Dans son numéro d’octobre 2025 (n°1233), le magazine Le Particulier dévoile son palmarès annuel des 15 meilleures SCPI diversifiées.
Une sélection exigeante qui analyse les 132 SCPI de rendement du marché selon une méthodologie d’analyse propre aux éditeurs, reposant sur trois critères clés :
• Les perspectives (50% de la note),
• Les performances passées (25%),
• La qualité intrinsèque du patrimoine (25%).
Ce classement, devenu référence pour les épargnants, met en lumière trois approches complémentaires de l’investissement immobilier : l’innovation digitale, la diversification européenne et la résilience française.
| Nom de la SCPI | Société de gestion | Accessibilité | Prix de la part (évolution sur 2 ans) |
Rendement 2024 (évolution sur 1 an) |
Note sur 20 |
|---|---|---|---|---|---|
| Corum Origin | Corum AM | ★★★☆☆ | 1 135 € (=) | 6,05 % (-0,01) | 15,46 |
| Iroko Zen | Iroko | ★★★☆☆ | 204 € (+2%) | 7,32 % (+0,20) | 15,23 |
| Cœur de Régions | Sogenial Immobilier | ★★★☆☆ | 664 € (+1%) | 6,20 % (=) | 13,70 |
| Épargne Pierre | Atland Voisin | ★★☆☆☆ | 208 € (=) | 5,28 % (=) | 13,36 |
| Le Patrimoine Foncier | Aestiam | ★★☆☆☆ | 1 476 € (+7%) | 5,72 % (-0,49) | 12,92 |
| Cap Foncières & Territoires | Foncières & Territoires | ★★☆☆☆ | 260 € (+1%) | 6,24 % (+0,24) | 12,19 |
| Corum XL | Corum AM | ★★★★☆ | 195 € (=) | 5,53 % (+0,12) | 12,02 |
| Sélectipierre 2 | Fiducial Gérance | ★★★☆☆ | 773 € (+1%) | 4,08 % (+0,03) | 12,01 |
| NCAP Régions | Norma Capital | ★★★☆☆ | 670 € (=) | 5,72 % (-0,29) | 11,89 |
| Elialys | Advenis REIM | ★★☆☆☆ | 200 € (=) | 5,71 % (+0,16) | 11,57 |
| Optimale | Consultim AM | ★★☆☆☆ | 250 € (=) | 6,51 % (+0,49) | 11,41 |
| Altixia Cadence XII | Altixia REIM | ★★☆☆☆ | 200 € (=) | 5,73 % (+0,13) | 11,06 |
| Pierre Expansion Santé | Fiducial Gérance | ★★☆☆☆ | 267 € (=) | 5,04 % (+0,58) | 10,61 |
| Capiforce | Fiducial Gérance | ★★☆☆☆ | 211 € (-10%) | 6,83 % (+0,02) | 10,12 |
| Immorente | Sofidy | ★★★☆☆ | 340 € (=) | 5,04 % (+0,04) | 10,12 |
Source : Le Particulier, numéro d’octobre 2025 – Palmarès réalisé avec MeilleureSCPI.com et Rock-n-Data (au 20 août 2025).
IROKO ZEN — Le modèle sans frais et 100 % digital
Iroko Zen, 2ᵉ du classement, s’impose comme la référence des SCPI nouvelle génération.
Accessible sans frais d’entrée, digitalisée de bout en bout et dotée d’un modèle agile, elle attire une nouvelle génération d’investisseurs à la recherche de simplicité, transparence et réactivité.
Son classement démontre qu’innovation et discipline de gestion peuvent cohabiter.
CORUM L’ÉPARGNE — La diversification paneuropéenne
Autre acteur majeur du palmarès : Corum L’Épargne, dont deux SCPI se placent au Top 10 :
- Corum Origin (1ʳᵉ place) : pionnière des investissements en zone euro se voit attribuer la meilleure note du classement.
- Corum XL (7ᵉ place) : SCPI à vocation internationale, investie au-delà de la zone euro.
Corum L’Épargne illustre la puissance de la diversification géographique. Son approche multi-pays permet de lisser les cycles économiques et de capter des opportunités de rendement en Europe, tout en mutualisant potentiellement les risques (risque de devise, risque de liquidité, risque de perte en capital, absence de rendement).
FIDUCIAL GÉRANCE — L’ancrage dans l’économie réelle
Avec trois SCPI dans le classement 2025, Fiducial Gérance confirme sa position disruptive de compétitrice dans l’économie réelle française :
- Sélectipierre 2 (8ᵉ) : SCPI patrimoniale majoritairement investie dans les bureaux parisiens « prime ». Sa stratégie centrée sur des bureaux situés au cœur de Paris assure la continuité et la lisibilité de sa trajectoire d’investissement. L’investissement sur cette SCPI est considéré comme peu liquide en raison de l’inexistence ou étroitesse du marché constatée à certaines périodes. La Société de Gestion ne peut alors garantir ni le retrait, ni le remboursement.
- Pierre Expansion Santé (13ᵉ) : SCPI au label ISR, dédiée aux actifs de santé et de bien-être.
- Capiforce (14ᵉ) : SCPI diversifiée de rendement, investie dans les commerces et locaux d’activité en régions. Cette SCPI à capital fermé observe une revente de parts sur le marché de gré à gré.
Ces trois véhicules traduisent la thèse d’investissement “made in France” de Fiducial Gérance : investir au cœur des territoires, sur des actifs tangibles, porteurs d’emplois et de valeur.
Méthodologie du classement
Le palmarès Le Particulier repose sur la collecte et l’analyse des données officielles communiquées par les sociétés de gestion à Rock-n-Data, filiale de MeilleureSCPI.com.
Sont exclues les SCPI de petite taille (capitalisation < 30 M€), ou ayant connu une baisse de prix de part supérieure à 10 % entre janvier 2023 et décembre 2024.
Les critères étudiés intègrent notamment la variation du prix de la part sur 2 ans, le taux de distribution, la stabilité des dividendes, le taux d’occupation financier, la capitalisation et la plus-value potentielle. Liste de critères non-exhaustive.
👉 Classement arrêté au 20 août 2025.
Vers une triple allocation SCPI
Ce palmarès offre une lecture factuelle pour les épargnants : la diversification géographique et la thématique demeurent parmi les ingrédients clés d’une stratégie d’épargne.
| Zone | Société de gestion | Objectif | Exemple de SCPI |
|---|---|---|---|
| Innovation | Iroko | Accessibilité & agilité | Iroko Zen |
| Zone euro | Corum L’Épargne | Rendement & diversification | Corum Origin / Corum XL |
| France | Fiducial Gérance | Stabilité & proximité | Sélectipierre 2 / Pierre Expansion Santé / Capiforce |
Une allocation triptyque France / Zone Euro / Innovation permettrait d’équilibrer potentiellement bénéfices et risques.
Conclusion
Dans un environnement économique en mutation, Le Particulier met en lumière trois philosophies d’investissement qui peuvent coexister au sein d’un même portefeuille :
- la proximité territoriale,
- la diversification européenne,
- et la digitalisation des usages.
Trois voies complémentaires vers une épargne immobilière répartie, consciente et diversifiée.
📚 Sources
Le Particulier, numéro d’octobre 2025 – Palmarès réalisé avec MeilleureSCPI.com et Rock-n-Data (au 20 août 2025).
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⚠️ Ce contenu publicitaire ne constitue pas un conseil en investissement. La méthodologie employée par Le Particulier en collaboration avec MeilleureScpi repose sur leur propre modèle d’analyse. Les références à ce classement ne préjugent pas des résultats futurs des fonds ou de leurs gestionnaires. Comme tout investissement, les SCPI présentent des risques de perte en capital, de liquidité, capital investi non garanti, risque d’absence de rendement. L’investissement en SCPI est considéré comme peu liquide en raison de l’inexistence ou étroitesse du marché à certaines périodes. La Société de Gestion ne peut alors garantir ni le retrait, ni le remboursement. La valeur du capital investi peut varier, à la hausse comme à la baisse, tout comme les revenus qui y sont attachés.
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Avertissement
La valeur d’un investissement peut varier, tout comme les revenus qui y sont attachés.
L’investissement dans une SCPI ne bénéficie d’aucune garantie en capital ni en termes de performances.
Il s’agit d’un placement à long terme avec une recommandation de conserver les parts pendant une période d’au moins 8 ans.
S’agissant d’un investissement immobilier, la liquidité du placement peut être limitée. Le rachat des part peut être soumis à des réserves.
Contactez un conseiller SCPI Online pour obtenir plus d’informations et trouver la SCPI qui vous convient.