Après une phase d’incertitude, l’immobilier de bureaux semble regagner une nouvelle jeunesse. Toutefois, ce « retour » ne s’opère pas de manière homogène : il est sous-tendu par des logiques de sélectivité toujours plus fortes.
L’investissement en parts de SCPI de bureau doit donc être éclairé par une analyse fine des bénéfices mais aussi des risques — d’autant plus que des études récentes mettent en exergue un marché francilien en pleine mutation.
Le contexte : pourquoi parle-t-on de « retour » du bureau ?
Le segment des bureaux a été bouleversé par la crise sanitaire, la montée du télétravail et la remise en cause des formats traditionnels de travail. Les entreprises ont revu leurs besoins, privilégiant des surfaces plus souples, bien localisées ou plus contemporaines.
Pourtant, depuis 2024-2025, certains signaux démontrent un regain d’intérêt :
- Une demande placée qui, dans certains sous-marchés, commence à se redresser. Source Cushman & Wakefield Octobre 2025.
- Une correction des valeurs d’investissement initiée en 2023 qui offre désormais un « point d’entrée » à certains profils d’investisseurs.
- Les sociétés de gestion observent un phénomène de « flight-to-quality » : la prime est donnée à la centralité, à la modernité et à la durabilité. Le Quartier Central des Affaires (QCA) parisien concentre toujours la majorité des volumes investis, comme le confirment les performances stables de la SCPI Selectipierre 2, dont le taux d’occupation financier dépasse 96 % et la valeur de réalisation se maintient autour de 665 €/part au 30 juin 2025. La performance passée ne présage pas du futur.
Ainsi, le bureau ne disparaît pas : il « se réinvente », ce qui peut rassurer les investisseurs en SCPI qui cherchent du rendement et de la diversification.
Ce que l’étude PierrePapier.fr vient confirmer
L’article de Pierre Papier intitulé « Bureaux en Île-de-France : vers une réduction de la polarisation ? » signé par Laurent Gauville offre un éclairage sur le marché francilien.
Voici les principaux enseignements à retenir :
- Le taux de vacance dans le centre-ville de Paris (arrondissements « prime » définis comme le 1ᵉʳ, 2ᵉ, 3ᵉ, 8ᵉ, 9ᵉ, 16ᵉ, 17ᵉ) est très faible aujourd’hui, autour de 5 %, contre environ 11 % pour l’ensemble de l’Île-de-France.
- Le constat : une forte polarisation du marché — les quartiers centraux captent la demande et offrent peu d’offre neuve, tandis que la périphérie souffre d’un excès d’offre face à une demande moindre.
- Le scénario prospectif pour 2025-2030 : un rééquilibrage progressif du marché. Pierre Papier anticipe la fin de cette polarisation : la vacance globale pourrait tendre vers un taux structurel estimé à environ 6 %.
- Un élément clé : la certification environnementale des immeubles va devenir un critère majeur. Une nouvelle forme de segmentation pourrait apparaître — entre immeubles certifiés et non-certifiés.
Implications pour l’investisseur
- Cette étude renforce l’idée que l’investissement dans des bureaux « prime », bien localisés et performants (notamment d’un point de vue ESG) est digne d’intérêt.
- Par ailleurs, elle invite les investisseurs à différencier les segments : ne pas considérer que « le bureau » est homogène mais plutôt qu’il existe des sous-marchés (centre vs périphérie, certifié vs non-certifié).
- Enfin, la mention d’un « rattrapage » possible des zones périphériques rappelle qu’il peut exister des opportunités mais avec un horizon plus long et des risques plus élevés.
Cette étude n’engage que son auteur.
Les bénéfices de l’investissement bureaux en SCPI
L’investissement par le biais d’une SCPI orientée bureaux ou mixte présente plusieurs avantages :
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REVENU REGULIER
Les baux de bureaux génèrent des revenus locatifs potentiellement stables sur le long terme, en fonction de la solvabilité des locataires. -
EFFET TANGIBLE
Le bureau, contrairement à certains placements financiers, offre un actif réel, ce qui peut rassurer certains investisseurs.
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SELECTIVITE ACCRUE
Certains véhicules s’orientent de plus en plus vers des actifs « prime », offrant une différenciation dans un marché fragmenté.
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VALORISATION
L’ajustement des valeurs, la rotation des locataires et les travaux de repositionnement peuvent potentiellement générer de la plus-value.
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DIVERSIFICATION
Pour un portefeuille de SCPI, inclure des bureaux peut permettre de diversifier le risque, en complément d’autres actifs (logistique, santé, commerce).
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Les principaux risques à surveiller
Avant tout investissement, il importe de s’enquérir de la documentation légale afin de s’assurer de la bonne compréhension des risques parallèlement aux avantages précités :
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ECART ENTRE SOUS-MARCHES
Le marché central se porte désormais mieux que la périphérie. Investir dans un actif situé hors « prime » peut impliquer un horizon plus long et un rendement incertain.
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OBSOLESCENCE DES ACTIFS
Les immeubles mal situés, de seconde main ou peu performants sur le plan énergétique peuvent souffrir de vacance locative ou de baisse de valeur. Le secteur est de plus en plus exigeant en matière de certification.
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TAUX INTERET ET COUT DE FINANCEMENT
Les taux élevés ou les hausses de coûts pour les sociétés de gestion peuvent peser sur le rendement des SCPI bureaux.
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TAUX DE VACANCE ET ROTATION DES LOCATAIRES
Dans un contexte où les entreprises optimisent leurs surfaces, la vacance ou la renégociation des loyers sont des risques accrus.
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REGLEMENTATION ET PERFORMANCE ENERGETIQUE
Les contraintes (décret tertiaire, normes environnementales) peuvent nécessiter des travaux importants, impacter la rentabilité ou la disponibilité de l’immeuble.
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Quel arbitrage pour l’investisseur ?
« Bureau is back » n’est pas une affirmation simpliste du retour inconditionnel des bureaux tels qu’ils existaient avant la crise. C’est plutôt une confirmation : le bureau, en tant que classe d’actif, reste pertinent sous réserve de faire preuve de sélectivité, de vigilance et de vision à long-terme.
L’étude de PierrePapier.fr rappelle qu’un marché se polarise — non plus simplement par localisation (centre vs périphérie) mais désormais par qualité et certification. Pour l’investisseur en SCPI, cela signifie :
- Privilégier des gérants et des véhicules qui ciblent les immeubles « prime », bien situés et performants ;
- Éviter ou limiter l’exposition à des actifs tertiaires dénués de positionnement clair ;
- Adopter un horizon d’investissement suffisamment long pour lisser les cycles et absorber les effets de réajustement ;
- Veiller à la diversification (géographique, secteur) pour ne pas être sur-exposé à un sous-marché spécifique du bureau.
En définitive, l’investissement en bureaux via une SCPI peut offrir une belle opportunité — mais ce n’est pas un placement « automatique ». Comme pour tout actif d’entreprise, la qualité fait désormais toute la différence.
⚠️ Ce contenu publicitaire ne constitue pas un conseil en investissement. L’analyse de marché n’engage que les auteurs. Comme tout investissement, les SCPI présentent des risques de perte en capital, de liquidité, capital investi non garanti, risque d’absence de rendement. L’investissement en SCPI est considéré comme peu liquide en raison de l’inexistence ou étroitesse du marché à certaines périodes. La Société de Gestion ne peut alors garantir ni le retrait, ni le remboursement. La valeur du capital investi peut varier, à la hausse comme à la baisse, tout comme les revenus qui y sont attachés.
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Avertissement
La valeur d’un investissement peut varier, tout comme les revenus qui y sont attachés.
L’investissement dans une SCPI ne bénéficie d’aucune garantie en capital ni en termes de performances.
Il s’agit d’un placement à long terme avec une recommandation de conserver les parts pendant une période d’au moins 8 ans.
S’agissant d’un investissement immobilier, la liquidité du placement peut être limitée. Le rachat des part peut être soumis à des réserves.
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