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DEUX INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS LOCATIFS PERTINENTS

Afin de déterminer quel investissement à sous-jacent immobilier choisir entre les SCPI de rendement et le statut LMNP (Résidences avec Services pour étudiants, seniors, Hommes d’affaires, de tourisme), il convient au préalable de détailler les caractéristiques propres à chacun.

Nous mettrons donc en avant les différents avantages et risques de ces placements afin de déterminer le gagnant du Match SCPI VS LMNP.

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Le terme SCPI désigne une Société Civile de Placements Immobiliers dont l’objectif est la création ainsi que la gestion d’un patrimoine immobilier d’entreprises.

Celui-ci sera constamment optimisé afin d’apporter une rente aux actionnaires (appelés porteurs de parts) pendant la détention et lors de la revente des parts.

Afin d’offrir un rendement intéressant, la SCPI va donc investir dans de l’immobilier d’entreprises (généralement bureaux, logistiques et commerces).

Les actifs acquis sont ensuite mis en location (génération de revenus locatifs au fil des trimestres), puis éventuellement revendu à terme (génération d’une plus-value). Une SCPI réalise des investissements diversifiés (secteur d’activité, secteur géographique, taille des sociétés utilisatrices …) afin de moduler ses rendements.

Les SCPI sont très réglementées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Celle ci va s’assurer que les fonds seront utilisés dans le respect du mode de gestion de la société. L’AMF se chargera aussi de vérifier que les risques encourus en termes d’investissements et d’utilisations de l’effet de levier du crédit sont corrects.

Quels sont les avantages d'une SCPI ?

Un des avantages souvent oublié de la SCPI est son accessibilité. Vous pouvez investir dans une SCPI en direct via l’achat de parts qui iront dans un compte titre ou bien via une assurance-vie. Et ce pour un modeste ticket d’entrée (5000 euros).

Cette accessibilité encourage les investisseurs et crée une fluidité du marché ce qui facilite le revente de parts de SCPI.

A l’inverse d’un investissement en LMNP, une SCPI ne nécessite pas de délai d’attente afin de bénéficier d’un rendement. En effet celle ci va disposer d’un ensemble diversifié d’actifs immobiliers qui produiront un rendement immédiat et constant. Cela permet aussi de se décharger du risque de “vacance locative” à mesure que le patrimoine de la SCPI grandit.

Les SCPI disposent chacune d’un patrimoine ainsi que d’une gestion propre. Vous pouvez donc établir votre investissement en vous basant sur le mode de gestion de celle-ci. Cela vous permettra de choisir un couple rendement / risque adapté à votre vision patrimoniale.

Un avantage non négligeable vient de la gestion des investissements de la SCPI.

Vous ne serez pas impliqué dans le processus de gestion locative. Cela peut sembler être un défaut mais en l’occurrence vous laissez cette gestion à un Professionnel performant que vous aurez choisi au préalable (L’Asset Manager ou Société de Gestion).

Vous n’aurez donc pas à intervenir lors d’un problème (ex: peinture à refaire, dégâts des eaux…).

Quels sont les risques d'une SCPI ?

Il convient cependant de rappeler que le marché des SCPI fluctue comme le marché immobilier globalement. Vous pouvez vous retrouver avec une sortie difficile de votre SCPI si le marché n’est pas dans une bonne situation à un instant T. Dans un tel scénario, vous pourrez revendre vos parts mais il faudra accepter une baisse de valeur pour s’ajuster à la demande.

Il faut aussi porter une grande attention aux secteurs d’investissements.

En effet, depuis quelques années apparaissent des SCPI dites innovantes (green, santé, éducation ou internationale par exemple).

L’investissement dans certains domaines sont plus rentables mais aussi plus risqués (Exemples : tourisme / hôtels à rénover). Vous risquez qu’un événement économique externe vienne impacter directement votre investissement et diminue sa rentabilité.

Une SCPI misant sur un seul secteur d’activité ou géographique est donc à proscrire si l’on recherche la sécurité.

Choix entre Residence services geree statut LMNP ou achat parts de SCPI pour investir dans immobilier locatif

Présentation de l'investissement avec le statut LMNP

Un investissement direct permet d’accéder au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) dans certains cas.

Vous êtes donc directement propriétaire du bien acheté et celui-ci vient accroitre votre patrimoine immobilier privé.

Ce type d’investissement se fait généralement dans des résidences LMNP dites de « services ». Celles-ci sont adaptées à une classe particulière d’usagers (tourisme, étudiants, hommes d’affaires, seniors) et disposent d’une forte demande car elles se trouvent sur des sites à fortes attractivités (centres culturels, périphéries universitaires, Villages touristiques,…)

Vous signez un bail commercial avec une Société gestionnaire. Cela vous engageant à louer le bien pour une durée d’environ 9 ans. En échange la Société se chargera de maintenir le taux de remplissage de votre bien à son maximum et donc de vous décharger d’une partie de la gestion du bien.

Quels sont les avantages du statut LMNP ?

Un investissement en LMNP a pour principal avantage de venir développer votre patrimoine immobilier personnel.

Vous pourrez ainsi le léguer à vos descendants et il viendra alors augmenter leur patrimoine.

Vous disposerez de plus d’un remboursement de la TVA lors de l’achat. Vous pourrez donc déduire cette TVA dans le temps et la conserverez indéfiniment passé 20 années de possession.

Un point important est qu’à la différence d’une société, un bien immobilier ne peut faire faillite.

A moins de le laisser dans un état de délabrement extrême celui-ci conservera toujours de la valeur.

Investir en LMNP notamment d’occasion ou ancien permet de gérer votre bien afin qu’il corresponde à votre vision patrimoniale. Vous pourrez donc investir dans le secteur d’activité et géographique présentant le plus de rentabilité et sécurité selon vous. Cette souplesse sera aussi valable pour l’aménagement de votre logement, selon que vous souhaitiez en faire un loft étudiant fonctionnel ou bien un appartement de grand standing.

Vous pouvez de plus effectuer un investissement dans une résidence de services senior afin de vous y installer lors de la retraite. Vous pourrez toujours revendre votre logement LMNP si vous avez changé d’avis entre-temps.

Une rente peu fiscalisée sur longue période

L’un des principaux avantages du statut LMNP vient de sa rente peu voire pas fiscalisée.

En effet vous bénéficierez d’un revenu constant et non imposable afin de compléter votre retraite. Cela provient –dans le cas de l’option pour le régime réel et non micro BIC– des amortissements du bien qui viendront neutraliser vos revenus locatifs. L’amortissement peut s’étaler sur une durée de 60 ans pour l’immeuble; moins pour le mobilier.

D’autres charges s’imputent sur les recettes : intérêts du crédit, frais d’agences, frais de gestion…

Dans le cas d’investissements importants en meublé, vous pourrez accéder au statut privilégié de Loueur Meublé Professionnel (LMP). Celui-ci permet de reporter vos déficits fonciers à l’ensemble de vos revenus et d’exonérer vos plus values liées aux ventes passées votre 5ème année de LMP. Vous profiterez de bien d’autres avantages liés notamment à la succession et à l’IFI.

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Quels sont les risques en LMNP ?

Étant propriétaire d’un bien meublé, c’est s’occuper de toutes les charges  -sauf à investir dans une résidence services comprenant une gestion 100% assurée par l’exploitant-.

Cela comprend les normes écologiques, l’entretien des murs et des équipements fournis, les charges de copropriété… Vous devez donc porter un intérêt constant à votre investissement et vous occuper de toute la gestion vous même, ceci pouvant représenter un inconvénient si vous ne disposez pas du temps nécessaire.

Vous devrez aussi faire attention au choix du locataire. Ce dernier doit être de confiance et vous assurer un paiement du loyer constant. Ceci ne représente cependant pas un inconvénient dans une résidence de services, en effet la société se chargera de louer le logement.

La revente d’un bien LMNP en Résidence Services peut s’avérer parfois laborieuse selon de nombreux facteurs économiques (taux de remplissage, situation du marché de l’immobilier, valeur de votre bien, travaux à engager…).

Vous pouvez avoir du mal à trouver un acquéreur pour votre bien immobilier et vous devrez donc prendre en compte ces paramètres avant d’investir.

Le principal inconvénient d’une LMNP vient donc de sa gestion (si le logement ne se situe pas dans une Résidence Gérée avec Services).

Tableau Comparatif SCPI vs LMNP

SCPI

LMNP

Type de détention

Investissement indirect

Investissement direct

Typologie d’actifs

Essentiellement bureaux et commerces

Résidentiel ou de type hôtelier

Montant de l’investissement

Achat de parts de SCPI à partir

d’un faible montant

Prix d’un logement

Rendement

Rendement immédiat et constant

Rendement immédiat et constant sauf

en cas de vacance locative ou d’impayé du locataire

Gestion

Pas d’implication dans le processus de gestion locative grâce à la Société de gestion

Gestion à la charge du propriétaire

(sauf dans une résidence avec services gérées : tourisme, étudiants, hommes d’affaires, séniors…)

Risque

La valeur des parts est influencée par

les évènements conjoncturels

mais ce risque est supporté par des milliers de porteurs de parts.

Le prix de l’immobilier est également

influencé par les évènements conjoncturels mais supporté cette fois-ci par une seule personne, le propriétaire.

Liquidité

La liquidité n’est pas garantie.

Investissement immobilier destiné à long terme mais il reste toutefois possible de revendre ses parts à tout moment.

Liquidité limité.

Fiscalité

Imposé au titre des revenus fonciers :

– Tranche marginale d’imposition (0 à 45% en fonction des revenus)

– Prélèvements sociaux : 17,2%

Imposé au titre des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) :

– Relève du régime micro-BIC (lorsque les recettes n’exèdent pas 72 600€ pour une location meublée classique ou 176 200€ pour une location meublée de tourisme ou de chambres d’hôtes) : abattement de 50%

– OU relève du régime réel : possibilité de déduire les frais et charges subis dans le cadre de l’activité

Optimisation fiscale

– Investir dans des SCPI étrangères

– Au sein d’un contrat d’assurance vie

– Acheter des parts dans une SCI à l’IS.

Rente tout ou partie défiscalisée grâce

aux amortissements différés.

Quel investissement vous correspond le mieux ?

Les rendements de ces deux placements sont égaux du moment que vous ne recherchez pas des investissements “exotiques”.

On peut cependant signaler le fait que les SCPI disposent naturellement d’une meilleure sécurité grâce à des loyers issus de dizaines de locataires occupant les immeubles en portefeuille.

Il convient donc de choisir lequel de ces placements vous convient le mieux, ceci devant se faire en accord avec vos ressources et objectifs patrimoniaux.

INVESTISSEMENT EN SCPI

Ce placement serait destiné à ceux recherchant un rendement constant et très diversifié grâce au large patrimoine détenu. Il conviendra parfaitement aux investisseurs n’ayant pas le temps de s’occuper de la gestion de leurs biens.

L’investisseur pourra de plus miser sur des SCPI à gros rendement (type Européenne, +6% / an) s’il consent à en assumer les risques.

Soulignons par ailleurs le faible ticket d’entrée, permettant d’accéder à l’immobilier tertiaire à partir de 1000 euros seulement.

INVESTISSEMENT EN LMNP

La LMNP permet elle aussi d’obtenir un rendement convenable tout en assurant un risque raisonnable selon le type d’investissement.

Vous devrez cependant assumer une charge de gestion importante liée à l’entretien du bien et le choix des locataires si vous ne passez pas par une résidence de services gérée.

Vous profiterez cependant d’une rente non fiscalisée ainsi que de gros avantages dans le cas d’une acquisition avec le statut LMP.

Soulignons que la plupart des Résidences de Tourisme donnent accès à une ‘bourse de semaines de vacances’.

Acheter un appartement meublé en résidence services d’occasion permet de connaitre l’historique de l’immeuble, la qualité du Gestionnaire ainsi qu’un rendement supérieur au neuf.

En conclusion du match SCPI VS LMNP

La SCPI est à préconiser aux investisseurs ne voulant pas s’impliquer dans leur placement et désireux de miser sur une large variété d’actifs immobiliers.

Le Statut LMNP – dans le cas d’une Résidence Services gérées -, à condition de vérifier la solidité du Gestionnaire, conviendra parfaitement à l’investisseur à la recherche de revenus défiscalisés à long terme et souhaitant identifier exactement le bien immobilier qu’il possède.

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Avertissement

La valeur d’un investissement peut varier, tout comme les revenus qui y sont attachés.
L’investissement dans une SCPI ne bénéficie d’aucune garantie en capital ni en termes de performances.
Il s’agit d’un placement à long terme avec une recommandation de conserver les parts pendant une période d’au moins 8 ans.
S’agissant d’un investissement immobilier, la liquidité du placement peut être limitée. Le rachat des part peut être soumis à des réserves.

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