Acheter des parts SCPI

Acheter des parts de Scpi : Tout ce qu’il faut savoir avant d’investir

Les questions les plus fréquemment posées avant d’acheter une SCPI.

> Pourquoi réaliser un achat de parts de SCPI plutôt qu’un investissement immobilier en direct ?

Dans le cas d’un investissement immobilier à but locatif, non pas en vue d’y habiter soi même.

L’acquisition de parts de SCPI et l’acquisition d’immeuble en direct ont des avantages communs qui sont :

• La constitution d’un patrimoine
• Des revenus locatifs réguliers
• Sécurité du placement pierre (valeur refuge par excellence)
• Possibilité de céder son bien dans l’objectif de réaliser une plus-value.

Mais l’investissement SCPI apporte les réponses aux désagréments de l’investissement direct.

L’investissement immobilier en direct nécessite :

• un investissement lourd (ticket d’entrée élevé)
• une gestion prenante du bien et du locataire
• risque locatif reposant sur un unique locataire
• risque de non-paiement des loyers
• carence ou vacance locative
• un rendement incertain auquel il faut soustraire les différentes charges et la taxe foncière par exemple

Alors que acheter des scpi :

• Nous adaptons le montant de l’investissement en fonction de votre capacité de financement (ticket d’entrée de seulement 5 000€)
• La gestion du patrimoine immobilier est assuré par une société agrée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF)
• Le risque est mutualisé puisque la S.C.P.I. détient plusieurs immeubles. Cela permet de compenser les difficultés affectant un local par la bonne santé locative des autres.
• Possibilité de vendre seulement une partie des parts.

> Qui encadre la gestion de votre SCPI ?

La gestion de la S.C.P.I. est très encadrée et réglementée.

L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) délivre un agrément à la SCPI, lors de la création et de l’augmentation de capital ainsi qu’à la société de gestion de la SCPI.

Chaque année la société de gestion doit organiser une assemblée générale ayant pour but de rendre compte aux associés (porteurs de parts). C’est à cette occasion que sont votées les résolutions, sont désignés les experts immobiliers, l’associé peut prendre part à la vie de son placement.
L’expert immobilier est un expert indépendant de la société de gestion qui valorise le patrimoine de la S.C.P.I. chaque année.

> Qui assure le contrôle de la SCPI ?

Les SCPI sont fortement contrôlées puisqu’elles reposent sur les capitaux collectés auprès des associés. C’est pourquoi il est nécessaire qu’une bonne gestion de celle-ci leur soit garantie.

Est donc élu un Conseil de surveillance qui se compose d’un minimum de sept membres de la SCPI (nommés lors de l’Assemblée Générale annuelle de la SCPI). Ce Conseil est chargé de contrôler la société de gestion.

La SCPI à pour obligation de faire vérifier ses comptes par un Commissaire aux comptes (CAC) qui atteste que les documents comptables annuels de la SCPI sont réguliers et sincères

> Comment choisir la bonne catégorie de SCPI ?

Il existe deux grandes catégories de SCPI : les SCPI de rendement et les SCPI fiscales.

Elles doivent être utilisées en fonction de vos objectif et enjeux par rapport à votre patrimoine déjà existant.

> La SCPI de rendement : cet investissement est adapté aux personnes souhaitant investir dans l’immobilier locatif pour se constituer un patrimoine. En ayant pour priorité la perception de revenus supplémentaires réguliers, l’absence totale de soucis de gestion et un rendement élevé, dans la fourchette haute des solutions de placement disponibles en France.

> La SCPI fiscale : elle est adaptée aux personnes désireuses de diminuer leur pression fiscale tout en souhaitant investir dans l’immobilier pour se constituer un patrimoine. Cet investissement permet le bénéfice d’une réduction d’impôt calquée sur les dispositifs les plus répandus : SCPI Pinel, Loi Malraux, régime du déficit foncier.

> Comment définir son budget ?

Il est nécessaire de bien réfléchir au budget que vous souhaitez allouer à votre investissement.

Pour cela, il est essentiel de se poser quelques questions, fonction de mon âge, ma situation familiale, mon épargne :

• Quels sont mes objectifs ?
• Quels sont mes projets à court, moyen et long terme ?
• Autrement dit, quel est mon horizon de placement ?
• Quelle est ma sensibilité au risque ? Sécurité, équilibre ou dynamique
• De fait quel budget consacrer à ce projet ?
• En cas d’achat de parts de SCPI à crédit, quel effort d’épargne mensuel puis-je fournir ?
• Quel est mon niveau d’imposition actuel ?

> Quel est l’horizon de placement recommandé ?

Chacun doit voir l’investissement en immobilier comme un placement à long terme.

Dans le cas de l’achat de parts de SCPI, l’investissement porte sur des actifs immobilier, il doit être vu du même angle que l’immobilier direct.

Les principaux éléments à prendre en compte sont la fiscalité sur les plus-values immobilières qui diminue en fonction de la durée de détention, les travaux d’amélioration des actifs effectués par la SCPI pour valoriser le patrimoine.

Concernant les SCPI fiscales adossées à la Loi Pinel, il est obligatoire de garder les parts pendant une durée minimale de 9 ans pour bénéficier de la réduction fiscale. Dans le cas contraire les avantages fiscaux seront perdus.

L’investissement SCPI est un projet à long terme qui permettra de valoriser les parts et de diminuer la fiscalité au moment de la revente SCPI.

> Quelles sont les étapes de l’investissement ?

Je découvre le fonctionnement et surtout un exemple concret présentant les principales étapes d’un placement dans la « pierre-papier ».