Dans le cadre du baromètre MSCI réalisé en association avec le groupe Crédit Foncier Immobilier, les plus grands acteurs du marché immobilier français ont été questionnés sur l’évolution probable des tendances de l’année en cours ainsi que celles prévues pour l’année 2018. La 22ème édition a permis ainsi d’établir une rétrospective des faits marquants depuis le début de l’année et a également repris les anticipations faites sur l’année à venir.

Pour l’édition précédente, le baromètre qui était publié en février dernier présumait une légère stabilisation du marché d’investissement et devait normalement se maintenir sur le reste de l’exercice. Leur estimation s’avérait exacte aussi bien sur cette supposition que sur l’éventuelle stagnation des taux de rendement, en particulier, ceux des actifs « prime ». Ce qui dans l’ensemble a donc pour conséquence un environnement quasi-stable, hormis la baisse escomptée du rendement des actifs logistiques.

SCPI et OPCI : les deux catégories d’investisseurs les plus actives en 2018

Les anticipations de l’année 2017 sont donc confirmées. Les panelistes du baromètre MSCI représentant plus de 100 milliards d’euros d’actifs immobiliers (un tiers du marché) font régulièrement part de leurs prévisions, et celles établies il y a quelques mois deviennent effectives. Pour mémoire, en février dernier, ils ont tablé sur un volume d’investissement de 23 milliards d’euros sur l’année, avec 23,6 milliards d’euros lors de la 21ème édition contre 23,1 milliards d’euros réalisés. Aujourd’hui, ce chiffre continue d’évoluer et les acteurs du marché restent vivement confiants quant à l’atteinte du résultat annuel escompté. Il va s’en dire qu’à ce rythme, la variation des encours sur 2018 suivra également un bon cours et devra atteindre les 23,9 milliards d’euros estimés, si auparavant ce montant annuel était porté à 21,7 milliards d’euros.

Les avis du panel d’investisseurs interrogés se seraient également accordés sur la prédominance des fonds d’épargne immobilière que sont les SCPI et OPCI retail. Pour 38,6% des sondés, ces derniers seraient les plus dynamiques l’an prochain, suivi des compagnies d’assurance (notamment à cause des achats de véhicules immobiliers réalisés dans le cadre des contrats d’assurance-vie) et des foncières cotées. Côté investisseurs, la part des opérateurs européens devrait encore augmenter en 2018 au détriment des nationaux, qui rappelons-le se sont déjà faits moins remarquer cette année.

Demande placée en bureaux toujours élevée, les centres commerciaux en retrait

Concernant les types d’actifs, le classement en fonction de la demande privilégiera les bureaux (63%), donc bien moins que les prévisions de 2016 qui étaient de 81%. La logistique et le résidentiel apparaîtront en seconde position suivis des biens alternatifs. Les actifs de cette catégorie regroupant les secteurs santé, résidences d’accueil et de tourisme ont connu depuis l’année dernière une progression effrénée. Mais ce qui devrait surtout conforter la confiance des investisseurs, c’est la croissance notable de la demande placée dans cet ensemble d’actifs que l’on espérera va se poursuivre et donc soutenir leur performance future.

En revanche, les centres commerciaux peinent à remonter les pentes après une période de baisse perdurable dont l’hésitation grandissante de la part des investisseurs en serait à l’origine. Il faut même dire que sur l’horizon 2018, ce type d’actifs pourrait se perdre totalement dans les intentions d’investissement. La raison est simple. Il doit être alterné avec des placements financiers ou avoir une taille et une qualité de portefeuille significatives pour avoir un effet convenable dans le choix des enseignes. Mais en plus des risques qui y sont associés, il faut également compter sur un coût d’acquisition exorbitant pour un investissement direct. Il est donc difficile de faire une évaluation précise de cette classe d’actif. Quoique pour le moment, on n’augure pas une remontée des transactions. Mais il n’empêche que certains investisseurs continuent de se positionner en indirect au travers des foncières cotées spécialistes du secteur ayant suffisamment un poids de négociation vis-à-vis des enseignes.

Les taux de rendement des placements « pierre-papier » encore stables

Alors que les panélistes anticipaient déjà une hausse des taux de rendement en février dernier, les tendances vont être inversées pour l’année 2018 qui ne donneraient lieu non pas à une baisse mais une stabilité. Pour les bureaux à Paris QCA, le rendement prévu se situerait donc au même niveau que celui enregistré au 2ème trimestre 2017 (contre 3,4% anticipé en février), si pour les centres commerciaux, le taux anticipé avoisinerait actuellement 3,8% (contre 4% il y a quelques mois). Les actifs logistiques pour leur part, pourraient voir leur taux prime se comprimer à nouveau en 2017 (5,2% contre 5,75% au 2ème trimestre 2017) mais toutefois se stabiliser en 2018.

22ème édition du baromètre MSCI : une stabilisation attendue des taux de rendement des actifs immobiliers
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