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Afin de déterminer quel investissement préconiser entre les SCPI de rendement et le statut LMNP, il convient au préalable de détailler les caractéristiques propres à chacun.

Nous mettrons donc en avant les différents risques et avantages de ces placements afin de déterminer le profil de l’investisseur concerné.


Qu’est ce qu’une SCPI ?

Le terme SCPI désigne une Société Civile de Placements Immobiliers dont l’objectif est la création ainsi que la gestion d’un patrimoine immobilier d’entreprises.

Celui ci sera constamment optimisé afin d’apporter une rente aux actionnaires  (appelés porteurs de parts) pendant la détention et lors de la revente des parts.

Afin d’offrir un rendement intéressant, la SCPI va donc investir dans de l’immobilier d’entreprises (généralement bureaux et commerces).

Les actifs acquis seront ensuite optimisés puis remis sur le marché. Une SCPI réalise des investissements diversifiés (secteur d’activité, secteur géographique, taille des sociétés utilisatrices …) afin de moduler ses rendements.

Les SCPI sont très réglementées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Celle ci va s’assurer que les fonds seront utilisés dans le respect du mode de gestion de la société. L’AMF se chargera aussi de vérifier que les risques encourus en termes d’investissements et d’utilisations de l’effet de levier du crédit sont corrects.

Quels sont les avantages d’une SCPI ?

Un des avantages souvent oublié de la SCPI est son accessibilité. Vous pouvez investir dans une SCPI en direct via l’achat de parts qui iront dans un compte titre ou bien via une assurance-vie. Et ce pour un modeste ticket d’entrée (5000 euros).

Cette accessibilité encourage les investisseurs et crée une fluidité du marché ce qui facilite le revente de parts de SCPI.

A l’inverse d’un investissement en LMNP, une SCPI ne nécessite pas de délai d’attente afin de bénéficier d’un rendement. En effet celle ci va disposer d’un ensemble diversifié d’actifs immobiliers qui produiront un rendement immédiat et constant. Cela permet aussi de se décharger du risque de “vacance locative” à mesure que le patrimoine de la SCPI grandit.

Les SCPI disposent chacune d’un patrimoine ainsi que d’une gestion propre. Vous pouvez donc établir votre investissement en vous basant sur le mode de gestion de celle-ci. Cela vous permettra de choisir un couple rendement / risque adapté à votre vision patrimoniale.

Un avantage non négligeable vient de la gestion des investissements de la SCPI.

Vous ne serez pas impliqué dans le processus de gestion locative. Cela peut sembler être un défaut mais en l’occurrence vous laissez cette gestion à un professionnels performant que vous aurez au préalable choisi. Vous n’aurez donc pas à intervenir sur chacun de vos investissements lors d’un problème (ex: peinture à refaire, dégâts des eaux…).

Quels sont les risques d’une SCPI ?

Il convient cependant de rappeler que le marché des SCPI fluctue comme le marché immobilier globalement. Vous pouvez vous retrouver avec une sortie difficile de votre SCPI si le marché n’est pas dans une bonne situation à un instant T. Dans un tel scénario, vous pourrez revendre vos parts mais il faudra accepter une baisse de valeur pour s’ajuster à la demande.

Il faut aussi porter une grande attention aux secteurs d’investissements des biens locatifs.

En effet, depuis quelques années apparaissent des SCPI dites innovantes (green, santé, éducation ou internationale par exemple).

L’investissement dans certains domaines sont plus rentables mais aussi plus risqués (exemple : tourisme / hôtels à rénover). Vous risquez qu’un événement économique externe vienne impacter directement votre investissement et diminue sa rentabilité.

Une SCPI misant sur un seul secteur d’activité ou géographique est donc à proscrire si l’on recherche la sécurité.


Présentation de l’immobilier locatif avec le statut LMNP

Un investissement direct permet d’accéder au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) dans certains cas.

Vous êtes donc propriétaire du bien acheté et celui ci viendra développer votre patrimoine immobilier personnel.

Ce type d’investissement se fait généralement dans des résidences LMNP dites de « services ». Celles-ci sont adaptées à une classe particulière d’usagers (tourisme, étudiants, hommes d’affaires, seniors) et disposent d’une forte demande car elles se trouvent sur des sites à fortes attractivités (centres culturels, périphéries universitaires…)

Vous signez un bail commercial avec une société gestionnaire. Cela vous engageant à louer le bien pour une durée d’environ 9 ans. En échange la société se chargera de maintenir le taux de remplissage de votre bien à son maximum et donc de vous décharger d’une partie de la gestion du bien.

Quels sont les avantages du statut LMNP ?

Un investissement en LMNP a pour principal avantage de venir développer votre patrimoine immobilier personnel.

Vous pourrez ainsi le léguer à vos descendants et il viendra alors augmenter leur patrimoine.

Vous disposerez de plus d’un remboursement de la TVA lors de l’achat. Vous pourrez donc déduire cette TVA dans le temps et la conserverez indéfiniment passé 20 années de possession.

Un point important est qu’à la différence d’une société, un bien immobilier ne peut faire faillite. A moins de le laisser dans un état de délabrement extrême celui-ci conservera toujours de la valeur.

Investir en LMNP notamment d’occasion ou ancien permet de gérer votre bien afin qu’il corresponde à votre vision patrimoniale. Vous pourrez donc investir dans le secteur d’activité et géographique présentant le plus de rentabilité et sécurité selon vous. Cette souplesse sera aussi valable pour l’aménagement de votre logement, selon que vous souhaitiez en faire un loft étudiant fonctionnel ou bien un appartement de grand standing.

Vous pouvez de plus effectuer un investissement dans une résidence de services senior afin de vous y installer lors de la retraite. Vous pourrez toujours revendre votre logement LMNP si vous avez changé d’avis entre-temps.

Une rente peu fiscalisée sur longue période

L’un des principaux avantages du statut LMNP vient de sa rente peu voire pas fiscalisée.

En effet vous bénéficierez d’un revenu constant et non imposable afin de compléter votre retraite. Cela provient –dans le cas de l’option pour le régime réel et non micro BIC– des amortissements du bien qui viendront neutraliser vos revenus locatifs. L’amortissement peut s’étaler sur une durée de 60 ans pour l’immeuble; moins pour le mobilier.

D’autres charges s’imputent sur les recettes : intérêts du crédit, frais d’agences, frais de gestion…

Dans le cas d’investissements prolongés en LMNP, vous pourrez accéder au statut privilégié de Loueur Meublé Professionnel (LMP). Celui ci permet de reporter vos déficits fonciers à l’ensemble de vos revenus et d’exonérer vos plus values liées aux ventes passées votre 5ème année de LMP. Vous profiterez de bien d’autres avantages liés notamment à la succession et à l’ISF.

Quels sont les risques en LMNP ?

Étant le propriétaire du bien, vous devez vous occuper de toutes les charges liées au bien immobilier -sauf à investir dans une résidence services comprenant une gestion 100% assurée par l’exploitant-.

Cela comprend les normes écologiques, l’entretien des murs et des équipements fournis, les charges de copropriété… Vous devez donc porter un intérêt constant à votre investissement et vous occuper de toute la gestion vous même, ceci pouvant représenter un inconvénient si vous ne disposez pas du temps nécessaire.

Vous devrez aussi faire attention au choix du locataire. Ce dernier doit être de confiance et vous assurer un paiement du loyer constant. Ceci ne représente cependant pas un inconvénient dans une résidence de services, en effet la société se chargera de louer le logement.

La revente d’un bien LMNP peut s’avérer des plus laborieuses selon de nombreux facteurs économiques (taux des emprunts, situation du marché de l’immobilier, valeur de votre bien…).

Vous pouvez avoir du mal à trouver un acquéreur pour votre bien immobilier et vous devrez donc prendre en compte ces paramètres avant d’investir.

Le principal inconvénient d’une LMNP vient donc de sa gestion, vous devrez vous investir dans votre investissement bien plus que dans une SCPI afin de le maintenir rentable.


Quel investissement vous correspond le mieux ?

Les rendements de ces deux placements sont égaux du moment que vous ne recherchez pas des investissements dit “exotiques”.

On peut cependant signaler le fait que les SCPI disposent naturellement d’une meilleure sécurité grâce à des loyers issus de dizaines de locataires occupant les immeubles en portefeuille.

Il convient donc de choisir lequel de ces placements vous convient le mieux, ceci devant se faire en accord avec vos ressources et objectifs patrimoniaux.

# Investissement en SCPI

Ce placement serait destiné à ceux recherchant un rendement constant et très diversifié grâce au large patrimoine détenu. Il conviendra parfaitement aux investisseurs n’ayant pas le temps de s’occuper de la gestion de leurs biens. La personne investissant pourra de plus miser sur des SCPI à gros rendements si elle consent à en assumer les risques.

# Investissement en LMNP

La LMNP permet elle aussi d’obtenir un rendement convenable tout en assurant un risque raisonnable selon le type d’investissement.

Vous devrez cependant assumer une charge de gestion importante liée à l’entretien du bien et le choix des locataires si vous ne passez pas par une résidence de services gérée.

Vous profiterez cependant d’une rente non fiscalisée ainsi que de gros avantages dans le cas d’une acquisition avec le statut LMP.

En conclusion la SCPI est à préconiser aux investisseurs ne voulant pas s’impliquer dans leurs placements et la LMNP est destinée à ceux pouvant s’investir sur le long terme dans leur patrimoine immobilier.

Le match SCPI et statut LMNP
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