Faut-il acheter des parts de SCPI ou investir dans un logement neuf en Loi Pinel ? Le match

Investir dans l’immobilier locatif est un placement sûr qui offre de nombreux avantages fiscaux. Cela permet à l’investisseur de percevoir des revenus complémentaires et de se donner ainsi les moyens de constituer et d’optimiser son patrimoine.
Selon les objectifs de l’investisseur, celui-ci peut se tourner vers un investissement locatif direct et bénéficier ainsi d’une réduction d’impôt par le biais des différents dispositifs de défiscalisation prévus à cet effet ou opter pour un investissement immobilier indirect en acquérant des parts d’une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI).


L’investissement immobilier locatif direct : Le dispositif Pinel

Le dispositif Pinel est un dispositif de défiscalisation vous permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt en acquérant un bien à usage locatif.

Pour bénéficier de ce dispositif, l’investisseur devra acquérir un immeuble neuf, rénové ou en état futur d’achèvement. L’immeuble doit être utilisé pour un usage locatif et non meublé. De plus, la période de location doit être de 6,9 ou 12 ans et le coût d’acquisition ne doit pas excéder 300 000 euros.
Des zones d’investissements éligibles au dispositif Pinel doivent être respectées par le contribuable. Il s’agit des Zone A Bis (Paris et sa 1ère couronne), A (Villes de plus de 250 000 habitants), B1 (Grandes villes comprises entre 150 000 et 250 000 habitants), B2 (villes moyennes comprises entre 50 000 et 150 000 habitants).
Le montant de la défiscalisation est calculé sur le montant du bien immobilier et varie en fonction de la durée de location. Ainsi, pour une durée de location de 6 ans, le taux de réduction est de 12%, 18% pour une durée de location de 9 ans et 21% si la location dure 12 ans.

Les intérêts d’emprunts en cas d’achat à crédit et les charges locatives supportés pourront être déductibles des revenus fonciers et alléger votre impôt sur les revenus. Cependant, le déficit foncier imputable ne peut excéder 10 700 € par an.

Il faut également noter que, à l’issue de la période de location, l’investisseur peut disposer du bien pour un usage personnel, continuer à percevoir les loyers sans plafonnement, revendre le bien en vue d’en récupérer la plus-value ou encore le louer à un proche (ascendant ou descendant).


L’investissement immobilier locatif indirect : les SCPI de rendement

La société civile de placement immobilier (SCPI) est une société ayant pour objectif de se constituer un patrimoine immobilier locatif en ayant recours à des épargnants publics.

L’objectif des SCPI est d’acquérir des biens immobiliers et d’en assurer la gestion. Elle collecte de l’argent et le redistribue aux porteurs de ses parts « les associés ».

Investir dans une SCPI, c’est bénéficier d’une relative sécurité et de la rentabilité sans pour autant se soucier de la gestion, les risques sont réduits et mutualisés car les investissements sont multiples et portent sur un grand nombre d’immeubles répartis dans divers lieux. Le patrimoine est diversifié et mieux valorisé et les parts des SCPI sont accessibles à tous.
Ce type d’investissement est un bon outil pour épargner, valoriser son patrimoine, préparer sa retraite ou diversifier son patrimoine.


Vers quel type d’investissement immobilier locatif faut-il se tourner ?

Acquérir un bien immobilier nécessite de mobiliser plusieurs dizaines de milliers d’euros, voire davantage pour des surfaces plus grandes. Cela impose donc à l’investisseur de souscrire un crédit. Il convient également de tenir compte du fait qu’il faut détenir le bien pendant au moins vingt ans pour amortir les frais de notaires, les travaux éventuels, rembourser les intérêts du crédit et pour que le marché évolue dans le bon sens. Aussi les plus-values immobilières sont taxées à l’IR et aux Prélèvements Sociaux sauf après plusieurs dizaines d’années de détention.

Le dispositif Pinel prévoit une réduction de l’impôt sur le revenu équivalente à 12, 18 ou 21 % du prix du logement (avec un engagement de location de six, neuf ou douze ans) ce qui permet de se constituer un patrimoine avec l’aide de l’Etat. Un patrimoine en direct qui peut parfois rassurer certains acheteurs soucieux de pouvoir « toucher » des yeux leur bien.

La Loi Pinel c’est donc la faculté totale pour investisseur de décider de l’emplacement, de choisir son locataire, de gérer ou plutôt faire gérer son bien par une agence de gestion locative. Plus de contrôle, mais aussi un  risque locatif reposant sur un unique locataire et un potentiel de plus value à terme concentré sur une seule zone géographique.

Une SCPI est financièrement plus accessible que l’achat d’un bien immobilier. De plus, les locataires en place -la plupart du temps des entreprises- sont généralement solvables et plus stables que des particuliers installés dans un logement.

Les fonds collectés par une SCPI sont investis dans plusieurs immeubles, chacun occupé par un ou plusieurs locataires. C’est un atout pour répartir le risque en cas de difficultés financières d’un des locataires.

Autre atout de la SCPI : l’absence de gestion locative pour l’épargnant. Le gestionnaire du fonds s’occupe de tout (encaissement des loyers, travaux…), et il verse à chaque porteur de parts un rendement net de charges.

Pour l’investisseur qui souhaite diversifier son patrimoine et se construire des revenus réguliers sans se soucier de la gestion locative sur du long terme, il serait préférable d’opter pour les SCPI.


Et si la symbiose des ces deux solutions existait ? Les SCPI Pinel

> Fonctionnement

La société civile de placement immobilier (SCPI) vous permet d’acquérir indirectement un bien immobilier de manière indirecte, en acquérant des parts au sein de cette société, qui, elle-même est propriétaires de biens immobiliers .

 Les capitaux collectés auprès d’épargnants publics sont investis dans des programmes immobiliers  neufs éligibles au dispositif Pinel ; on parle alors de SCPI Pinel. Les SCPI Pinel disposent comme toute SCPI d’une diversification de ses investissements immobiliers ce qui lui confère une sécurité locative.

> Conditions

Tout comme l’immobilier direct, les SCPI doivent remplir certaines conditions pour être éligibles au dispositif Pinel :

  • L’investisseur doit être résident fiscal et domicilié en France ;
  • Les avantages fiscaux accordés le sont dans la limite du montant investi dans la SCPI ;
  • L’investisseur doit garder ses parts pendant au moins toute la durée d’engagement de location ;
  • Les logements de la SCPI doivent être situés dans des zones éligibles à la Loi Pinel et respecter des plafonds de loyers.
  • L’investisseur doit conserver ses parts pendant 6, 9 ou 12 ans.

> Avantages d’une SCPI Loi Pinel

  • Les SCPI sont plus accessibles financièrement ce qui permet à l’investisseur d’acquérir plus facilement un bien immobilier.
  • Elles assurent une sécurité locative mutualisée et offrent un rendement intéressant.
  • Vous pouvez alors moduler le montant de votre investissement.
  • Les logements sont gérés par une société de gestion spécialisée.
  • La réduction d’impôt repose sur 100% du montant souscrit (non pas 95% comme c’était le cas avec les précédentes SCPI Duflot).
  • Les SCPI permettent de se constituer et de valoriser son patrimoine.Elles procurent un avantage fiscal non négligeable. En effet, l’associé profite d’une réduction d’impôt sur le revenu dès l’année de souscription. Le montant de la réduction d’impôt est calculé de la même manière que dans le cas de l’achat d’un bien immobilier direct. Ainsi, la réduction est calculée sur : 12% du montant investi dans la SCPI Pinel dans la limite de 36 000 euros (pour un engagement de 6 ans) ; 18% du montant investi et dans la limite de 54 000 euros (9 ans d’engagement) ; 21% du montant investi, dans la limite de 63 000 euros (12 ans).
  • L’avantage fiscal se base sur la durée de détention des parts de l’investisseur en SCPI.
Le match Scpi VS loi Pinel
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