🔥 Une approche sélective et exigeante
Fin 2025, le marché des SCPI est plus hétérogène que jamais.
La sélectivité est de mise car les stress connus ces deux dernières années sur la liquidité ont affecté certaines SCPI plus fortement que d’autres, révélant parfois des fragilités durables.
Certaines anciennes SCPI au patrimoine mal adaptées aux attentes actuelles souffrent et font face à de nombreux défis. Les lancements de nouvelles SCPI sont nombreux, leurs stratégies sont souvent prometteuses, mais parfois aléatoires. Entre les deux, certaines valeurs sûres tirent leur épingle du jeu et montrent qu’il est possible de concilier résilience et rendement.
Comment s’y retrouver ? Il existe plus de 200 SCPI : le choix ne doit pas être pris à la légère.
Nous vous proposons une sélection éclairée de 15 SCPI, représentant moins de 10% de l’univers investissable.
⭐ Les pépites SCPI-Online : le TOP 15 des meilleures SCPI 2026
| ⭐⭐⭐⭐⭐ Meilleures SCPI 2026 | 🏦 Société de Gestion |
| Wemo One | Wemo Reim |
| Reason | MNK Partners France |
|
Sofidynamic |
Sofidy |
| Comète | Alderan |
| EDR Europa | Edmon de Rothschild REIM |
| Mistral Sélection | Swiss Life REIM |
| Eden | Adevenis REIM |
| Corum USA | Corum |
| Transitions Europe | Arkea REIM |
| Darwin RE01 | Darwin Invest |
| Opportunités territoires | PERIAL |
| Soprorente | FIDUCIAL Gérance |
| Capiforce | FIDUCIAL Gérance |
| Iroko Zen | Iroko |
| NCap Continent | Norma Capital |
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🔍 Nos critères pour 2026 : les 5 critères à observer
👉 1. Le taux de distribution
Une SCPI est d’abord un véhicule de rendement et le taux de distribution (TD) doit être a minima en ligne avec la moyenne du marché. La trajectoire et la soutenabilité sont plus importants que quelques exercices exceptionnels.
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👉 2. Collecte et liquidité
La collecte nette doit être saine, régulière, sans tension sur les retraits. Nous avons examiné la capacité de la SCPI à absorber à la fois une collecte non dilutive, mais aussi à faire face à des rachats sans décote excessive.
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👉 3. Taux d’occupation
Nous privilégions les SCPI dont le taux d’occupation traduit une vraie capacité à relouer, et non un simple effet d’affichage (une SCPI très jeune a nécessairement un TOF très élevé, mais qu’en sera-t-il au terme des baux ?).
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👉 4. Diversification
La granularité s’opère à deux niveaux : sectorielle (santé, logistique, commerces, éducation, activité) et géographique (régions, Europe, etc.), créant une résilience structurelle.
Une SCPI qui ne dépend ni d’un seul marché, ni d’un seul type d’actif, amortit mieux les stress.
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👉 5. Discipline financière
Nous écartons les SCPI qui “dopent” artificiellement le rendement par des acomptes trop généreux ou un prélèvement trop opportuniste du report à nouveau.
Le RAN doit rester un tampon prudentiel et non un outil cosmétique afin de doper la collecte.
✅ Nos secteurs préférés pour 2026
✅ Les SCPI diversifiées
Nous privilégions les véhicules multi-secteurs, plus à même d’offrir une résilience des loyers. Nous ne sommes pas seuls à faire ce choix : plus de 70% de la collecte brute 2025 a ciblé ces stratégies, le marché valorisant la dispersion des risques.
L’exécution joue donc un rôle clé, et certaines SCPI visant des segments moins concurrentiels peuvent tirer leur épingle du jeu.
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✅ La santé, le médico-social, l’éducation
Nous privilégions les sous-jacents défensifs, peu sensibles au cycle économique, soutenus par des besoins structurels (vieillissement, pénurie d’établissements, croissance démographique locale…).
Les baux sont souvent longs, les locataires solvables, et les taux de vacance bas.
❌ Les secteurs que nous évitons en 2026
❌ Les bureaux vieillissants ou mal positionnés
Certains immeubles cumulent les handicaps : incapables de répondre aux normes ESG, mauvaise performance énergétique, concurrence du télétravail, recentrage des entreprises sur des zones “prime”…
Même décotés, ces biens exigent des investissements lourds et n’offrent pas de certitude sur la relocation. Nous préférons rester à l’écart.
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❌ Les SCPI avec des tensions de liquidité
Même à prix bradés, nous préférons également rester à l’écart des SCPI présentant des difficultés à honorer les rachats.
Outre la moindre liquidité (qui se résorbera tôt ou tard, la SCPI étant un véhicule à long terme), cela signale selon nous une inadéquation entre le patrimoine et les critères demandés par les locataires modernes.
🎯 Nous choisissons les meilleures SCPI pour vous
Bien sûr, la meilleure SCPI est avant tout celle qui correspond à votre objectif et qui complètera votre portefeuille existant.
En outre, les modalités d’acquisition (achetez-vous au comptant ? à crédit ? en démembrement ?), ont parfois autant, voire plus, d’importance que le choix de la SCPI elle-même pour la rentabilité à long terme..
Pour ces raisons, n’hésitez surtout pas à vous faire accompagner par un conseiller en SCPI. Nos experts sont là pour établir sans aucun surcoût la stratégie patrimoniale adaptée à vos enjeux personnels.
⚠️ Ceci n’est pas un conseil en investissement. Comme tout investissement, nos produits présentent des risques : risque de perte en capital, capital investi non garanti, risque d’absence de rendement. L’investissement en SCPI est considéré comme peu liquide en raison de l’inexistence ou étroitesse du marché à certaines périodes. La Société de Gestion ne peut alors garantir ni le retrait, ni le remboursement. La valeur du capital investi peut varier, à la hausse comme à la baisse, tout comme les revenus qui y sont attachés.
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Source : CONFERENCE SCPI 4 JUIN 2025 (Modérateur : Frédéric Teulon, groupe Paris Ecole de Management) Le 4 juin 2025, se tenait à la Grande Arche de la Défense, une conférence sous forme de table-ronde, sur la thématique des SCPI : « marché et point de conjoncture des SCPI en 2025 » à laquelle nous avons participé et que nous vous retranscrivons ici sous forme de questions récurrentes. Les intervenants de qualité ont apporté leur éclairage sous différents angles d’un marché examiné à la loupe par la profession et les épargnants : - Katarina Cherrier : gestion immobilière Cushman & Wakefield - Guy Marty, fondateur IEIF (Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière) et Pierre-papier.fr, au carrefour de la finance et de l’immobilier. - Thierry Slama, conférencier « La Finance à la conquête de l’immobilier » - Daniel Collignon, fondateur de Spirica, expert en assurance-vie.16 juin 2025 -
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Avertissement
La valeur d’un investissement peut varier, tout comme les revenus qui y sont attachés.
L’investissement dans une SCPI ne bénéficie d’aucune garantie en capital ni en termes de performances.
Il s’agit d’un placement à long terme avec une recommandation de conserver les parts pendant une période d’au moins 8 ans.
S’agissant d’un investissement immobilier, la liquidité du placement peut être limitée. Le rachat des part peut être soumis à des réserves.
Contactez un conseiller SCPI Online pour obtenir plus d’informations et trouver la SCPI qui vous convient.