SCPI DANGER

Focus Scpi : dangers, risques, les pièges à éviter avant d'investir
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Éviter les pièges de l’investissement en SCPI

Avant d’investir dans une SCPI, il faut prendre en compte les risques inhérents à ce type d’investissements immobiliers. Car s’il est intéressant, il n’est pas sans danger.

Dans cet article, nous allons voir précisément comment tirer profit de ce placement.

CONTENU

Les 10 principaux risques de l’investissement en SCPI

Pourquoi les gens s’intéressent-ils tant aux SCPI ?

Parce qu’il est très facile d’acheter des parts de SCPI et que la rentabilité est au rendez-vous. Percevoir  5 % d’intérêts est tentant, mais il y a un certain nombre d’écueils à éviter.

Quels sont les dangers de investissement scpi (1)

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Danger SCPI 1 : L’immobilier peut chuter, c’est un marché comme un autre

Des évènements exceptionnels peuvent perturber le marché immobilier, les risques systémiques ne l’épargnant pas.

Récemment, la crise sanitaire mondiale a fortement impacter tous les acteurs du marché immobilier, qui a dû s’adapter rapidement.

Pourtant, les détenteurs de parts de SCPI ont été peu touchés, les aides gouvernementales ont permis aux locataires de faire face à leurs échéances de loyers, ce qui a stabilisé le marché, même au plus fort de la crise.

Malgré le confinement et ses conséquences sur le monde du travail, avec son cortège de contraintes, les rendements des SCPI ont été supérieurs en 2021 par rapport à 2020. Cela prouve que le système est solide, les commerces fermés et les bureaux vides n’ont pas empêché les investisseurs d’obtenir de bons rendements grâce aux SCPI

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Danger 2 : Ne pas diversifier ses placements, l’erreur classique

Plus vous optez pour des SCPI diversifiées, plus vous sécurisez votre capital.

En effet, les risques sont limités lorsque son portefeuille d’actifs immobiliers ne subit pas les effets des crises d’une seule et unique manière.

Cette souplesse est pour vous une sécurité de fait, car si un de vos actifs est impacté, un autre immeuble viendra probabllement compenser la moindre performance du premier.

La souplesse est une vertu quand on parle de placements en général; c’est vrai aussi pour les SCPI. Certaines sont d’ailleurs particulèrement recherchées aujourd’hui, notamment celles qui occupent des niches protégées, comme les secteurs de la santé ou de la logistique. En effet, crise ou pas, les gens ont besoin de se soigner et il faut que l’économie fonctionne, même au ralenti. Ces deux domaines sortent renforcés d’où leur succès ces derniers temps.

Nos Conseillers Patrimoniaux sont là pour vous permettre de choisir les meilleurs placements, en toutes circonstances.

Il y a deux façons de diversifier son investissement : Opter pour une unique SCPI nettement diversifiée (grosse capitalisation si possible) ou alors ventiler son capital sur quelques SCPI thématiques de moindre envergure plutôt qu’une seule.

François Leveillet

Expert en Investissement Immobilier, SCPI-online.com

Point vigilance avant investir en SCPI online (1)

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Danger SCPI 3 : La perte temporaire de valeur des parts

Chaque part de SCPI a une valeur propre, qui est rattachée au patrimoine dont elle détient une partie de la gestion. Si cet actif patrimonial subit une perte, la part de la SCPI suit le même chemin.

Les éléments conjoncturels peuvent influer sur la valeur des biens immobiliers, chaque marché est impacté par des événements exceptionnels, comme la crise sanitaire ou encore un conflit armé.

Il est parfaitement normal de se prémunir contre le risque de baisse de valeur des parts d’une SCPI, qui fait partie de la spéculation immobilière, avec ses cycles alternatifs, ses hauts et ses bas. Au-delà des fluctuations habituelles des marchés, ce compter est l’engagement à long terme avec des rendements stables.

Investir dans une SCPI, ce n’est pas chercher à faire “un coup” visant à générer une plus-value importante à court terme. L’horizon de placement recommandé est supérieur à 10 ans.

On vise une augmentation de la valeur des parts dans la durée. Préparer / Consolider sa retraite est un des objectifs d’investissement SCPI.

Quelles SCPI thématiques captent le plus l'épargne des français et non-résidents ?

Les SCPI dédiées au secteur de la santé représentent une formidable opportunité d’investissement.

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Danger 4 : L’absence de garantie en capital, rendement ou liquidité

Sur le plan purement juridique, il n’y a aucune garantie quand vous investissez dans des parts de SCPI. Mais dans la réalité, vos risques sont très limités.

Cet investissement rassure les investisseurs qui se rendent compte que la stabilité est au centre du fonctionement des SCPI.

  • Vous n’êtes pas le seul à investir : Vous bénéficiez d’une ‘protection collective’ en tant que co-propriétaire.
  • Et surtout, la grande variété des actifs immobiliers composant le portefeuille d’une SCPI (tant par secteurs d’activités que zones géographiques) génère une remarquable mutualisation des risques.

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RISQUE SCPI 5 : Voir le rendement s’éroder au fil du temps

Si vous avez acheté des parts de SCPI, vous bénéficiez d’une quote part des loyers que les locataires versent à la Société de Gestion immobilière.

Mais si le taux de remplissage est faible, vos rendements peuvent s’en ressentir. C’est logique, du moins en théorie.

Car c’est à nouveau la mutualisation qui atténue les effets d’une mauvaise période, qui est compensée par une activité plus dynamique dans un autre secteur investi par votre SCPI.

Par exemple, les locations meublées hotelières sont affectées par un évenement, alors que la location de bureaux se porte bien: l’un dans l’autre, votre rendement est conforme à vos attentes. C’est tout l’intérêt d’une gestion de qualité opérée par de bons professionnels capables d’anticiper les réactions des marchés et diversifier leurs portefeuilles de biens immobiliers en fonction de la conjoncture.

 

BON À SAVOIR : Un Asset Manager performant sait quand il convient d’arbitrer une partie du parc immobilier d’un secteur d’activité à un autre pour saisir les meilleures opportunités.
Danger SCPI placement en ligne (1)

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Danger 6 : La liquidité des parts d’une SCPI, clé de la revente

Soyons clairs, si acheter des parts de SCPI est aisé, les revendre est parfois plus délicat.

Il faut parfois plusieurs semaines pour finaliser la vente de parts de SCPI. Cela peut même durer plus longtemps, des mois voire des années en cas de retournement économique majeur (scénario ayant eu lieu au début des années 1990 en France).

L’acheteur doit déjà faire partie des associés de la SCPI ou être un nouvel investisseur désireux d’y entrer, pour pouvoir acquérir vos parts.

Heureusement, le législateur est intervenu pour encadrer les soucis “d’illiquidités” rencontrés au moment de la revente par les détenteurs de parts de SCPI :

  1. Concernant les SCPI à capital variable : Des fonds de réserve existent au cas où le montant des parts cédés surpassent celui des parts souscrites durablement.
  2. SCPI capital fixe : mise en place par l’ASPIM d’une réforme destinée à déterminer un « prix d’équilibre » sur le marché secondaire.
FOCUS REVENTE : Toutes les précisions pour revendre ses parts de SCPI.

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Danger SCPI 7 : L’impact de la fiscalité

Placer son argent dans une SCPI est considéré par le Fisc comme un investissement immobilier direct relevant du régime fiscal des revenus fonciers (non pas comme un placement financier).

Cela se révèle moins avantageux car vos revenus locatifs sont triplements imposés :

  1. Au taux marginal d’imposition ;
  2. Ainsi qu’au taux de 17,20% relatif aux prélèvements sociaux ;
  3. Voire pour les contribuables concernés, au taux de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) puisque la participation entre alors dans votre base taxable.

 

Opportunité : Pour éviter de se faire trop taxer, il existe des solutions qui vous éviteront de subir des prélèvements fiscaux trop importants :

  • Il est conseillé d’opter pour des SCPI européennes où le poids de l’imposition est moindre comparé à la France.
  • Acheter une SCPI à crédit permet de déduire les intérêts d’emprunt.
  • Tandis qu’investir dans une SCPI en démembrement de propriété confère une décôte significative à l’achat puis en cours de possesion des parts.

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Danger SCPI 8 : Attention aux rendements mirobolants

Il n’y a pas de rendement sans risque. Les performances passées ne constituent pas non plus une garantie de performance future. Soyons donc prudent face à des rendements trop attrayants.

Si les promesses de rendement sont trop alléchantes, les acheteurs affluent, compliquant sensiblement la tâche de la Société de Gestion : une telle collecte devra rapidement être investie dans de nouveaux immeubles. Avec le risque d’une moindre propension à investir dans les meilleurs actifs, ou a payer plus cher un immeuble. En conséquence une rentabilité impactée pour tout le portefeuille.

Opportunité : Rien ne vaut le contact direct avec un Conseiller Patrimonial qui vous montrera les résultats obtenus par la Plateforme SCPI-online.com. Nos performances en gestion de SCPI sont notre meilleure publicité. Gardons à l’esprit que l’Asset Management immobilier est un vrai métier.

ÉVITER LES PIÈGES DE INVESTISSEMENT EN SCPI (1)

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Risque SCPI 9 : Et si la Société de Gestion faisait défaut ?

Il est primodridal de se renseigner sur la Société de Gestion en charge de la SCPI dans laquelle vous investissez : Ses gérants, son ADN, sa vision du marché, son track record,…etc.

On ne peut pas exclure qu’une Société de Gestion fasse défaut / faillite.

Opportunité : Le Régulateur a prévu un dispositif de transfert de la gestion d’une SCPI depuis un Asset Manager en difficulté vers une Société de Gestion agréée par l’AMF. C’est une sécurité pour les porteurs de parts qui bénéficient ainsi d’une continuité dans la gestion de leur SCPI.

BON À SAVOIR : Chaque année, une voire plusieurs SCPI changent de Gestionnaire pour des raisons diverses sans remettre en cause la pertinence de cet investissement.

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Danger 10 : Les arnaques en ligne, cela n’arrive pas qu’aux autres

Il existe des escroqueries liées à de fausses SCPI qui peuvent coûter très cher sans réelles possibilités de retrouver son argent. Face à un préjudice moyen d’environ 63 000 euros, le Régulateur AMF a mis en ligne une Liste Noire recessant les fausses SCPI.

Il est facile de se faire piéger, les escrocs débordant d’imagination pour proposer des rendements attractifs au travers de sites internet très professionnels qui semblent très sérieux. Pour éviter ces désagréments, nos consultants SCPI-online.com sont à votre disposition.

Risque et danger du placement en SCPI France (1)

Comment SCPI-online.com vous aide à limiter les risques SCPI ?

Nous possédons une expertise de haut niveau, acquise au fil des années, à travers la gestion de capitaux pour le compte de centaines de clients.

Avec SCPI-online.com, vous pourrez faire fructifier vos placements en limitant au maximum les risques.

Nous avons en effet mis au point un outil de gestion très performant permettant de ventiler intelligemment les fonds que vous nous confiez entre différentes SCPI et/ou autres placements.

Grâce à un suivi digitalisé simple d’utilisation, vous pourrez suivre vos investissements tout en bénéficiant d’un accompagnement personnalisé.

Nos Conseillers sont des professionnels certifiés par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Avec SCPI-online.com, vous évoluez dans une relation de confiance et transparence.

Nos Gestionnaires sont facilement joignables par téléphone ou visio afin de répondre au mieux à toutes vos questions. 

François Leveillet

Responsable Pôle Investissement Immobilier, SCPI-online.com

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SCPI Danger pièges à éviter pierre papier (1)

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