Investir en SCPI en 2025 : quelles sont les tendances ? Quelles SCPI choisir ?

Sur le front des taux d’intérêt, la Banque Centrale Européenne (BCE) a maintenu les taux courts à un niveau relativement élevé toute l’année (4,5% début 2024, 3% en fin d’année) afin d’étouffer l’inflation, tandis les taux longs n’ont pas décru (l’OAT 10 ans est restée au-dessus de 3% la majorité de l’année). Les impacts sur le marché ont été de deux ordres.

Le premier, mathématique et prévisible, tient à l’évaluation des biens via les calculs d’actualisation. Nous avions déjà évoqué ce lien dans notre article sur les banques centrales. Lorsque les taux sont élevés, le prix des biens baisse mécaniquement lors des expertises semestrielles.

Le second effet est relatif au comportement des investisseurs. En période de taux élevés, les investisseurs ont tendance à privilégier les placements liquides et sûrs : livret, compte à terme, fonds en euros… quitte à délaisser l’immobilier. Pourquoi prendre des risques et immobiliser du capital lorsque les solutions de facilité sont tout aussi rémunératrices ?

En outre, les taux longs entraînent un resserrement des conditions de crédit, donc des financements moindres et des budgets plus limités pour les acheteurs, ce qui pèse sur les prix.

L’année 2025 devrait marquer une rupture : les signaux positifs pour la collecte arrivent, et le rebond des prix pourrait survenir plus tôt que prévu.

La baisse des taux déjà engagée en 2024 (passage de 4,5% à 3%, soit -150 bp en un an) se poursuit en 2025 (avec un retour à 2%), ce qui relance déjà l’attractivité de l’immobilier aux yeux de nombreux investisseurs. En outre, la baisse de l’inflation (désormais proche de 2%) pourrait ouvrir la porte à de nouvelles détentes de taux au second semestre 2025.

Dans un tel contexte, les placements fonciers deviendront à nouveau une option très pertinente aux yeux des investisseurs disposés à s’engager à long terme. Rappelons que la pierre-papier a historiquement servi des rendements annuels supérieurs ou proches de 4,5%, y compris pendant les années de baisse des prix (source : IEIF).

Cependant, cette embellie sur le plan des taux d’intérêt ne doit pas masquer la réalité des fondamentaux.

Le marché des bureaux est plus disparate que jamais : si les emplacements stratégiques (bureaux de centre-ville bien adaptés aux usages actuels) tirent leur épingle du jeu, les sites les moins bien placés continuent de souffrir. En parallèle, on constate un reflux du télétravail, les entreprises optant désormais pour un modèle hybride beaucoup plus contraint… ce qui soutient la demande de bureaux.

Sur le plan des commerces, les difficultés voire la disparition de nombreuses enseignes de l’habillement pèsent sur le taux d’occupation, mais l’indexation des loyers sur l’inflation peut contribuer à l’augmentation des revenus des SCPI disposant d’emplacements premium qui se relouent rapidement.

En synthèse, tous les actifs ne rebondiront pas de façon uniforme mais l’heure est à l’optimisme : les révisions des prix à la baisse nous semblent terminées.

Alors, quels actifs vont tirer leur épingle du jeu en 2025 ?

Plus que jamais, il conviendra d’être sélectif.

La première stratégie peut consister à privilégier les SCPI ayant pu utiliser leurs réserves pendant cette année ou ayant collecté. Profitant d’une fenêtre idéale pour déployer le capital, elles peuvent profiter de conditions d’acquisition avantageuses, sécurisant la rentabilité des années à venir.

Mais ici encore, la sélectivité est de mise. Il faut distinguer deux cas.

D’abord, celui des SCPI jeunes, récemment créées, à l’encours modeste mais croissant. Aujourd’hui, leur patrimoine est concentré sur quelques biens très rentables, judicieusement choisis pour afficher un objectif de distribution bien supérieur à celui du marché. Cependant, même si les rendements actuels sont alléchants, les rendements futurs dépendent surtout des biens qui seront acquis, conséquence directe de la collecte. Autrement dit, gare à la dilution ! Nous avons évoqué ce sujet plus en détail dans un précédent article.

Le deuxième cas est celui des SCPI déjà établies qui n’ont pas eu de problème de collecte ou de rachat en 2024. L’effet favorable des acquisitions et des arbitrages sera alors dilué dans l’encours, mais restera un contributeur positif au rendement. Mêlant pérennité et une pointe d’opportunisme, ce segment diversifié sera selon nous le meilleur vivier de valeur pour 2025.

Notre conseil est de dissocier la thématique de l’exécution stratégique. 

Puisque tout filtre (qu’il soit sectoriel, géographique, ESG…) revient à limiter les potentielles acquisitions, il faut surtout veiller à la cohérence entre la collecte et la disponibilité de biens aux caractéristiques attractives.

Un point d’attention majeur doit être celui de la qualité du patrimoine. La SCPI ne doit pas se retrouver contrainte d’investir dans des biens peu rentables simplement parce qu’elle collecte amplement et que son marché cible est étroit.

Notre conseil : les SCPI sectorielles restent de bonnes occasions de diversifier un portefeuille mais nous ne vous recommandons pas d’établir toute votre stratégie sur des niches. Vous devez d’abord détenir un cœur de patrimoine bien diversifié.

Vous l’aurez compris, nous sommes très prudents sur certains segments mais plutôt optimistes pour 2025. 

Sélectivité, diversification et horizon long terme restent les maîtres-mots pour investir judicieusement.

Enfin, n’oubliez pas que les SCPI ont souvent une période de carence (délai de jouissance) : en achetant aujourd’hui, les premiers loyers ne vous seront versés qu’à l’été, voire à l’automne 2025. Un investissement immobilier s’anticipe… ne tardez pas.

Dans un marché qui a rarement été aussi fragmenté, discutez de votre projet avec nos experts pour bâtir une stratégie SCPI adaptée à vos besoins en 2025 !