DEUX INVESTISSEMENTS AYANT LE VENT EN POUPE
Le Crowdfunding Immobilier a connu durant l’année 2022 une croissance exponentielle.
La progression du volume collecté a été de 40,2 % supérieur à l’année précédente passant à 1,607 Milliards d’Euros collectés contre 1,146 Milliards d’Euros en 2021 selon le rapport 2022 FPF.
La collecte nette des SCPI en 2022 a aussi fortement progressé ; Elle a grimpé de 37 % par rapport à l’année 2021 pour atteindre 10 Milliards d’Euros selon le rapport de l'ASPIM.
Tableau comparatif SCPI ou Crowdfunding Immobilier
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CRITÈRES |
SCPI |
CROWDFUNDING IMMOBILIER |
|
Principe |
Achat de parts de Sociétés immobilières en échange de loyers mensuels perçus |
Levée de fond pour projet immobilier en échange d’intérêts |
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Objectif patrimonial |
Se constituer un patrimoine immobilier et en dégager un revenu mensuel en déléguant les problèmes de gestion |
Retour rapide et faire fructifier capital dormant |
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Comment souscrire ? |
Contactez nos conseillers experts en SCPI depuis plus de 10 ans |
Plateformes en ligne |
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Sous-jacent immobilier |
Immobilier tertiaire |
Immobilier d’habitation |
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Rendement non garanti |
4,5 % selon l’ASPIM |
9,5 % estimé |
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Échelle de risque |
3-4/7 |
4-5/7 |
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Horizon d’investissement recommandé |
8 à 10 ans |
12 à 36 mois |
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Liquidité |
Moyenne |
Aucun |
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Fiscalité |
De 0 à 45 % |
30 % |
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Ticket d’entrée |
Entre 1 000 et 10 000€ |
1 000 € |
FOCUS SUR LE CROWDFUNDING IMMOBILIER
Définition
Le Crowdfunding – aussi appelé financement participatif – est un système de financement permettant à un grand nombre de personnes d’investir dans un projet via une plateforme 100 % en ligne.
Ces plateformes permettent de mettre en relation les particuliers souhaitant investir et les porteurs de projet.
Il est utilisé dans plusieurs domaines comme les levées de fonds pour des Start-Up, les PME ou encore le financement d’un projet artistique.
Type d’immobilier
Ici, le Crowdfunding est utilisé afin de permettre à un promoteur immobilier de financer la construction d’un bien immobilier (immeuble résidentiel, bureaux, locaux d’activités).
Le porteur de projet peut ainsi saisir plusieurs opportunités grâce à l’apport de fonds externes.
Les biens immobiliers financés sont généralement de l’immobilier d’habitation (71 % des projets concernent des immeubles d’habitation).
Rendement
Le « prêt » effectué par les particuliers est ensuite remboursé du montant investi et des intérêts qui fluctuent en moyenne entre 8 et 12 % par an.
La durée de remboursement peut s’étendre jusqu’à 36 mois (même si des retards sont parfois possibles en cas de difficulté).
Rôles
Les plateformes de Crowdfunding Immobilier jouent plusieurs rôles :
- Le premier est celui de mise en relation entre particuliers et promoteurs.
- Elles effectuent aussi une sélection rigoureuses des meilleurs programmes immobiliers neufs dans lesquels investir.
- Enfin, elles se mettent d’accord avec les promoteurs et fixent les taux d’intérêts appliqués à chaque opération.
Avantages
Le Crowdfunding Immobilier vous permettra d’investir dans l’immobilier de manière facile grâce aux plateformes en ligne, dans l’économie réelle sans contrainte de gestion à un rendement de plus de 9 % par an (objectif non garanti).
Risques
Le Crowdfunding Immobilier peut présenter plusieurs risques :
- Le risque de perte en capital, les sommes investies ne sont pas garanties et peuvent subir une perte totale ou partielle.
- Le risque de rendement inférieur, si des difficultés sont rencontrées, il est possible que le rendement annoncé au début du projet soit supérieur au rendement final.
- Le risque sur la durée de l’emprunt, la société émettrice peut étendre la durée de « l’emprunt ». Les intérêts à percevoir peuvent donc être inférieurs aux prévisions initiales ou plus importants si l’échéance de l’emprunt est reportée.
QU'EST CE QU'UNE SCPI ?
Définition
L’acronyme SCPI signifie « Société Civile de Placement Immobilier ».
Une SCPI est une Société non cotée en Bourse dont le but est de collecter l’épargne d’un ensemble d’investisseurs. Ces derniers investissent de manière indirecte dans un patrimoine immobilier locatif.
Chacun des Associés (également appelés Porteurs de parts) se retrouve ainsi propriétaire d’une partie du parc immobilier. La SCPI reverse à chaque investisseur une quote-part des loyers perçus (revenus locatifs) sous la forme de dividendes trimestriels.
Deux formes juridiques existent pour une SCPI : la SCPI à Capital Fixe et la SCPI à Capital Variable.
Dans le cadre d’une SCPI à Capital Variable, l’épargnant peut acquérir ou vendre des parts lorsqu’il le souhaite. Le prix de ces parts est décidé par la Société.
Pour une SCPI à Capital Fixe, l’épargnant ne peut acquérir des parts que lors de l’émission de capital ou d’une augmentation de capital qui peut être mis en place qu’en respectant certaines conditions.
Rendement et durée
Le rendement moyen des SCPI en 2022 est établi aux alentours des 4,53 % selon l’ASPIM et la durée optimale conseillée pour un placement en SCPI est entre 8 et 10 ans.
Types Immobiliers
Le type d’immobilier ciblé par les SCPI est en grande partie de l’immobilier tertiaire.
C’est à dire de l’immobilier professionnel (bureaux et commerces principalement, locaux d’activités et de logistiques, actifs européens, hôtellerie voire Immeubles de santé).
Avantages
On peut attribuer plusieurs avantages à l’investissement immobilier dans les SCPI :
- Tranquillité d’esprit grâce à une gestion assurée à 100 % par l’Asset Manager.
- Rentabilité de 4,5 % net de frais en moyenne.
- Investissement flexible puisque l’on peut investir à partir de 1000 euros.
- Mutualisation des risques grâce à la granularité des immeubles (grands nombre de typologies et de secteurs géographiques).
Risques
Cependant, les SCPI comportent des risques tels que le risque de perte en capital, le risque de vacance locative, le risque de liquidité, etc. Il est important de comprendre et d’évaluer ces risques avant d’investir dans des SCPI.
LES DIFFERENCES ENTRE SCPI ET CROWDFUNDING IMMOBILIER
Rendement
Au niveau rendement, le Crowdfunding immobilier est largement devant les SCPI puisque le taux de rendement interne moyen en 2022 du Crowdfunding Immobilier était de 9,4 % contre un taux de distribution de 4,53 % en 2022 pour les SCPI.
Le Crowdfunding Immobilier peut donc faire de l’ombre aux SCPI en termes de rendement.
Fiscalité
Du point de vue de la fiscalité, les SCPI sont soumises à plusieurs types d’imposition.
Impôt Revenu Foncier
Pour une Personne Physique, il y a tout d’abord l’impôt sur les revenus fonciers issues des loyers perçus chaque mois. Les tranches d’imposition sont celles appliquées normalement allant de 0 à 45 % auxquels on peut rajouter les 17,2 % de prélèvements sociaux.
Les charges d’intérêts d’emprunts sont déductibles de la base imposable des revenus fonciers dans ce régime appelé « Régime Réel ».
Cependant, si la personne physique réunit deux conditions, elle pourra choisir un régime micro foncier lui permettant d’avoir un abattement de 30 % sur la base d’imposition. Les intérêts d’emprunts ne sont pas déductibles dans ce régime « Micro Foncier ». De plus, le choix de ce régime est irrévocable et doit être utilisé durant 3 ans. Ces conditions sont :
- Des revenus fonciers bruts inférieurs à 15 000€/an.
- Recevoir des revenus fonciers d’autres immeubles.
Fiscalité Revenu Financier
Les revenus financiers des SCPI sont soumis généralement (sauf si demande du contribuable) à un taux d’imposition de 12,8 % ainsi que de 17,2 % de prélèvements sociaux, ce qui arrondit cette imposition à 30 %.
Fiscalité Plus-Values Cessions d’Immeubles
Si la Société de Gestion décide la cession d’un immeuble et qu’elle réalise une plus-value sur cette cession, chaque associé devra payer un impôt sur la plus-value à hauteur de 19 % à laquelle s’ajoute 17,2 % de prélèvements sociaux.
Il existe ainsi plusieurs types d’imposition pour les SCPI, tandis que le Crowdfunding Immobilier bénéficie lui d’une fiscalité allégée puisque taxé au PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) de 30 % appelé « Flat Tax ».
Sur ce point, le match tourne donc à l’avantage du Crowdfunding Immobilier.
Accessibilité
Dans les deux cas, l’accessibilité à ces deux investissements est facile.
L’accession au Crowdfunding Immobilier se fait 100 % en ligne sur des plateformes et l’investissement minimum est en moyenne égal à 1000 €, mais peut aussi être inférieur.
Pour les SCPI, le parcours de souscription est désormais la plupart du temps digitalisé et est ainsi facile d’accession. Les montants de souscription sont en moyenne inclus entre 1000 et 10 000 €.
La principale différence se fait donc sur les frais qu’il faudra payer pour investir.
Des frais plutôt importants lors d’investissement en SCPI qui peuvent aller jusqu’à 12 % du montant investi et qui n’existent pas pour le Crowdfunding.
Risque
Les SCPI représentent un investissement peu risqué puisque noté 3 ou 4 sur 7 dans l’échelle établie par l’AMF. Cette note s’explique grâce à la diversification de l’investissement dans les SCPI.
Lors d’un investissement en SCPI, on n’investit pas uniquement dans un projet immobilier, mais dans une multitude.
À l’inverse, le risque d’investissement dans le Crowdfunding immobilier est plus important comme on pouvait le penser avec son rendement élevé.
Le taux de défaut sur ce marché est d’environ 2 % et le taux de retard global est d’environ 11 %.
Il est ainsi plus risqué pour un investisseur de vouloir le faire dans du Crowdfunding Immobilier même si les dangers de l’investissement en SCPI ne sont pas à écarter.
CROWDFUNDING IMMOBILIER OU SCPI : COMMENT CHOISIR ?
Si vous êtes un investisseur cherchant à retrouver votre argent rapidement tout en acceptant les risques de pertes importants et voulant un rendement élevé, l’investissement dans le Crowdfunding Immobilier sera fait pour vous.
Vous pourrez choisir le projet qui vous convient et retrouverez votre capital dans les 12 à 36 mois en moyenne. Il vous permettra d’avoir un retour rapide qui fera fructifier une trésorerie dont vous n’avez pas besoin.
Si en revanche, vous cherchez un complément de revenu tout en vous constituant un patrimoine immobilier, tout en vous évitant les problèmes liés à la gestion de celui-ci, les SCPI seront faites pour vous.
Les SCPI sont des produits financiers qui comportent des avantages et des risques. Cet article ne constitue ni un conseil ni une recommandation personnalisée. Vous êtes invités à vous rapprocher de nos Conseillers afin que les produits ou services soient adaptés à votre profil patrimonial.
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Avertissement
La valeur d’un investissement peut varier, tout comme les revenus qui y sont attachés.
L’investissement dans une SCPI ne bénéficie d’aucune garantie en capital ni en termes de performances.
Il s’agit d’un placement à long terme avec une recommandation de conserver les parts pendant une période d’au moins 8 ans.
S’agissant d’un investissement immobilier, la liquidité du placement peut être limitée. Le rachat des part peut être soumis à des réserves.
Contactez un conseiller SCPI Online pour obtenir plus d’informations et trouver la SCPI qui vous convient.