Les SCPI poussées hors de leur périmètre domestique par une stratégie défensive d’acquisitions d’actifs sécurisés

C’est dans la même intention que Béatrice Guedj, Directrice des Recherches et Etudes de l’IEIF a pris l’initiative de communiquer dans l’une de ses dernières études les stratégies d’acquisition œuvrées au sein des SCPI. Deux points ont été soulignés à cet effet pour étayer la distinction entre les véhicules à forte capitalisation et ceux moins volumineux en termes d’encours. Il s’avère que pour relancer et conforter leur croissance, les SCPI les plus importantes ont mené intensivement leurs acquisitions hors du marché français. Du côté des véhicules de plus petite taille, leur positionnement sur les localisations secondaires risquent de rater leur effet à terme. Voici donc en détails ce qu’il faut en retenir.

La SCPI est un concept qui se valorise dans la diversification. De ce fait, elle est animée par une politique d’acquisition active qui prend forme dans l’expansion géographique et sectorielle. C’est aussi à ce titre que les entités représentatives occupent le plus fréquemment une position avantagée parmi les grandes familles d’investisseurs dans la pierre. En effet, en faisant ménage à part en se spécialisant dans l’immobilier professionnel, les SCPI se surpassent continuellement en termes d’acquisition.

Et l’année 2017 a permis une fois de plus de le démontrer. Béatrice Guedj rapporte qu’au 3ème trimestre, elles demeurent les premiers investisseurs nets avec 1,4 milliards d’euros engagés. Les SIIC qui étaient jadis les champions des investisseurs se retrouvent davantage en position de repli. De même, les OPCI quoique très actives en matière d’acquisition, se positionnent encore loin derrière les SCPI. Avec un tel volume, celles-ci accusent donc par rapport au second trimestre une hausse de 30%. Le même pourcentage s’inscrit dans la différence entre le volume engagé sur les trois premiers trimestres qui totalisent 2,8 milliards d’euros, et celui de la période équivalente en 2016. Et d’ajouter qu’avec plus de 3 milliards d’euros attendus, on entrevoit une clôture en beauté souligne la spécialiste à la tête des recherches et études de l’IEIF.

Les SCPI se concentrent de plus en plus sur les valeurs étrangères pour soutenir leur croissance. Les circonstances actuelles ne leur donnant pas le choix de se contenter des offres existantes, le développement hors de leur territoire est plus que nécessaire. Ce qui permet à la Directrice des Recherches de l’Institut d’entériner son propos sur la mise en place d’une stratégie défensive d’acquisition d’actifs sécurisés pour expliquer le transfert en dehors de leur périmètre domestique. Effectivement, étant soucieuses d’optimaliser leur rapport rendement/risque, l’existence de meilleures opportunités sur d’autres marchés dynamiques hors frontières présente un atout irrévocable.

Et l’Europe avec ses métropoles particulièrement attrayantes tant économiquement que pour ses innombrables opportunités en matière d’investissement est le terrain idéal pour stimuler leur croissance et biaiser les risques de volatilité à travers la signature de baux sécurisés. Depuis quelques années, le phénomène s’est donc accentué pour atteindre les plus grandes métropoles européennes. A l’instar de l’Allemagne et les Pays-Bas vers lesquels se tournent la préférence des sociétés nationales, l’Espagne et l’Italie sont désormais deux autres zones de convoitise.

Pour les unes, leur économie expansive reste l’assurance des investisseurs tandis que les autres sont de plus en plus confiantes dans leur développement. Mais dans les deux cas, cet avantage leur permet de conserver un seuil de croissance largement supérieur au niveau de la zone euro.

En général, l’accroissement de ces marchés se reflète dans l’augmentation exponentielle de la demande couplée à une promotion importante d’offres (dont souffre notamment la France aujourd’hui). Ces conditions très favorables fait constater notre professionnelle en recherches, sont un motif largement suffisant pour soutenir des projets d’acquisition hors frontières.

Evidemment, ce sont les SCPI à grandes ou moyennes capitalisations qui s’en réjouissent. Et en plus d’être stratégiques dans leur implantation, elles le sont également dans leur sélection. Dans leur cible, les actifs « core » priment. La raison de ce choix : la sélection d’emplacements privilégiés envisagée de façon conjointe avec celle de locataires de qualité opère sur l’obtention d’un rendement plus sécurisé.

La mise en œuvre d’une telle stratégie reposerait sur l’acquisition d’un portefeuille qui tend à optimiser les économies d’échelle en termes de gestion d’actifs. A l’évidence, plus donc les SCPI sont grandes, plus elles sont importantes comme en témoignent les performances des véhicules ici concernés. En misant sur une stratégie ingénieuse incluant une couverture géographique et un choix d’actifs de premier ordre, elles opèrent une segmentation de marché efficace. Et ce, à l’exclusion de toute activité intra-nationale.

LES SCPI DE PLUS PETITE TAILLE EN RETRAIT

Les SCPI qui ont leur cœur de marché sur les actifs de seconde main peinent à faire face à la conjoncture nationale toujours plus délicate. En effet, les territoires secondaires sur lesquels la résurgence des SCPI à plus petites capitalisations est la plus apparente, sont caractérisés par une faible croissance de l’emploi due à la stagnation de la productivité ainsi que par la baisse des valeurs locatives.

Si cela continue, leur DVM pourra en souffrir à terme. Heureusement, certaines SCPI restent dans une position stable. En mettant en avant leur track record et leur expertise, elles parviennent à dégager des performances notables, et même jusqu’à servir un DVM supérieur à celui de la moyenne du marché.