Immostat, le GIE créé en 2001 par les quatre principaux conseils en immobilier d’entreprise : Paribas Real Estate, CBRE, JLL et Cushman & Wakefield ; a publié pour le 1er trimestre 2017, les mesures d’accompagnement accordées par les bailleurs de bureaux de l’Île-de-France à leur locataire.
Le taux d’accompagnement est stable puisqu’il s’établit à 21,5%, soit le même que celui de la fin de l’année 2016. Toutefois, les loyers économiques sont eux, en hausse depuis un an …
DÉFINITION DU TAUX D’ACCOMPAGNEMENT EN MATIÈRE D’IMMOBILIER TERTIAIRE
Le taux d’accompagnement est un indicateur lancé en décembre 2014 par le GIE Immostat et qui représente le poids de trois aménagements (franchises de loyer, travaux, loyers progressifs) par rapport au revenu total qui serait obtenu au prix de loyer facial sur la durée ferme du bail. Le niveau des mesures d’accompagnement est calculé sur les transactions locatives de bureaux de plus de 1000 m² qui se sont tenues en Île-de-France au cours des 12 derniers mois.
L’indicateur est calculé à partir des transactions réalisées par les membres du GIE et a pour but de permettre aux professionnels de l’immobilier de mieux appréhender l’évolution des loyers.
LES INFORMATIONS AU 1T 2017 SUR LE TAUX D’ACCOMPAGNEMENT
Le taux d’accompagnement, qui était en hausse constante depuis fin 2012, avait amorcé une baisse à la fin de l’année 2016, passant de 22,5% à 21,5% entre le 3è et le 4è trimestre.
Le taux calculé pour le 1er trimestre 2017 est de nouveaux de 21,5% sur l’ensemble de l’Île-de-France.
Cette moyenne masque de fortes disparités puisque, si le taux d’accompagnement dans la première couronne parisienne reste stable avec un taux de 24%, il est seulement de 14,1% dans Paris Centre Ouest, ce qui correspond à un reflux de -2, 0 points des accompagnements. Ces données semblent confirmer ce que constatait les experts de BNP Paribas Real Estate en janvier dernier : l’amélioration du rapport bailleur/locataire passera en premier lieu par le centre de Paris.
Les transactions de bureaux de plus de 5000 m² continuent quand à elle de bénéficier du taux d’accompagnement le plus important : +1,9 points par rapport aux autres au 1T 2017.
Concernant la durée ferme moyenne des transactions, elle atteint 9,1 ans pour les bureaux de plus de 5000m² (-2% en un an) et 5,9 ans (stable) pour les bureaux de 1000 à 5000m².
HAUSSE DES LOYERS ÉCONOMIQUES SUR UN AN
Lorsque l’on raisonne sur un an glissant, on constate que les loyers économiques (loyers effectivement payés par les locataires, après déduction des franchises et remises commerciales) sont repartis à la hausse.
Ainsi, fin mars 2017, les loyers faciaux moyens en Île-de-France des actifs neufs ou restructurés, présentent une augmentation de 3,6% par rapport à leur niveau à fin mars 2016, atteignant 374 €/HT/m²/an.
Les loyers faciaux moyens des actifs de seconde main sont quand à eux plutôt stable puisqu’ils passent de 350 €/HT/m²/an en fin mars 2016 à 349 €/HT/m²/an à fin mars 2017.
Sachant que le taux d’accompagnement sur cette même période est en baisse : 21,5% au 1T 2017 contre 22% au 1T 2017, on comprend que les loyers économiques sont désormais en légère hausse.
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