Les SCPI sont-elles une solution d’épargne performante en 2025 ?

Créées en 1964, les SCPI, Sociétés Civiles de placement immobilier sont une solution d’épargne permettant à moindre d’effort, d’acquérir des parts d’immeuble selon un principe de mutualisation du risque. Chaque SCPI détenant plusieurs immeubles, l’épargnant acquéreur d’une part est propriétaire d’une fraction de ces immeubles.

Pour resituer le contexte de l’époque, 1978 marque un tournant dans l’épargne des particuliers. Le ministre René Monory embarque la gestion collective en Bourse avec la création des OPCVM ; parallèlement s’organise une campagne médiatisant les SCPI, calquées sur le modèle des OPCVM.

Le marché des SCPI concentre 85 milliards d’€ investis, au 31/03/2025 (Source Aspim).

Pourquoi parle-t-on d’investissements alternatifs, s’agissant de classes d’actifs (placements) adossés à l’immobilier ? Parce qu’ils représentent une alternative aux marchés boursiers et obligataires, en termes de couple rendement-risque, liquidité des actifs ou philosophie d’épargne.

Le marché secondaire de certaines SCPI est bloqué parce que ces SCPI « observent des lacunes en matière de transparence dans leur communication notamment » selon Daniel Collignon.

Or chaque SCPI a ses spécificités et toutes les SCPI ne s’adressent pas à tous les clients : selon Guy Marty, « elles représentent un formidable gisement d’opportunités pour les particuliers soucieux d’arbitrer ou transmettre leur patrimoine ».

Selon Katarina Cherrier de C&W, le métier de property management évolue. « Les gestionnaires ont désormais une mission de conseil en optimisation des Capex (gestion des charges, coûts énergétiques, travaux de rénovation) pour créer de la valeur. Le property management requiert désormais des ressources capées [compétences internes] permettant de rehausser le niveau de qualité de gestion à des standards d’excellence ».

• A titre d’exemple, les immeubles de la Défense (tours énergivores gourmandes en charges) doivent faire l’objet d’un travail d’analyse pointue de la data pour proposer des modèles performants.

L’objectif de cette mission ? Pérenniser la rentabilité de l’actif, garder l’occupant satisfait et solvable.

Lorsqu’intégré aux processus opérationnels, le dispositif ESG permet de limiter l’impact de la consommation énergétique, en alignant les intérêts des propriétaires, investisseurs et occupants.

La performance d’une SCPI se mesure dans le temps. « Le rendement annuel interne ou Taux de Rendement Interne (TRI) est un indicateur incontournable évaluant la performance réelle d’un investissement de type SCPI à moyen long terme ; globalement, malgré les crises immobilières conjoncturelles, les cycles immobiliers ont toujours su justifier d’une performance sur le long terme », rappelle Guy Marty, expert économique.

Quelques SCPI historiques justifient d’ailleurs d’excellents taux de rendement internes qui caracolent en tête depuis des décennies avec des TRI proches de 10%.

Source IEIF

Exemple du Groupe FIDUCIAL Gérance :

Source FIDUCIAL Gérance.

Taux annuel de performance, le TRI agrège en effet tous les ingrédients financiers impactant l’épargne, pendant la durée de détention des parts :

• Le prix de souscription initial de la part (frais de souscription inclus) ;
• Les dividendes qui ont été perçus ;
• Le prix de revente final de la part.

Rappelons que la recommandation de détention de parts de SCPI est de 8 ans minimum. En conséquence, le taux de distribution matérialisant le dividende reçu à l’instant T, s’il est nécessaire, est loin d’être suffisant puisqu’instantané.

Les frais associés à l’acquisition de parts de SCP sont de deux natures :

• les commissions de souscription
• les frais de gestion

Les commissions de souscription avoisinant les 10% posent question aujourd’hui puisque certains nouveaux entrants les suppriment. « Oui mais au détriment des frais de gestion et autres coûts cachés » glisse Thierry Slama. On en revient à la nécessité de transparence mentionnée plus haut.

FIDUCIAL Gérance rappelle que « l’acquisition en soi d’un bien immobilier à vertu locative n’est pas gratuite : entre frais de notaires, taxe foncière, honoraires de gestion locative et assurances impayés-vacance locative, la dépense d’acquisition revient aussi à 10% du prix d’achat ».

« A l’issue de la période Covid, les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne frôlaient le dessous de 0% quand l’immobilier rapportait du 4%. Le spread (écart entre taux d’intérêt d’emprunt et revenu de l’immobilier) était intéressant. La hausse des taux d’intérêt d’emprunt sans baisse radicale du prix du m² a réduit cet écart, rendant moins attractif le placement immobilier en 2023 et 2024 » rappelle Daniel Collignon.

A l’heure actuelle, l’annonce ferme d’une baisse des taux rend à nouveau les SCPI désirables.

« En Bourse, quand les valeurs baissent de 20%, on se dit que ça va remonter. Mais en immobilier, on dit que c’est catastrophique, alors que sur les 40 dernières années, les SCPI ont su rapporter aux épargnants plus que le livret A et l’obligataire réunis » dixit Daniel Collignon et Guy Marty.

Les SCPI peuvent être transmises aux héritiers ou ayant-droit à des conditions attractives. « A défaut de les vendre, ceux-ci bénéficieront d’un revenu régulier complémentaire sans avoir eu de mise de départ », rappelle Philippe Miginiac de FIDUCIAL Gérance.

Tout l’immobilier n’est pas impacté par la crise.

Le commerce de proximité n’a pas subi les mêmes aléas que les immeubles de La Défense. Pourquoi ? Si le commerce au sens large a été frappé dans sa fréquentation par les mesures de protection liées au Covid, il a bénéficié d’aides gouvernementales et reste relativement monopolistique en cœur de ville ultra-placé. Les bureaux vivent une situation distincte, notamment les grandes surfaces de bureau : désertés pendant le Covid, les plateaux de bureaux subissent les effets conjoncturels devenus structurels du Télétravail. 10% du parc de bureau est vacant soit 6 millions de M² en IDF, notamment sur les gros immeubles de La Défense. En synthèse, le commerce de proximité a bien rebondi, comme la Logistique, l’hôtellerie alors que les gros immeubles de bureaux voient leur taux d’occupation fragilisé.

Daniel Collignon ajoute « qu’en 2025 les prix de parts de SCPI restent accessibles et que c’est le moment d’acheter en mode contra-cyclique ».

Le démembrement de parts de SCPI entre nu-propriété et usufruit permet de cibler des problématiques patrimoniales distinctes.

Un épargnant soumis à une imposition élevée aura intérêt à investir en nu-propriété selon les clés de répartition attractives de la SCPI : le prix de la part en nu-pro est décôté et le montant peut être investi à crédit. A horizon 15 ou 20 ans, lorqu’arrivé en âge de la retraite, la fiscalité de l’épargnant diminue, celui-ci peut revendre la pleine part de propriété avec potentiel de gain (puisqu’il sera susceptible de vendre une part au prix d’une part achetée sous condition décôtée).

La contrepartie, appelée Usufruit répond à la problématique Retraite des commerçants et TPE. En achetant l’usufruit seulement, ils bénéficient de rentes complémentaires avec un rendement interne attractif.

Si le taux de rendement interne doit être communiqué sur des périodes de 10 ans ou 15 ans par les sociétés de gestion, pour apporter davantage de transparence aux épargnants, d’autres critères de notation d’une SCPI mériteraient d’être examinés :

• Adresses des actifs immobiliers
• Qualité des actifs immobiliers
• Qualité des locataires
• Solvabilité des locataires
• Durée des baux et conditions d’évolution du loyer

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