Pourquoi loger des SCPI dans une SCI à l'IS ?

Une Société Civile de Placement Immobilier ou SCPI est un organisme de placement collectif qui est une société non cotée en bourse.

La vocation d’une SCPI est de collecter des fonds auprès de nombreux investisseurs particuliers et institutionnels dans le but d’acquérir et de gérer des biens immobiliers destinés à la location.

Nous ne traiterons dans cet article que des SCPI de rendement (Commerce, Santé, Bureaux par exemple) qui permettent de percevoir des revenus locatifs potentiels.

Sur le plan fiscal, l’impôt sur les Société (IS) se veut « opaque », c’est-à-dire que les associés ne sont pas redevables de l’impôt de la structure, contrairement à une SCI soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR) dite fiscalement transparente.

Nous avons vu précédemment qu’il était possible de détenir des parts de SCPI de différentes manière (nue-propriété, usufruit, pleine propriété, au comptant ou à crédit).

Abordons ici le cas d’un investissement en pleine propriété et au comptant. D’autres solutions sont envisageables et nécessitent un accompagnement plus chiffré notamment dans le cas d’un financement dans une société à l’IS avec recours au prêt bancaire.

Lorsqu’une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) réalise des bénéfices, les associés peuvent les percevoir sous forme de dividendes. Ces derniers sont alors soumis à la Flat Tax ou Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) au taux global de 30 % (prélèvements sociaux inclus).
Sur option, ils peuvent également être imposés à l’impôt sur le revenu, avec une décote de 40 % sur la part taxable.

Dans le cadre d’une acquisition de parts de SCPI au comptant, la société est constituée par les associés qui y apportent les fonds nécessaires à l’investissement. Cet apport est comptablement considéré comme une dette de la société envers ses associés, inscrite en compte courant d’associés.

Lorsque la société dispose de trésorerie positive, les associés peuvent récupérer tout ou partie de cette dette sans aucune fiscalité. En d’autres termes, les remboursements effectués sur le compte courant d’associés ne génèrent aucune imposition personnelle.

Chaque remboursement vient ainsi réduire la dette comptable au fil du temps, jusqu’à extinction complète du compte courant. Ce mécanisme permet donc aux associés de percevoir les résultats positifs de la société sans fiscalité immédiate, tant que les montants perçus correspondent au remboursement de leur apport initial.

L’imposition de la plus-value réalisée lors de la revente de parts de SCPI varie selon le statut fiscal du détenteur.
L’assiette de calcul n’est en effet pas la même selon que les parts soient détenues par une personne physique (ou une société soumise à l’impôt sur le revenu) ou par une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).

La transmission du patrimoine peut être facilitée grâce au démembrement de propriété, une solution souvent utilisée dans le cadre d’une société civile (immobilière ou patrimoniale).

Une société est composée de parts sociales, chacune représentant plusieurs droits :

• le droit d’user du bien (l’usus),

• le droit d’en percevoir les revenus (le fructus),

• le droit d’en disposer (l’abusus).

Le démembrement consiste à répartir ces droits entre plusieurs personnes :

• les usufruitiers conservent l’usage et les revenus du bien,

• les nus-propriétaires détiennent le droit de disposition.

Ce démembrement peut être :

• viager, jusqu’au décès de l’usufruitier (selon le barème de l’article 669 du CGI),

• temporaire, pour une durée déterminée, avec une valeur d’usufruit fixée à 23 % par tranche de 10 ans.

Il ne faut pas confondre le démembrement civil classique avec le démembrement temporaire appliqué aux SCPI, dont la clé de répartition obéit à un barème propre à chaque société de gestion.

Au moment de la donation, il est important d’évaluer la valeur comptable de la société :

• À l’actif, figurent les parts de SCPI valorisées hors frais de souscription (les frais pouvant être passés en charge ou amortis) ;

• Au passif, est inscrite la dette de la société envers les associés, correspondant à leur compte courant.

La valeur nette de la société est donc quasi nulle, voire nulle à ce stade.

Ainsi, une donation de la nue-propriété réalisée à ce moment précis repose sur une valeur très faible, ce qui permet d’optimiser la transmission du patrimoine sans consommer une part importante de l’abattement de 100 000 € par enfant et par parent.

Au moment de la donation, il est important d’évaluer la valeur comptable de la société :

• À l’actif, figurent les parts de SCPI valorisées hors frais de souscription (les frais pouvant être passés en charge ou amortis) ;

• Au passif, est inscrite la dette de la société envers les associés, correspondant à leur compte courant.

La valeur nette de la société est donc quasi nulle, voire nulle à ce stade.

Ainsi, une donation de la nue-propriété réalisée à ce moment précis repose sur une valeur très faible, ce qui permet d’optimiser la transmission du patrimoine sans consommer une part importante de l’abattement de 100 000 € par enfant et par parent.

Un tel montage peut répondre à différentes problématiques patrimoniales en fonction des évènements de vie des individus. Nous vous donnons ci-dessous un schéma à titre d’exemple. Bien entendu, de nombreuses options et pilotages sont envisageables.

1. L’option à l’IS est irrévocable

Le choix de l’option à l’impôt sociétés devra être d’autant plus mesuré qu’il n’est pas possible d’y renoncer. Seule une dissolution de la SC/SCI permettra de revenir au régime de l’impôt sur le revenu, IR. Le coût fiscal de l’équation n’étant pas neutre, nous recommandons un accompagnement par un Conseil aguerri.

2. Les déficits ne sont pas imputables sur les autres revenus du foyer

Contrairement à l’IR qui permet de déduire les éventuels déficits constatés des autres revenus du foyer, les déficits constatés en cas d’option à l’IS ne seront déductibles que sur les bénéfices des exercices suivants de la Société.

3. Le traitement fiscal de la plus-value est moins favorable à l’IS

En cas de vente d’un bien immobilier ou de parts de SCPI détenues personnellement, ou par le biais d’une SCI soumise à l’IR, la plus-value résultant du différentiel entre valeur de revente et valeur d’acquisition sera exonérée partiellement à compter de la 5^ème année et totalement :

• à compter de la 22^ème année sur le plan de l’IR
• au-delà de la 30^ème année sur les prélèvements sociaux

La plus-value non exonérée sera imposée à l’IR au taux de la tranche marginale d’imposition auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2%).

En revanche, la SCI soumise à l’IS ne bénéficie d’aucune exonération. Comme détaillé dans l’exemple ci-dessus, la plus-value se calcule non pas sur la base de la valeur d’acquisition mais sur la base de la valeur nette comptable (après amortissements éventuels).

Elle sera taxée au taux d’IS (15% et plus le cas échéant).

Pour initier ou choisir l’option Adhoc, l’accompagnement d’un professionnel est recommandé.

La force d’un Cabinet de conseil est de vous proposer un montage SCPI dans une SCI IS clé en main, à l’appui de professionnels experts en rédaction de Statuts, création de Société Civile, investissement SCPI ainsi que pilotage du montage.

Afin de réaliser l’opération, plusieurs étapes seront à respecter :

Il est donc nécessaire de s’entourer de professionnels afin de réaliser l’ensemble du montage. Un avocat ou notaire sera utile pour la rédaction des statuts et les tenues d’Assemblée Générale, un Expert-comptable pour la comptabilité et un Gestionnaire de patrimoine (CGP) pour piloter l’ensemble et réaliser la souscription de parts de SCPI.

Un cabinet spécialisé, comme SCPI Online, ayant réuni pour vous ces expertises sera susceptible de vous proposer un montage clé en main.

Point d’attention :

Ce montage n’est pas un conseil en investissement et ne doit en aucun cas avoir pour but une optimisation fiscale, mais une vocation économique (préparation à la retraite, préparation à la transmission…). Il ne conviendra pas à tout le monde ; aussi, est-il nécessaire de vérifier auprès de Professionnels votre éligibilité en fonction de vos objectifs et de la surface d’investissement envisagée. Comme tout investissement, les produits SCPI présentent des risques : risque de perte en capital, de liquidité, capital investi non garanti, risque d’absence de rendement. L’investissement en SCPI est considéré comme peu liquide en raison de l’inexistence ou étroitesse du marché à certaines périodes. La Société de Gestion ne peut alors garantir ni le retrait, ni le remboursement. La valeur du capital investi peut varier, à la hausse comme à la baisse, tout comme les revenus qui y sont attachés.