Pourquoi loger des SCPI dans une SCI à l'IS ?

Une Société Civile de Placement Immobilier ou SCPI est un organisme de placement collectif qui est une société non cotée en bourse.

La vocation d’une SCPI est de collecter des fonds auprès de nombreux investisseurs particuliers et institutionnels dans le but d’acquérir et de gérer des biens immobiliers destinés à la location.

Nous ne traiterons dans cet article que des SCPI de rendement (Commerce, Santé, Bureaux par exemple) qui permettent de percevoir des revenus locatifs potentiels.

Tout d’abord qu’entendons-nous par Société à l’IS ?

Il s’agit d’une Société, civile ou commerciale, soumise au régime de l’Impôt sur les Sociétés (IS).

Nous retrouvons différentes formes de Sociétés comme :

• Société Anonyme,
• SAS,
• SARL mais aussi des
• Société Civile et dérivées SCI.

Une Société Civile (SC sans le I) comporte plusieurs types d’actifs : immobilier, actions, titres de participation. La Société Civile aura pour attrait de proposer un objet social plus vaste à savoir la capacité d’acquérir également des actifs mobiliers (contrat de capitalisation, comptes-titres….).

Les SCI en sont des déclinaisons spécifiquement immobilières. Les SCPI, qui sont des sociétés et fonds d’investissement immobiliers, peuvent tout à fait être logées dans une SCI.

Notons que la durée d’une Société Civile se veut longue et les objectifs patrimoniaux des Associés, voire des héritiers, peuvent changer au cours du temps.

Sur le plan fiscal, l’impôt sur les Société (IS) se veut « opaque », c’est-à-dire que les associés ne sont pas redevables de l’impôt de la structure, contrairement à une SCI soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR) dite fiscalement transparente.

Nous avons vu précédemment qu’il était possible de détenir des parts de SCPI de différentes manière (nue-propriété, usufruit, pleine propriété / au comptant ou à crédit).

Abordons ici le cas d’un investissement en pleine propriété et au comptant. D’autres solutions sont envisageables et nécessitent un accompagnement plus chiffré notamment dans le cas d’un financement dans une société à l’IS avec recours au prêt bancaire.

S’agissant d’une société à l’IS, les associés peuvent récupérer le bénéfice sous forme de dividendes taxés à la Flat Tax ou PFU (30% prélèvements sociaux inclus) ou sur option à l’impôt sur le revenu (application d’une décote de 40% sur la part taxable au titre de l’Impôt sur le revenu).

Dans notre exemple, la flat tax est plus appropriée : ainsi il ne resterait aux associés, en cas de retrait que 8 882.50 € – 30% soit 6 217,75 €.

Bien que toujours plus avantageux, le montage dans ce cadre-là perd tout de sa superbe.

Pour rappel, il s’agit d’une acquisition de parts de SCPI au comptant. Après la constitution de la société, les associés doivent apporter les fonds pour réaliser l’investissement. Cet apport, une fois réalisé, est réputé être une dette que la société a vis-à-vis de ses associés (comptablement inscrite en compte courant associé). Dans notre exemple, la Société doit 250 000 € à Mme et M. JAIMELAPIERRE.

Il faut savoir que les associés en cas de disponibilités (trésorerie positive) ont le droit de récupérer cette dette sans aucune fiscalité. Ainsi, si Mme et M. JAIMELAPIERRE récupèrent chaque année le résultat positif de la société civile à l’IS sur la dette, sous forme de remboursement du compte-courant d’associés, ces derniers ne supporteront aucune fiscalité personnelle.

De facto, chaque année, le compte-courant associé (la dette) diminuera du montant des remboursements effectués.

Dans notre exemple, il faudrait plus de 28 ans pour diminuer totalement cette dette comptable de 250 000 €, ce qui revient à dire que Mme et M. JAIMELAPIERRE n’auraient aucune fiscalité personnelle pendant 28 ans (pour ensuite avoir une fiscalité personnelle comme expliqué au-dessus).

En effet, si le revenu net annuel après fiscalité est de 8 852 €, 250 000/8852 = 28 ans.

Au-delà de la fiscalité des revenus, qu’advient-il en cas de revente des parts de SCPI et de l’imposition sur la plus-value ?

Là encore nous vous présentons un tableau comparatif et vous l’expliquerons par la suite.

Toujours dans notre exemple, imaginons que Mme et M. JAIMELAPIERRE décident de revendre les parts de SCPI au bout de 15 ans et que la valeur ne soit plus de 250 000 € mais de 290 000 €. Mais rappelons que tout investissement comporte aussi des risques de perte en capital.

Les frais de souscription des parts sont, dans notre exemple, de 10%.

Notons que l’assiette de la plus-value diffère, selon que les parts soient acquises par le biais d’une personne physique (ou société soumise à l’IR) ou par le biais d’une société soumise à l’IS.

Continuons notre exemple. Madame et Monsieur JAIMELAPIERRE ont 4 enfants et souhaiteraient préparer la transmission de leur patrimoine (ici de la Société Civile Immobilière) à leurs enfants. Les parents ont clairement exprimé leur souhait de conserver cette structure dans le patrimoine afin de compléter leurs revenus et désirent que cette structure soit transmise aux enfants au moment de leur décès.

Les plus avertis évoqueront rapidement le démembrement des parts de la SCI en donnant la nue-propriété des parts aux enfants.

Une Société (civile, commerciale) est constituée de parts sociales. Chaque part est constitué de plusieurs droits :

• Le droit d’user de la chose : l’usus
• Le droit de jouir de la chose : le fructus
• Le droit de disposer de la chose : l’abusus

Le démembrement de la propriété va consister à répartir ces trois droits entre plusieurs personnes :

1. Les usufruitiers auront le droit d’user de la chose et d’en avoir jouissance ;
2. Les nus propriétaires auront le droit de disposer de la chose.

Le démembrement peut s’opérer de manière viagère (jusqu’au décès de l’usufruitier) suivant le barème donné par l’article 669 CGI ou alors de manière temporaire (avec une valeur d’usufruit de 23% pour chaque période de 10 ans).

Attention à ne pas confondre le démembrement temporaire légal qui utilise cette valeur d’usufruit de 23% par période de 10 ans avec le démembrement temporaire de SCPI qui utilise une clé de répartition suivant un barème pré-établi.

Ainsi, Mme et M. JAIMELAPIERRE peuvent procéder à une opération de démembrement des parts de la Société Civile en conservant l’usufruit et en donnant la nue-propriété des parts aux enfants. Pour ce faire il faudra bien veiller à ce que Mme et M. JAIMELAPIERRE conservent à minima une part en plein propriété pour conserver la qualité d’associé et par voie de conséquence la jouissance du compte courant associé.

Comme souligné précédemment, le barème de l’article 669 du CGI sera appliqué pour déterminer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété (en fonction de l’âge de l’usufruitier).

Chaque parent peut donner à chacun de ses enfants jusqu’à 100 000 € tous les 15 ans sans payer de droit de donation.

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Cependant, que vaut la Société Civile et/ou Immobilière au moment de l’investissement des parts de SCPI ?

A l’Actif, seront valorisées les parts hors frais (titre de participation). Les frais pourront être passés en charge ou amortis.

Au Passif, sera constatée la dette (compte courant associé) de la société à l’égard de ses associés.

Ainsi la valeur comptable de la société sera quasi nulle voire nulle à ce moment.

Si une opération de donation de nue-propriété est opérée, cette dernière reposera sur une valeur quasi nulle voire nulle et donc ne viendra pas ou faiblement amputer le capital disponible de donation (de 100 000 € par enfant par chacun des parents).

Un tel montage peut répondre à différentes problématiques patrimoniales en fonction des évènements de vie des individus. Nous vous donnons ci-dessous un schéma à titre d’exemple. Bien entendu, de nombreuses options et pilotages sont envisageables.

1. L’option à l’IS est irrévocable

Le choix de l’option à l’impôt sociétés devra être d’autant plus mesuré qu’il n’est pas possible d’y renoncer. Seule une dissolution de la SC/SCI permettra de revenir au régime de l’impôt sur le revenu, IR. Le coût fiscal de l’équation n’étant pas neutre, nous recommandons un accompagnement par un Conseil aguerri.

2. Les déficits ne sont pas imputables sur les autres revenus du foyer

Contrairement à l’IR qui permet de déduire les éventuels déficits constatés des autres revenus du foyer, les déficits constatés en cas d’option à l’IS ne seront déductibles que sur les bénéfices des exercices suivants de la Société.

3. Le traitement fiscal de la plus-value est moins favorable à l’IS

En cas de vente d’un bien immobilier ou de parts de SCPI détenues personnellement, ou par le biais d’une SCI soumise à l’IR, la plus-value résultant du différentiel entre valeur de revente et valeur d’acquisition sera exonérée partiellement à compter de la 5^ème année et totalement :

• à compter de la 22^ème année sur le plan de l’IR
• au-delà de la 30^ème année sur les prélèvements sociaux

La plus-value non exonérée sera imposée à l’IR au taux de la tranche marginale d’imposition auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2%).

En revanche, la SCI soumise à l’IS ne bénéficie d’aucune exonération. Comme détaillé dans l’exemple ci-dessus, la plus-value se calcule non pas sur la base de la valeur d’acquisition mais sur la base de la valeur nette comptable (après amortissements éventuels).

Elle sera taxée au taux d’IS (15% et plus le cas échéant).

Pour initier ou choisir l’option Adhoc, l’accompagnement d’un professionnel est recommandé.

La force d’un Cabinet de conseil est de vous proposer un montage SCPI dans une SCI IS clé en main, à l’appui de professionnels experts en rédaction de Statuts, création de Société Civile, investissement SCPI ainsi que pilotage du montage.

Afin de réaliser l’opération, plusieurs étapes seront à respecter.

• Rédaction des statuts (Avocat, notaire) tenant compte de votre configuration patrimoniale et objectifs,
• Enregistrement des statuts (Guichet Unique qui se chargera de l’envoi auprès du Greffe du Tribunal de Commerce et auprès du Service des Impôts avec l’option fiscale choisie),
• Publier une annonce légale de création de la Société,
• Après réception du K-bis il s’agira d’ouvrir un compte bancaire au nom de la société et y déposer le capital social,
• L’apport des fonds en compte courant associé pourra être réalisé en conséquence,
• Enfin, la société réalisera l’investissement en SCPI

Il est donc nécessaire de s’entourer de Professionnels afin de réaliser l’ensemble du montage. Un avocat ou notaire sera utile pour la rédaction des statuts et les tenues d’Assemblée Générale, un Expert-comptable pour la comptabilité et un Gestionnaire de patrimoine (CGP) pour piloter l’ensemble et réaliser la souscription de parts de SCPI.

Un Cabinet spécialisé ayant réuni pour vous ces expertises sera susceptible de vous proposer un montage clé en main.

Point d’attention :

Ce montage n’est pas un conseil en investissement et ne doit en aucun cas avoir pour but une optimisation fiscale, mais une vocation économique (préparation à la retraite, préparation à la transmission…). Il ne conviendra pas à tout le monde ; aussi, est-il nécessaire de vérifier auprès de Professionnels votre éligibilité en fonction de vos objectifs et de la surface d’investissement envisagée. Comme tout investissement, les produits SCPI présentent des risques : risque de perte en capital, de liquidité, capital investi non garanti, risque d’absence de rendement. L’investissement en SCPI est considéré comme peu liquide en raison de l’inexistence ou étroitesse du marché à certaines périodes. La Société de Gestion ne peut alors garantir ni le retrait, ni le remboursement. La valeur du capital investi peut varier, à la hausse comme à la baisse, tout comme les revenus qui y sont attachés.