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La pierre-papier est plus facilement cessible qu’un bien immobilier physique. Cependant, l’investissement en SCPI reste toujours un achat de long terme. Combien d’années conserver ses parts ? Voici quelques repères pour anticiper la bonne durée de détention.

Selon le Document d’Informations Clé : 10 ans minimum

Le DIC est un document synthétique standardisé et réglementaire qui synthétise les risques de chaque placement financier. Dans la grande majorité des cas, il mentionne une durée de placement recommandée de 10 ans pour les SCPI.

En effet, puisque le prix de la part des SCPI n’est pas garanti, et susceptible de varier à la hausse comme à la baisse, il faut détenir les parts un certain temps afin de passer outre les cycles de marché et limiter le risque de moins-value à la revente.

Cette durée permet aussi d’amortir les frais de souscription, souvent compris entre 8 à 10 % HT (rappelons que les rendement affichés tiennent déjà compte de ces frais).

En outre, la société de gestion a besoin de temps pour développer la valeur des biens acquis (travaux, révisions de baux, arbitrages…) : un investissement trop court ne profiterait pas de son travail.

Pour toutes ces raisons, les sociétés de gestion conseillent un minimum de détention de 10 ans.

Pour atteindre l’optimum fiscal : 22 ans ou 30 ans

L’objet de cet article n’est pas de détailler la fiscalité des SCPI. Toutefois, sachez qu’il existe des abattements fiscaux sur la plus-value en fonction de la durée de détention : ces abattements incitent à conserver les SCPI une certaine durée pour limiter la facture fiscale.

Comme sur tous les produits financiers, la fiscalité se décompose en une part d’impôt et une part de prélèvements sociaux.

Concernant l’impôt : la base d’imposition est réduite de 6 % par an dès la 6e année de détention, ce qui revient à annuler tout impôt sur la plus-value après le 23e anniversaire de détention des parts de SCPI.

Concernant les prélèvements sociaux, l’abattement est plus complexe mais il réduit totalement la base d’imposition après 30 ans de détention.

Fiscalement, l’optimal est donc de détenir ses SCPI au moins 23 ans, idéalement 30 ans.

 

Exception : le cas des SCPI fiscales 

Ces SCPI permettent aux investisseurs de profiter d’un dispositif fiscal tel que la loi Pinel (qui offre une réduction d’impôt en contrepartie de la mise en location d’un bien en zone tendue au loyer plafonné) au format pierre-papier. 

Dans ce cas, les durées de détention recommandées sont calquées sur les contraintes du programme fiscal, généralement 9 ou 12 ans, toute cession avant cette date remettant en cause l’avantage fiscal. Parfois, les sociétés de gestion peuvent prévoir une contrainte réglementaire afin de pouvoir solder le parc une fois l’intérêt fiscal disparu. 

Les SCPI fiscales sont toutefois très marginales dans le paysage de la pierre-papier.

duree investissement scpi

En pratique : les investisseurs détiennent leurs SCPI 25 ans en moyenne

Observons maintenant le comportement des épargnants en SCPI.

Les journalistes financiers évoquent souvent une durée moyenne de détention de 22 ans ou de 28 ans. Nous n’avons pas pu remonter à la source de ces chiffres, mais l’ordre de grandeur est cohérent avec ce que nous observons chez nos clients et les données remontées par les sociétés de gestion.

Ces chiffres sont aussi cohérents avec un autre indicateur qui est, lui, bien documenté : le taux de rotation des parts, c’est-à-dire la proportion de parts de SCPI qui change de main chaque année. Ce taux de rotation évolue année après année entre 1,5 % et 2 % (source : ASPIM). Cela signifie que chaque année, plus de 98 % des parts de SCPI restent entre les mains de leur propriétaire…

Un placement de long terme, pour sûr ! 

Pour conclure : les SCPI sont un produit de rente à conserver le plus longtemps possible

À quelques exceptions près, aucune SCPI n’impose de durée de détention minimale : vous restez libre de demander le rachat de vos parts à tout moment.  

Toutefois, pour être un investissement réussi, l’achat de SCPI doit s’envisager comme un placement à long terme, l’optique principale étant la perception de revenus et non l’achat-revente.

Les investisseurs ne s’y trompent pas et détiennent leurs SCPI sur une durée bien supérieure à celle conseillée par la société de gestion. Après tout, existe-t-il un meilleur moyen de percevoir des revenus réguliers, notamment pour compléter sa retraite ? 

C’est aussi un excellent moyen de préparer l’avenir de ses enfants puisque les parts peuvent être transmises aux héritiers, par donation de son vivant ou lors de la succession.

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Avertissement

La valeur d’un investissement peut varier, tout comme les revenus qui y sont attachés.
L’investissement dans une SCPI ne bénéficie d’aucune garantie en capital ni en termes de performances.
Il s’agit d’un placement à long terme avec une recommandation de conserver les parts pendant une période d’au moins 8 ans.
S’agissant d’un investissement immobilier, la liquidité du placement peut être limitée. Le rachat des part peut être soumis à des réserves.

Contactez un conseiller SCPI Online pour obtenir plus d’informations et trouver la SCPI qui vous convient.