À Noël ou lors d’un événement familial, offrir de l’argent fait plaisir… mais la somme finit parfois dépensée trop rapidement.
Avez-vous songé à donner des SCPI ?
Un capital investi en SCPI peut rester durablement dans le patrimoine du bénéficiaire tant qu’il conserve ses parts, et produire des revenus potentiels tout en s’inscrivant dans une logique patrimoniale.
C’est précisément ce qui fait l’intérêt de ce type de donation :
- le capital est déjà investi : moins facilement dilapidé qu’une somme immédiatement disponible,
- il peut apporter des revenus réguliers : incitation naturelle à conserver les parts,
- la gestion est largement passive : la SCPI assure la gestion immobilière et le versement des revenus,
- les SCPI se prêtent bien au démembrement, ce qui facilite l’utilisation du barème fiscal de l’article 669 du CGI,
- c’est un produit lisible : utile pour initier le bénéficiaire aux mécanismes patrimoniaux.
Comment donner des parts de SCPI ? Trois options possibles
Très flexibles, les SCPI se prêtent à de nombreux montages. Trois modalités existent, chacune adaptée à une situation précise.
C’est la forme la plus simple : vous transmettez définitivement la propriété des parts. Elle est pertinente lorsque le bénéficiaire doit disposer librement du capital et des revenus.
C’est la solution idéale pour un étudiant ou un jeune actif qui a besoin de compléter ses revenus pendant quelques années et qui est moins imposé que le donateur.
Le donateur conserve la nue-propriété et récupère automatiquement la pleine propriété à la fin de la période fixée.
C’est un cas très fréquent au sein d’une famille. Le bénéficiaire ne touche pas les revenus, mais profite de la clé fiscale du démembrement.
C’est un choix adapté pour un enfant adulte au taux marginal élevé, car il évite d’alourdir son imposition à court terme.
À propos du démembrement : deux notions à connaître
Le démembrement consiste à séparer l’usufruit et la nue-propriété d’un portefeuille de SCPI. Il permet d’optimiser la fiscalité des donations en réduisant l’assiette taxable, car seule une partie de la valeur est prise en compte.
- Le démembrement peut être viager ou temporaire.
Imaginons par exemple un donateur âgé de 65 ans qui donne des parts de SCPI en démembrement viager. Fiscalement, la valeur des parts se répartira en 60% de nue-propriété et 40% d’usufruit. Ce découpage permet de rester sous les seuils d’abattements, ou de limiter la part excédentaire.
Les clés de répartition sont définies par le Code Général des Impôts (CGI) article 669.
Si le démembrement est temporaire, les règles sont différentes. La valeur de l’usufruit est de 23% par tranche de 10 ans, sans prorata ni prise en compte de l’âge.
Par exemple, donner l’usufruit (les revenus) d’un patrimoine de 100 000 € de SCPI pendant 5 ans revient à donner 23 000 € au titre des calculs d’abattements.
- Démembrer une SCI détenant des SCPI
Plus complexe, mais pertinent dans certains cas, la donation de parts démembrées de SCI dont l’objet est la détention de SCPI.
Nous l’avons évoqué dans un précédent article : il est en effet possible de loger des SCPI dans une SCI… et de démembrer les parts de la SCI pour réaliser une donation de parts démembrées (nue-propriété ou usufruit) dans les conditions vues plus haut. L’un des avantages : la prise en compte de l’endettement de la SCI dans la valeur des parts afin de renforcer la décote.
Combien donner en optimisant la fiscalité ?
Les dons eux-même n’ont pas de plafond légal : tout est possible (dans la limite de la quotité disponible, sinon une possible action en réduction des héritiers réservataires est possible).
Cependant, l’optimisation consiste généralement à rester sous les plafonds d’exonération fiscale ou à minimiser les dépassements de plafonds.
Voici les cadres légaux qui encadrent ces dons.
C’est le cas général. L’abattement général est de 100 000 €. Cet abattement se renouvelle tous les 15 ans, par donateur et par bénéficiaire.
Par exemple, un couple avec deux enfants peut transmettre 400 000 € sans droits (100 000 € × 2 parents × 2 enfants).
En combinant avec un démembrement, cela peut par exemple se matérialiser par la donation de la nue-propriété de 800 000 € de SCPI si les donateurs ont entre 51 et 60 ans (valeur de la nue-propriété à 50%).
La SCPI se prête particulièrement bien à ce type de montage car la faible valeur de la part permet un calibrage au plus juste.
C’est un cadeau réalisé à l’occasion d’un évènement : Noël, anniversaire, réussite à un examen…
La règle : le montant doit rester “modique et proportionné au patrimoine du donateur”.
Le fisc ne donne aucun seuil mais la jurisprudence permet d’avoir des repères. Par le passé, les jurisprudences ont reconnu la qualification de présent d’usage sur des cadeaux d’une valeur comprise entre 1,6 % et 2,5 % de la fortune du donateur.
Ces valeurs peuvent vous servir d’ordre de grandeur, mais nous vous conseillons d’opter pour la prudence quant aux valeurs.
Ce type de don n’a pas à être déclaré.
Le don Sarkozy est limité à 31 865 € par bénéficiaire, renouvelable tous les 15 ans.
Il y a exonération si :
- le donateur a moins de 80 ans,
- le bénéficiaire est majeur ou émancipé.
Les bénéficiaires peuvent être les enfants, petits-enfants, arrières-petits enfants, à défaut neveux et nièces.
En revanche, l’abattement Sarkozy ne concerne que les sommes d’argent en pleine propriété. Il est impossible de donner des parts de SCPI par ce biais.
Don manuel ou don notarié ?
Quel que soit le statut fiscal choisi, il existe deux modes de remise : le don manuel, sans formalisme, et le don notarié. Les possibilités dépendent de la nature des biens transmis. Pour les sommes d’argent ou les biens matériels (voiture, meubles), les deux sont possibles.
En revanche, les parts de SCPI sont des parts sociales. Les sociétés de gestion attendent systématiquement un acte notarié pour enregistrer la mutation : vous aurez systématiquement besoin d’un notaire pour enregistrer la donation.
Les tarifs des émoluments sur les donations sont définis par la loi. Le premier échange avec un notaire est en général gratuit.
Alors, prêt à donner des SCPI ?
Vous ne possédez pas de SCPI dans votre patrimoine ?
Et si c’était l’occasion ? Plutôt que de donner une somme d’argent qui risque de s’évaporer, envisagez :
-
Acquisition de SCPI
-
Démembrement adapté
-
Donation de la nue-propriété ou de l'usufruit
Vous transmettez non seulement un capital, mais aussi un actif qui rapporte, dure et initie une stratégie patrimoniale chez le bénéficiaire.
Gardez cependant en tête que comme tout placement, les SCPI présentent un risque de perte en capital, leur valeur pouvant varier dans le temps. En outre, les revenus ne sont pas garantis.
Nos experts sont à votre disposition pour construire, avec vous, des scénarios de transmission optimisés et sécurisés.
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Avertissement
La valeur d’un investissement peut varier, tout comme les revenus qui y sont attachés.
L’investissement dans une SCPI ne bénéficie d’aucune garantie en capital ni en termes de performances.
Il s’agit d’un placement à long terme avec une recommandation de conserver les parts pendant une période d’au moins 8 ans.
S’agissant d’un investissement immobilier, la liquidité du placement peut être limitée. Le rachat des part peut être soumis à des réserves.
Contactez un conseiller SCPI Online pour obtenir plus d’informations et trouver la SCPI qui vous convient.