La hausse des taux d’intérêt a toujours été perçue comme une menace potentielle pour les placements immobiliers. Or, à chaque fois, il n’en est pas. On note au cours des précédentes années une certaine résistance de la pierre face à la vague de hausse qui déferlait sur l’économie globale et les marchés boursiers. Il s’est avéré que ce phénomène n’a pas eu d’impact majeur ni durable sur les performances des produits d’investissement positionnés sur le secteur.

Cela reste aujourd’hui valable aussi bien pour l’immobilier non corrélé aux marchés boursiers que l’immobilier côté. Pour ce dernier, l’exposition continue à l’instabilité est toutefois redoutée. Sa volatilité constituerait une source d’inquiétude résiduelle en ce sens que la remontée progressive des taux d’intérêt en 2018 pourrait probablement avoir de nombreux effets négatifs sur les valeurs des cours et la fréquence de la demande.

Laurent Saint Aubin, gérant du fonds Sofidy Sélection 1 reste pourtant confiant sur la situation. Il soutient que même avec la remontée très lente des taux d’intérêt, les performances des foncières ne sera pas affectée. L’immobilier côté est malgré tout resté sur son quant-à-soi malgré les périodes de hausse qui se sont succédées au cours des 18 dernières années. Ce n’est pas maintenant que les choses sont prêtes de changer.

Le spécialiste en gestion immobilière est donc plus que jamais convaincu des atouts des foncières cotées. Il continue à les privilégier et souligne qu’avec « une stratégie fondée sur la transformation des actifs en portefeuille », celles-ci demeurent un vecteur de rendement en 2018.

Des tendances structurelles et conjoncturelles qui déploient l’avantage comparatif en termes de rendement

La situation actuelle affiche un niveau égal à celui de l’année précédente. Si l’attention s’est antérieurement portée sur une stimulation de croissance par l’injection massive de masse monétaire et la baisse des taux d’intérêt, ces mesures exceptionnelles sont toujours en usage à l’heure actuelle. Jusqu’alors les taux se prêtent au mouvement de baisse, si l’inflation ne réagit que très faiblement aux efforts de la Banque Centrale Européenne. On s’attend donc à ce que la politique monétaire expansionniste accommodante se prolonge dans le temps, tandis que le risque d’inflation induit par les coûts salariaux est toujours faible. Ces circonstances concourent sans conteste à la facilitation du financement des activités génératrices de rendement comme les foncières ici évoquées.

Dans la mesure inverse, cela laisse-t-il alors prétendre que la préposée hausse en 2018 va produire un contre-effet sur la prospérité du secteur. Hypothétiquement, une remontée très légère et plus lente des taux d’intérêt n’aura pas d’impact sur la performance des foncières cotées. La confiance est placée dans les avantages propres à ces produits d’épargne associés aux conséquences de l’assouplissement quantitatif dans lesquels apparaissent notamment l’horizon de détention à long terme, les versements programmés, la mise en place de taux fixe, la prise de valeur du patrimoine et la réduction du coût de la dette. D’autre part, la prime de risque historique élevée renvoie des signaux positifs sur le segment des foncières. On peut apprécier à travers cet indicateur le niveau de rendement procuré par ces dernières par rapport aux emprunts d’État.

Du reste, investir dans les foncières génère un rendement de l’ampleur du niveau de risque qu’il offre. L’immobilier coté qui est un support de placement plus ou moins risqué offre à ce titre un rendement plus élevé et attire indéniablement les épargnants. La sécurité des revenus est d’autant moins à craindre que s’ils sont indexés sur l’inflation et donc sur l’élévation des prix.

On rapporte enfin que les actionnaires des Sociétés d’Investissement Immobilières Cotées (SIIC) libérant des apports à hauteur de – 5% du capital, ne sont pas redevables à l’IFI conformément à la loi de finance pour 2018.

Place aux supports créateurs de valeur

Reprise de l’économie mondiale, politique monétariste de la BCE et tout autre événement en faveur des foncières cotées en font des produits de placement à privilégier en 2018. Néanmoins, leurs performances bien qu’elles soient bonnes dans l’ensemble, ne peuvent pas être mises sur le même plan sachant que les unes sont plus développées que les autres. La possibilité d’une optimisation ne peut être envisagée en ces termes que dans le cadre d’une bonne stratégie de gestion mise sur pied par les gérants.

Si l’opinion commune met en avant le rendement dans cette classe d’actifs, ce qui paraît à priori raisonnable, les capacités de valorisation de fonds caractérisent les projets générateurs de valeur et de plus-value. Le point de vue de Laurent Saint Aubin, spécialiste en gestion de patrimoine immobilier chez Sofidy apparaît d’ailleurs on ne peut plus clair sur le sujet. Il soutient que la transformation d’actifs en portefeuille est la meilleure façon de créer de la valeur au-delà des résultats à court terme. Certes, pour une logique de long cours, une rotation cyclique ne semble pas être la mesure la plus pertinente. Or, elle reflète en réalité le dynamisme de l’activité de gestion qui ne fait que muscler la performance de la structure.

Enfin, si la qualité du patrimoine est primordiale dans ce type d’investissement, le choix de la diversification l’est autant. C’est dans cette optique que les projets de valeur choisissent d’étoffer leur gamme avec des actifs dédiés aux services, dont le couple rendement/risque est toujours au beau fixe. D’autres thématiques viendront compléter cette sélection, notamment au cours des nombreux projets de fusion/acquisitions entamés déjà depuis 2017.

L’immobilier coté encore et toujours un vecteur de rendement pour les investisseurs en 2018
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