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En 2017, le dynamisme du secteur immobilier logistique a tiré les performances de l’investissement locatif vers le haut. Il représente à lui-seul 75% du volume global réalisé sur l’année avec une nette concentration sur les actifs de grande taille et principalement localisés dans les zones commercialement attractives. En totalisant dans ce cas un volume d’investissement de près de 4,1 millions de m² sur l’année, il enregistre une hausse particulièrement remarquable par rapport à l’exercice précédent (2,7 millions) et à la moyenne de la dernière décennie.

Le succès du e-commerce justifie dernièrement l’expansion du marché logistique

On pointe principalement l’essor du e-commerce comme à l’origine de cette avancée fulgurante dont la France et les grands marchés européens que sont l’Allemagne, le Royaume-Uni et Benelux seraient à la fois concernés. L’analyse des principaux brokers sur les tendances en 2017 soutient que l’intérêt grandissant suscité par cette classe d’actifs chez les investisseurs dans la pierre induit une demande en forte progression. Un afflux qui résulterait de la recherche active d’actifs sur un segment où les besoins des sociétés acquéreurs en matière d’entreposage s’amplifient. Selon ce même contexte, un spécialiste en gestion de fonds immobiliers en Europe ponctue que les demandes placées dans les infrastructures logistiques découlent à moitié des transactions liées à la vente en ligne.

Une croissance soutenue par une demande accrue en espace de stockage et un maillage étendu du circuit de distribution

Pour faire face à la croissance du e-commerce, les cybermarchands sont contraints d’améliorer constamment leur processus logistique. L’entreposage joue en aval un rôle déterminant en rendant les conditions de disponibilité et de traitement de commandes optimales. Mais considérant qu’une telle activité exige une discipline à part avec un savoir-faire et des techniques plus innovantes, beaucoup d’organisation, une quantité massive d’opérations et une grande qualité de service à déployer, l’externalisation s’impose en toute facilité. Cette alternative serait pour le commerçant un appui incontournable pour se concentrer uniquement sur son cœur de métier tout en renforçant sa réactivité par rapport aux commandes des clients et en soutenant le concept du juste-à-temps qui le valorise. Mais elle a surtout permis de développer d’autres activités très rémunératrices en faveur de l’immobilier logistique.

C’est alors que les entrepôts logistiques se sont convertis en plateformes plus flexibles qui sont autant dédiées à la réception des commandes en provenance des magasins classiques que celles des sites marchands. Pour ceux-ci, l’augmentation exponentielle des ventes (au-delà de 10% en Allemagne et 40% au Royaume-Uni) associée aux besoins d’optimisation de la logistique avale du point de vente virtuel a reconsidéré l’importance de l’occupation de l’espace au profit du e-commerce. On considère en effet que ce dernier requiert 3 fois plus d’espace en termes de stockage comparé à la distribution physique traditionnelle. Et ce notamment en raison des opérations logistiques plus déployées et structurées (tri, packaging, étiquetage, organisation de la logistique retour,…) qu’il génère. Par ailleurs, l’optimisation de toute l’interface distribution avec la mise en place des solutions de « dernier kilomètre » a stimulé davantage les demandes en infrastructures.

Des signaux positifs pour les sociétés d’investissement et les investisseurs

La complexification des variantes logistiques à destination des commerçants en ligne a sans doute boosté les transactions locatives dans l’immobilier logistique. Les principaux brokers affirment que grâce à l’essor du e-commerce, l’investissement locatif sur ce segment affiche une progression spectaculaire, et relève pratiquement le volume global transactionnel recensé en 2017. Pour les foncières cotées œuvrant dans le secteur en Europe continentale et au Royaume-Uni (avec une croissance structurelle très positive sur une fréquence annuelle), la somme de ces facteurs offre une véritable opportunité de croissance, d’autant qu’il s’agit de signer des baux à long terme (+15 ans pour les contrats de location d’actifs grands gabarits) avec des locataires prestigieux et à forte capacité de financement.

Il convient également de préciser les avantages qui reviennent aux exploitants en matière de revenus compte tenu du niveau de sécurité élevé offert par l’investissement sur le marché logistique. A ce compte, les revenus générés par l’activité de location sont indexés sur l’inflation, donc restent profitables pour les investisseurs même en cas de hausse de prix. D’autre part, les charges liées aux travaux d’amélioration et de modernisation des biens exploités incombent entièrement au bailleur. Ce qui laisse une marge bénéficiaire appréciable au niveau du résultat.

Outre ces éléments, la hausse des loyers à périmètre constant se poursuit tandis que le coût de la dette est toujours bien contenu. Autre facteur à noter : la longue période de taux bas permet de profiter de l’effet de levier. Ces indicateurs confortent donc la hausse de l’actif net réévalué des foncières spécialisées dans le secteur quand de l’autre côté, le taux de capitalisation de leur patrimoine est en compression (moins 30 points à 40 points de base pour certains acteurs comme Segro).

La croissance du secteur de l’immobilier logistique portée par l’envolée du e-commerce
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