Cashback et SCPI : quand l’immobilier d’épargne se met au goût du jour

Le cashback, littéralement « retour d’argent », consiste à restituer au client une partie de son achat. Si cette pratique est courante lors des ventes en ligne ou des programmes fidélité, elle se décline désormais dans l’univers des SCPI sous forme de rétrocession de commissions de souscription.

Concrètement, dans une opération de cashback immobilier :

– La commission de souscription reste incluse dans le prix d’acquisition des parts de SCPI et reste acquise à la société de gestion comme l’exige la réglementation.
– Celle-ci peut alors décider qu’une fraction de cette commission soit restituée en différé à l’épargnant, dès que son investissement est validé.

Ainsi, le cashback permet à l’investisseur de récupérer rapidement une partie de son effort d’épargne, sans altérer la structure de prix officielle des parts.

Chez Corum L’Épargne, la rétrocession s’effectue sous forme de nouvelle part supplémentaire créditée à l’associé. Le client reçoit ses nouvelles parts de SCPI 45 jours maximum après souscription s’il investit en direct, ou 75 jours maximum après souscription s’il investit via le contrat d’assurance vie CORUM Life.

Par exemple, Julie décide d’investir 40 000 € en direct dans la SCPI CORUM XL. Elle bénéficie d’une prime de 3 % de son investissement soit, 1 200 € avant frais de souscription qui lui seront reversés sous forme de parts de SCPI CORUM XL supplémentaire dans un délai maximum de 45 jours.

Lorsque le cashback est réinvesti dans l’acquisition de parts supplémentaires de SCPI, il est généralement considéré comme une réduction du prix de souscription. Cette configuration sous forme de service n’entraîne donc pas de fiscalité immédiate car l’investisseur ne perçoit aucun revenu.

👉 Chez Fiducial Gérance, société de gestion indépendante agréée par l’AMF (GP-08000009), le cashback est mis en place jusqu’au 30 septembre 2025 sur la SCPI Pierre Expansion Santé, spécialisée dans l’immobilier de santé et labellisée ISR Immobilier.

– Les commissions de souscription passent de 12% à 9%, grâce à la restitution de 3% le mois suivant l’agrément.
– Pour un investissement de 10 000 €, cela signifie 300 € crédités au porteur de parts avant fiscalité.

📍 Atouts de cette SCPI :
– Plus de 50% du patrimoine situé à Paris intra-muros (Boulevard Saint-Michel, Rue de Miromesnil).
– TRI sur 15 ans de 9,10% (source : rapport au 31/12/2024).
– Labellisée ISR pour sa démarche environnementale et sociétale.

Retenons toutefois le risque d’illiquidité du véhicule, c’est-à-dire qu’il n’est pas possible de revendre ses parts en temps réel.

✅ Dans un contexte où le prix des parts en SCPI est réglementé et inclut toujours la commission de souscription, le cashback devient un levier transparent pour :

– Adoucir l’effort initial d’investissement,
– Flexibiliser la trésorerie du souscripteur, qui peut réinvestir ou utiliser ce cashback à d’autres fins.

C’est aussi un signal de confiance envoyé par la société de gestion, qui choisit d’accompagner immédiatement ses épargnants plutôt que de leur promettre uniquement des performances futures.

L’arbre ne doit pas cacher la forêt. Le cashback de par son intérêt immédiat ne doit se substituer aux objectifs et horizons de placement de l’investisseur. Rappelons que le remboursement obtenu sous-forme de cashback ne permettra pas de rembourser un investissement, a fortiori s’il est à crédit.