🔎 Qu’est-ce que le TOF ?
Le taux d’occupation financier (TOF) est un indicateur central dans l’analyse des performances d’une SCPI. Il mesure la part des loyers réellement facturés par rapport aux loyers théoriques que la SCPI pourrait percevoir si l’ensemble de ses biens étaient loués en permanence.
En d’autres termes, un TOF élevé traduit une bonne occupation du patrimoine immobilier, et donc une meilleure capacité de la SCPI à générer des revenus réguliers pour ses associés.
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➗ Comment se calcule le TOF ?
La formule est la suivante :
TOF = (Loyers facturés / Loyers potentiels à 100 % d’occupation) × 100
Prenons un exemple concret : si une SCPI pouvait théoriquement percevoir 10 millions d’euros de loyers par an, mais qu’elle en encaisse effectivement 9,3 millions, son TOF s’élève à 93 %.
📌Pourquoi cet indicateur est-il important ?
Le TOF est souvent considéré comme un révélateur de la qualité de gestion locative d’une SCPI. Il donne un aperçu de la capacité du gestionnaire à maintenir les immeubles loués, à fidéliser les locataires et à limiter les périodes de vacance.
En règle générale, un TOF supérieur à 90 % est jugé satisfaisant. Lorsqu’il descend en dessous de 85 %, cela peut alerter sur des difficultés : manque d’attractivité de certains actifs, localisation moins stratégique, ou baisse de la demande locative.
🏢 Quels sont les principaux facteurs qui influencent le TOF ?
Plusieurs éléments peuvent impacter le niveau du TOF :
- L’emplacement des biens (centre-ville, zones d’activités, périphérie)
- L’état général des immeubles (qualité, accessibilité, services proposés)
- La conjoncture économique (croissance, inflation, mutations du marché du travail)
- Le profil des locataires (entreprises stables, commerces, administrations)
La stratégie de gestion (répartition des risques, anticipation des départs)
📈 Comparer le TOF entre plusieurs SCPI : un bon réflexe ?
Absolument. Le TOF permet de comparer rapidement la dynamique locative de plusieurs SCPI. Toutefois, il ne doit jamais être analysé seul. Un TOF de 95 % peut sembler excellent, mais si le taux de distribution est en baisse ou si le patrimoine perd de la valeur, cela peut masquer d’autres faiblesses.
Il convient donc de le croiser avec d’autres indicateurs : rendement, taux d’occupation physique, valeur de reconstitution, niveau d’endettement, etc.
✅ Ce qu’il faut retenir
Le TOF est un indicateur de référence pour évaluer la santé locative d’une SCPI. Il renseigne sur la stabilité des loyers perçus, donc sur la fiabilité des revenus distribués aux associés. Mieux comprendre ce ratio, c’est se donner les moyens d’investir avec plus de lucidité et de sérénité.
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❓Questions fréquentes
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Le TOF peut-il baisser temporairement sans que ce soit inquiétant ?
Oui. Une baisse ponctuelle peut être liée à des travaux de rénovation, un changement de locataire ou une vacance volontaire en attente d’un bail plus avantageux. Ce n’est pas forcément un mauvais signal si cela s’inscrit dans une stratégie de long terme.
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Le TOF prend-il en compte les loyers impayés ?
Non. Le TOF mesure uniquement les loyers facturés. Les impayés éventuels sont traités dans d’autres indicateurs spécifiques, comme le taux d’encaissement ou le taux de recouvrement.
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Où peut-on consulter le TOF d’une SCPI ?
Il est publié dans les bulletins trimestriels et les rapports annuels fournis par les sociétés de gestion. Ces documents sont accessibles librement sur les sites officiels des SCPI ou sur les plateformes d’investissement.
Lire aussi : Que veut dire SCPI ?
Avertissement
La valeur d’un investissement peut varier, tout comme les revenus qui y sont attachés.
L’investissement dans une SCPI ne bénéficie d’aucune garantie en capital ni en termes de performances.
Il s’agit d’un placement à long terme avec une recommandation de conserver les parts pendant une période d’au moins 8 ans.
S’agissant d’un investissement immobilier, la liquidité du placement peut être limitée. Le rachat des part peut être soumis à des réserves.
Contactez un conseiller SCPI Online pour obtenir plus d’informations et trouver la SCPI qui vous convient.