Le match SCPI et statut LMNP

En 2025, le match reste serré entre ces deux solutions patrimoniales. Chacune a ses atouts et contraintes, qu’il est essentiel de bien comprendre pour choisir en fonction de ses objectifs, de sa fiscalité et du temps qu’on souhaite consacrer à la gestion de son investissement.

Le terme SCPI désigne une Société Civile de Placements Immobiliers dont l’objectif est la création ainsi que la gestion d’un patrimoine immobilier :

• d’entreprises à usage commercial (bureaux, entrepôt, commerces, logistique)
• d’immeubles résidentiels à vocation d’habitation

Celui-ci sera géré par la Société de Gestion afin de procurer une distribution potentielle (revenus fonciers) généralement sous la forme d’acomptes pouvant être trimestriels.

La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers (actions, obligations, etc.). Ses conditions de cession (délai, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution, à la hausse comme à la baisse, du marché de l’immobilier et du marché des parts des SCPI, ainsi que la facilité de trouver un acheteur pour vos parts en cas de revente.

Afin d’offrir un rendement potentiel, la SCPI va donc investir dans de l’immobilier commercial ou résidentiel.

Les actifs acquis sont ensuite mis en location (génération de revenus locatifs au fil des trimestres), puis éventuellement revendu à terme (génération d’une plus-value potentielle). Une SCPI réalise généralement des investissements diversifiés (secteur d’activité, secteur géographique, taille des sociétés utilisatrices …) afin de moduler ses rendements.

Les SCPI sont réglementées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui s’assure que les fonds seront utilisés dans le respect du mode de gestion de la société. L’AMF se chargera aussi de vérifier que les risques encourus en termes d’investissements et d’utilisations de l’effet de levier du crédit soient clairement explicités.

En résumé :

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule collectif qui investit dans l’immobilier. L’investisseur achète des parts et perçoit potentiellement des revenus sous forme de dividendes proportionnels, sans gestion directe des biens.

• Accessibilité : dès 210 € la part.
• Diversification immédiate sur des dizaines de biens et locataires.
• Gestion déléguée à une société de gestion agréée par l’AMF.
• Possibilité d’investir via l’assurance-vie (avec une fiscalité spécifique).

👉 En 2025, les SCPI conservent des taux de distribution nets de frais autour de 4 à 5 % (pour les SCPI « cœur de marché »), avec une tendance à la stabilisation du prix des parts à l’issue des réajustements de 2023-2024. Les performances passées constatées ne laissent toutefois présumer des futures. Source Aspim 31/12/2024.

Un investissement direct permet d’accéder au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) dans certains cas.

Vous êtes donc directement propriétaire du bien acheté et celui-ci vient accroitre votre patrimoine immobilier privé.

Ce type d’investissement se fait généralement dans des résidences LMNP dites de « services ». Celles-ci sont adaptées à une classe particulière d’usagers (tourisme, étudiants, hommes d’affaires, seniors) et disposent d’une forte demande car elles se trouvent sur des sites à fortes attractivités (centres culturels, périphéries universitaires, Villages touristiques…)

Vous signez un bail commercial avec une Société gestionnaire du bien (acteur tiers). Cela vous engageant à louer le bien pour une durée d’environ 9 ans. En échange la Société se chargera de maintenir le taux de remplissage de votre bien à son maximum et donc de vous décharger d’une partie de la gestion du bien, moyennant rétribution.

En résumé :

Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet d’acheter directement un bien meublé destiné à la location, souvent dans une résidence services (étudiante, senior, affaires ou tourisme).

• Vous êtes propriétaire en direct et percevez les loyers.
• Bail commercial généralement de 9 ans en direct ou avec un gestionnaire.
• Amortissements permettant souvent de neutraliser l’imposition des loyers au régime réel (ou abattement de 50 % au micro-BIC).

👉 En 2025, le statut LMNP reste inchangé sur le plan fiscal (pas de grand bouleversement voté dans la loi de finances 2025), même si des discussions se poursuivent sur une éventuelle réforme de la fiscalité des meublés.

🎯 La SCPI

• Idéale pour un investissement que l’on ne souhaite pas gérer soi-même par manque de temps ou de compétences techniques. On s’affranchira donc des contraintes logistiques de la gestion locative ou des travaux, avec une diversification naturelle.
• Souvent recommandée pour ceux qui recherchent des rendements potentiels réguliers, même à travers des SCPI européennes qui profitent de conventions fiscales selon les pays.

🛠️ Le LMNP

• Plus adapté si vous souhaitez un actif immobilier précis, transmissible et éventuellement utilisable plus tard (par exemple en résidence étudiante pour vos enfants ou en résidence senior pour vos parents ou vous-mêmes).
• Propose une rente peu fiscalisée via l’amortissement, particulièrement attractive si vous êtes déjà fortement imposé.

• Côté SCPI, depuis 2023-2024, de nombreuses sociétés de gestion ont ajusté la valeur des parts pour intégrer la remontée des taux et maintenir des taux de distribution attractifs.
• Côté LMNP, vigilance sur le gestionnaire suite aux défaillances récentes de certains acteurs historiques (Réside Etudes). Regarder de près votre renégociation des baux commerciaux avec certains gestionnaires qui cherchent à adapter les loyers aux nouvelles contraintes économiques, notamment dans le secteur touristique.

Choisir entre SCPI et LMNP dépend de votre situation personnelle : profil fiscal, horizon d’investissement, tolérance au risque, appétence pour la gestion immobilière.

👉 Un expert pourra vous aider à arbitrer entre ces deux solutions patrimoniales

DISCLAIMER : Ceci est une communication publicitaire et non un conseil en investissement. Comme tout investissement, nos produits présentent des risques : risques de perte en capital, d’illiquidité, de capital investi non garanti, d’absence de rendement. La valeur du capital investi peut varier, à la hausse comme à la baisse, tout comme les revenus qui y sont attachés. Un crédit vous engage, veillez à vérifier votre capacité de remboursement.