les fonds sont investis dans l’acquisition de nouvelles résidences.

Les frais de souscription de SCI VIAgénérations sont identiques à la majorité des SCI à savoir 2% (valable dans le cas de l’envelopper assurance-vie). Ce qui permet d’envisager un investissement dans cette UC sur une période plus courte, car un délai plus restreint est nécessaire pour les amortir par rapport à une SCPI par exemple.

B. SCI Silver Avenir

Dans le même esprit (Fonds SCI viager), soulignons la promesse de la SCI Silver Avenir (lancée mi 2020) d’offrir un rendement supérieur à 6%/an.

C. NOVAXIA R

Certaines SCI spécialisées en recyclage urbain sont également disponibles. Elles proposent la transformation de bureaux en logements. Le rendement d’une SCI de ce type est de 5% et les frais de souscription sont limités à 2%. La plus connue à ce stade s’appelle Novaxia R.

Les fonds euros immobilier proposent une rémunération décente et permettent de conserver la sécurité de votre capital. En 2022, leur taux de rendement moyen était de 2.06%.

Sécurité Pierre Euro de Sérénipierre en est d’ailleurs la preuve en affichant une performance de 2.30%. Le fonds Euro Allocation long terme 2 proposé par Spirica affiche lui aussi une performance de 1.95%.

Ces petites prouesses sont possibles grâce à la dominante d’immobiliers dans les portefeuilles, tirant les performances vers le haut. A contrario, les fonds euros classiques reposent en majorité sur des obligations d’États (first grade) qui sont consenties à un taux quasiment nul ces derniers temps.

Malheureusement les fonds euros immobilier ne sont que très rarement proposés au sein des assurances-vie et lorsqu’ils le sont, ils présentent des contraintes volontairement mises en place par l’Assureur gérant le contrat :

• Limite de versement de 25 000 voire 50 000 euros (avec un plafond maximum de 50 % de vos versements).
• Ce qui implique que l’autre partie de vos dépôts doit être dirigée vers des Unités de Compte (UC) qui ne garantissent pas votre capital, mais qui donne lieu à des bonus calculés selon le pourcentage d’unités de compte présentes sur votre contrat.

Ces bonus octroyés par les assureurs sont attribués dans le but d’encourager les versements vers les autres Unités de comptes. Par exemple, le fonds Netissima offre un bonus de 1.10% pour une part d’Unités de Compte inférieur à 20% dans le contrat Kapital-direct; ou une rémunération qui peut grimper jusqu’à 1.70% pour une part d’UC supérieur à 50%. Seule le fonds Euro Exclusif de Generali issu du contrat Boursorama Vie (+2.3% en 2022) déroge aux versements en UC et à la règle du bonus.

Cette démarche légitime est appliquée par les Assureurs afin de respecter les Règles de Solvabilité II (en vigueur depuis 2016). Cette mesure impose les assureurs à constituer des marges de fonds propres pour faire face au risque qu’ils supportent. Ces désagréments ont astreint certains assureurs à clôturer leurs fonds euros immobiliers. Suravenir à tout simplement mis un terme au fonds de sécurité Pierre Euro qui a atteint sa taille limite en termes d’exigences réglementaires face à la Réglementation Solvabilité II. Euro Allocation long terme 1 et 2 a subit le même sort.

Les offres les plus pertinentes désormais hors d’atteinte, cela implique de jeter votre dévolu sur des fonds euros immobilier tels qu’Euro Innovalia (qui a rapporté 1.9% en 2022), Euro Exclusif (+2.3%) et Netissima (dont la performance fluctue de 1.10 à 1.70%); Ces trois placements sont proposés par la Compagnie Generali; Jusqu’à quand ?

L’alternative permettant de contourner quelque peu les choix limités des fonds euros immobiliers, est de s’orienter vers les fonds euros dynamiques. Ils dépendent de la famille des fonds en euros alternatifs, qui sont supposés apporter un excédent de performance au regard des fonds euros traditionnels.

Leur rémunération moyenne était restreinte à 0.53 % en 2020 (alors qu’en 2019, elle était de 1.95%). Cette baisse est due à la constitution de ces fonds qui sont exposés aux actions et donc soumis à l’instabilité des marchés boursiers. Néanmoins, ils présentent une poche de diversification de 30 % alors que les fonds classiques plafonnent ici à 20 %.

Il s’agit d’une alternative positive en période de hausse des marchés cependant cela devient problématique en cas de reflux (ce qui a été le cas pour le CAC 40 en 2020 avec -7,14%). En 2020, les fonds les plus investis dans l’immobilier ont été sans surprise les plus convoités; pour preuve Suravenir Opportunité affiche une vive performance en 2020 grâce à 19% d’allocation issue de l’immobilier. À contrario Sécurité Target Euro de Primonial à affiché un rendement à la baisse et est passé de 3.15% en 2019 à 0% en 2020.

Les Sociétés d’Investissement à Capital Variable sont appelées Unités de Compte (UC) dès lors qu’on y accède via l’assurance-vie.

Bien que les fonds euros immobiliers et dynamiques présentent une garantie du capital, leur rendement réduit ainsi que leur difficulté d’accès limitent leur diffusion auprès d’un large public.

L’épargnant en quête de rendement a tout intérêt à abandonner l’idée de garantie en capital afin de miser sur des Sicav immobilières plus performantes dans le temps.

L’investissement dans les SICAV immobilières est une alternative très attrayante qui permet de booster son capital tout en élaborant une stratégie-retraite en toute sérénité. Si l’intérêt à terme pour l’épargnant est clair, les Assureurs mettent largement en avant ces solutions depuis quelques années car elles s’avèrent moins couteuses en fonds propres pour les Compagnies; Dit autrement, le risque ne repose plus autant sur l’Assureur mais davantage sur l’épargnant.

L’assurance-vie est un réel outil d’épargne, placement financier qu’il est essentiel de détenir dans l’optique d’une stratégie patrimoniale pertinente. Il est évident que le contrat souscrit dépendra du degré de risque que l’épargnant souhaite prendre. L’âge du souscripteur a également un impact sur le choix du contrat, car plus l’épargnant est âgé moins il est attiré par le risque. Effectivement, plus l’âge est avancé, plus les préoccupations sont axées sur la rente à terme et la transmission de patrimoine.

Les offres actuelles se multiplient et il est fondamental de s’orienter vers un contrat adapté à vos besoins, car il caractérisera le niveau de risque de votre capital et la stratégie à adopter afin d’atteindre les objectifs fixés.

Pour résumer, l’assurance-vie est une épargne à long terme qui permet de se constituer un capital en vue d’optimiser votre fiscalité, transmettre un patrimoine, encadrer une donation ou préparer votre retraite.