La SCI (Société Civile Immobilière) : l’essentiel en 3 minutes chrono

La SCI est d’abord une société : c’est-à-dire une structure juridique détenue par plusieurs associés, qui peuvent être des personnes physiques ou morales. Il est impossible d’être le seul associé d’une SCI.

Comme toute société, la SCI a un objet social défini dans ses statuts. Trois types d’activités peuvent être exercées par une SCI : 

• La gestion d’immeubles,
• La mise en location d’immeubles,
• La construction d’immeubles en vue de leur vente.

Dans le respect de ces contraintes, il est possible de louer en nu ou en meublé, de louer à des professionnels ou des particuliers, d’acheter pour revendre, etc.

Il n’y a pas de capital social minimum pour créer une SCI.

En tant que personne morale, la SCI possède son patrimoine en son nom : elle est propriétaire des biens immobiliers, de sa trésorerie, et ses placements (notamment des SCPI) et peut souscrire des emprunts.

La SCI facilite la gestion courante du patrimoine immobilier 

C’est le principal atout des SCI : en regroupant la propriété de plusieurs biens immobiliers au sein d’une même entité juridique, la gestion est facilitée.

Les statuts définissent les règles de prise de décision (généralement, à la majorité pour les décisions courantes et à l’unanimité pour les actes de disposition tels que les cessions) et le gérant désigné met en œuvre les décisions.

En formalisant les décisions et en centralisant la gestion, la SCI facilite la gestion d’un parc composé d’un ou de plusieurs biens, bien mieux qu’en indivision.

La SCI optimise la transmission de patrimoine 

Dans une SCI, les associés ne sont pas copropriétaire des biens : ils détiennent des parts d’une société qui détient les biens. 

Or, la transmission de parts est plus simple que la transmission de biens immobiliers physiques. Cela permet de nombreuses optimisations.

Par exemple, la loi permet d’effectuer des donations aux enfants tous les 15 ans, sans avoir de droits à payer à hauteur de 100 000 € (détails ici).

Si vous possédez un ou plusieurs biens immobiliers physiques, il est difficile de donner exactement ce montant : un bien n’est pas découpable. La valeur excédant l’abattement de 100 000 € sera soumise à droits de donation. Par exemple, en donnant un bien de 250 000 €, 150 000 € deviennent imposables. 

En donnant des parts de SCI, vous pouvez calculer le nombre de parts exact permettant de rester sous les abattements et ainsi transmettre progressivement votre patrimoine sans droits à payer. 

On retrouve d’ailleurs cet avantage avec les SCPI en matière de transmission : le fonctionnement par parts permet des optimisations.

Enfin, dans le cadre d’une SCI, la gestion du bien n’est pas affectée par les modifications du capital de la SCI. Même si les propriétaires de la SCI changent, cela ne change rien pour les locataires qui ont toujours la SCI comme interlocuteur.

La SCI facilite les entrées et sorties des associés

En SCI, un des associés peut sortir facilement en vendant ses parts aux autres associés.

Pour organiser la sortie d’un associé, il lui suffit de céder ses parts à un ou plusieurs autres associés, ou à un tiers ayant obtenu leur agrément. 

C’est particulièrement utile dans une SCI familiale, par exemple dans le cas où les enfants héritent de parts et que l’un d’entre eux souhaite céder seulement une part de son patrimoine.

Les frais sont généralement inférieurs aux droits de mutation sur un bien physique, car l’immobilier ne change pas de mains : seules les parts changent de mains.

Enfin, il est possible d’apporter des biens ou des SCPI à une SCI, et d’obtenir en échange des parts : le périmètre de la SCI peut donc évoluer facilement au fil du temps.

La SCI permet une séparation stricte entre patrimoine foncier et patrimoine professionnel

En SCI, il est plus facile de réunir les capitaux nécessaires à l’investissement, notamment via la souscription d’emprunts. 

Cet avantage est utile dans le cas où la SCI a recours au crédit. Dans le cas d’une acquisition en commun (une résidence de campagne familiale par exemple) il est bien plus facile de souscrire un emprunt au nom d’une SCI que de souscrire un emprunt par propriétaire. Cela évite également d’obérer la capacité d’emprunt de chaque associé.

Cependant, même si le patrimoine immobilier et les dettes sont souscrits au nom de SCI, les créanciers disposent de garanties. En effet, les associés sont indéfiniment responsables du passif social de la SCI.

Le cas par défaut : l’IR (impôt sur le revenu)

En tant que société civile, la SCI est en principe transparente fiscalement : les bénéfices sont répercutés dans la déclaration d’IR des associés, au prorata de détention de chacun. Ensuite, c’est la fiscalité des revenus fonciers des particuliers (dans le cas d’associés personnes physiques) qui s’applique : chaque associé a le choix entre le régime réel et le régime du micro-foncier.

• Au réel, l’associé déduit la quote-part de charges de sa quote-part de résultat pour calculer le résultat fiscal qui lui revient. 
• Au micro-foncier, un abattement forfaitaire de 30% est appliqué, quel que soit le montant réel des charges (ce régime n’est possible que si les revenus bruts n’excèdent pas 15 000 €). 

Dans les deux cas, le revenu net sera réintégré dans la déclaration de revenus afin d’être imposé à la tranche marginale d’imposition et soumis aux prélèvements sociaux. 

Sur option et sous conditions : l’IS (impôt sur les sociétés)

La SCI peut opter à l’impôt sur les sociétés. Ce choix est alors irrévocable.

Dans ce cas, le bénéfice net est imposé à l’IS (15% sur les premiers 42 500 € puis 25%). Lorsque la SCI distribue un dividende, ce dernier sera taxé au niveau des associés. Pour les particuliers, il sera alors soumis à la Flat Tax (30%) ou ajouté aux revenus et soumis aux prélèvements sociaux. 

Le choix entre IR et IS n’est pas trivial et emporte de nombreuses conséquences : ce sera l’objet d’un article dédié.

SCI et TVA

Quelle que soit son option d’imposition (IR ou IS), les SCI ne sont pas soumises à TVA, mais peuvent opter pour un assujettissement. C’est toutefois rarement avantageux dans la location aux particuliers car les loyers doivent alors supporter la TVA.

Dans une SCI à l’IR non soumise à TVA, la tenue d’une comptabilité n’est pas obligatoire si le bilan et le chiffre d’affaires n’excèdent pas certains seuils. Cependant, la tenue des comptes est fortement recommandée car : 

• le gérant peut ainsi présenter en assemblée générale une image sincère de la société aux associés,
• elle facilite l’obtention de financements bancaires,
• elle permet aux associés de justifier auprès de l’administration fiscale les montants qu’ils ont reportés dans leur déclaration d’IR. 

En revanche, dans une SCI à l’IS, la tenue d’une comptabilité est obligatoire. Il faut en outre réaliser les déclarations fiscales auprès de l’administration et déposer les comptes au Greffe chaque année.

Voici les principaux frais fixes à prévoir pour la création d’une Société Civile Immobilière :

A la création : 

• Frais de publication de l’annonce légale : environ 150 à 300 € pour la parution dans un journal d’annonces légales.
• Frais d’enregistrement au greffe du tribunal de commerce : environ 100 € pour l’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
• Frais de déclaration des bénéficiaires effectifs : environ 20 € pour déclarer les associés détenant plus de 25% des parts.
• Frais de rédaction des statuts : entre 200 et 1000 € si rédigés par un professionnel du droit (notaire, avocat, juriste…), gratuit si vous les rédigez vous-même.

Chaque année : 

• Compte bancaire professionnel : comptez au minimum 150 € par an.
• Frais de domiciliation de la SCI : entre 0 € (au domicile d’un associé) et 50 € par mois pour une domiciliation commerciale.
• Honoraires d’un expert-comptable : entre 500 à 1500 € par an.
• Frais de dépôt des comptes au greffe : environ 70 € par an. 
• Assurances de la SCI : a minima l’assurance PNO (Propriétaire Non Occupant), obligatoire.

Ponctuellement : 

• Les frais de mutation à prévoir en cas d’apport de biens immobiliers existants.

Ces frais ne concernent que la structure : ils n’intègrent pas les frais de gestion du parc foncier (charges non récupérables, délégation à une agence, taxes foncières etc) et les frais financiers (intérêts d’emprunt, assurances de prêt…).

L’intérêt de créer une SCI ne dépend pas de la taille du patrimoine. Bien sûr, les loyers perçus doivent a minima rembourser les frais de structure afin que la SCI soit bénéficiaire. 

Mais c’est avant tout le projet qui déterminera la pertinence de créer ou non une SCI au regard des coûts et du travail de gestion. 

Ainsi, même si une SCI détenant 1 ou 2 petits biens peut sembler peu utile au vu des frais fixes, elle peut être pertinente si les associés sont nombreux (SCI familiale par exemple) ou s’il existe une volonté de recourir à l’emprunt afin d’agrandir le parc. Elle peut en outre faciliter les transmissions intergénérationnelles si les associés sont dans une telle logique.

Enfin, contrairement à une idée reçue, la SCI n’est pas un moyen facile d’éluder l’impôt sur les revenus fonciers ! C’est un outil de gestion patrimoniale qu’il faut savoir utiliser, mais certainement pas une baguette magique…

Dans cet article, nous n’avons qu’esquissé le fonctionnement des Sociétés Civiles Immobilières.

Dans de prochains articles, nous entrerons dans les détails, et plus spécifiquement : 

• le choix entre IR et IS,
• le cas où une SCI détient des parts de SCPI, et les optimisations possibles.