Les 10 indicateurs à analyser avant d'investir dans une SCPI

Quels sont les points clés à vérifier pour réussir votre investissement ?
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Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des solutions d’épargne qui attirent de plus en plus de particuliers. Grâce aux capitaux qui leur sont confiés, elles acquièrent et gèrent des actifs immobiliers, d’entreprise (on parle d’immobilier tertiaire) pour la plupart.

En reversant les loyers perçus aux épargnants, elles offrent des rendements performants et réguliers. C’est donc un placement lucratif qui, par ailleurs, ne nécessite aucune gestion.

L’offre est abondante : il existe aujourd’hui 200 SCPI, pilotées par 36 sociétés de gestion différentes. Pour faire le bon choix, il convient d’analyser 10 critères fondamentaux avant d’investir dans une SCPI de rendement

SOMMAIRE

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1) La capitalisation

Exprimée en millions ou milliards, la capitalisation informe l’épargnant de la taille de la société. Celle-ci est considérée de bonne envergure dès lors que sa capitalisation dépasse les 500 millions d’euros. À partir d’un milliard, l’investisseur peut être assuré de sa stabilité et de sa solidité. Une capitalisation élevée est en effet rassurante.

Posséder un grand nombre d’actifs, idéalement diversifiés, permet d’atténuer les risques (vacance, défaut de paiement, travaux…).

Néanmoins, les grosses sociétés sont aussi celles qui ont le plus de biens à entretenir, surtout s’ils sont détenus depuis longtemps. Les coûts liés aux travaux ont un impact sur le rendement.


2) Les performances

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Le TDVM pour une année

Le rendement d’une SCPI est sans doute l’un des critères de choix les plus décisifs. La société doit pouvoir garantir aux épargnants un rendement compris entre 4,5 et 6 %. Ce taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) correspond au montant du dividende brut versé à l’investisseur rapporté au prix moyen de la part sur l’année.

Le TDVM est une donnée ponctuelle : sa performance peut être habituelle comme exceptionnelle.

Puisque la régularité est primordiale pour l’épargnant, les performances doivent être analysées dans la durée.

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Le TRI pour longue période

C’est pourquoi l’on peut se fier au taux de rendement interne (TRI). Celui-ci permet de se faire une idée de la rentabilité du placement sur 5, 10 ou 15 ans. Le TRI prend en compte les prix d’achat et de revente de la part ainsi que les rendements perçus sur la période donnée. Il qualifie donc les performances de la SCPI à moyen ou long terme.


3) La composition du patrimoine

Consécutive à la stratégie de gestion, la composition du patrimoine peut être un critère de décision pour confier son épargne à une SCPI. Le rapport annuel qu’elle délivre liste ses actifs et les informations qui y sont relatives (adresse, surface, dates de construction et d’acquisition…). L’épargnant peut concrètement se représenter le patrimoine détenu et cerner le potentiel de la SCPI.

En règle générale, celle-ci assure de meilleurs rendements si son patrimoine est diversifié, que ce soit en termes de biens ou de localisations, puisque les risques sont mutualisés.

Cependant, miser sur un type de biens ou un secteur d’activité précis peut aussi délivrer de bons rendements si le marché est suffisamment dynamique et porteur.
Les points à vérifier pour investir dans une SCPI via Internet Taux Occupation Financier TOF

4) Un capital fixe ou variable

  • Une SCPI à capital variable collecte des fonds en permanence. Cela signifie qu’un épargnant peut à tout moment acheter ou vendre des parts, dont le prix, fixé d’avance par le gestionnaire, est souvent stable. Le capital variable permet aussi de disposer de davantage de liquidités.
  • Une société à capital fixe clôt les souscriptions une fois que le capital souhaité est atteint. À moins que le gestionnaire décide d’augmenter le capital, l’épargnant doit passer par le marché secondaire de gré à gré pour acheter ou céder des parts. Le prix varie selon l’offre et la demande. Le nombre de parts en attente de cession est révélateur de l’attractivité d’une SCPI à capital fixe.

5) Le taux de vacance

Selon l’ancienneté de la société, le taux de vacance, c’est-à-dire la part d’actifs inoccupés, diffère. Il avoisine les 10 % pour les SCPI de plus de dix ans. Les actifs qu’elles détiennent depuis longtemps ont parfois besoin d’être réhabilités ou modernisés. Les travaux entrepris influence donc le taux de vacance.

C’est pour cela que les sociétés les plus jeunes, qui détiennent des biens immobiliers récents, voire neufs, affichent un taux d’occupation proche des 100 %.

Si ce n’est pas le cas, cela témoigne d’un problème notable. Le taux de vacance peut varier sans que cela soit inquiétant, mais l’opérateur doit toujours être en mesure de le justifier.


6) Le taux d’occupation financier

Le taux d’occupation financier (TOF) confronte les loyers effectivement perçus à ceux que l’opérateur encaisserait si tout son patrimoine était loué. S’il indique les vacances locatives et les franchises de loyer consenties, il permet surtout à l’épargnant de déterminer la solidité de la SCPI.

À l’instar des autres taux, le TOF doit être étudié sur une période donnée pour s’assurer de sa régularité.

Il est généralement compris entre 90 et 95 %.

Un taux inférieur impliquerait soit la possibilité d’améliorer une vacance temporaire, soit l’existence d’une vacance structurelle, plus problématique.

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7) La réserve ou report à nouveau

La réserve (ou report à nouveau (RAN)) correspond aux sommes non distribuées aux investisseurs, destinées à servir de rendement dans le cas d’une baisse inattendue des loyers.

Ces provisions permettent de protéger les performances futures et d’assurer la régularité du dividende. Une réserve au montant élevé témoigne de la solidité de la SCPI.


8) Le niveau d’endettement

Certaines SCPI font le choix de n’investir que partiellement les fonds collectés. Elles préfèrent profiter de l’effet de levier du crédit pour à la fois augmenter leur capacité d’investissement et améliorer leur rentabilité.

  • S’il est maîtrisé, un endettement leur offre la possibilité de développer efficacement leur portefeuille d’actifs.
  • S’il ne l’est pas, l’épargnant doit le savoir avant d’investir son épargne.

9) Le pedigree de la société de gestion

L’historique de la société de gestion permet d’évaluer son sérieux, sa capacité d’adaptation et sa stabilité au fil des années. Des opérateurs installés depuis longtemps sur le marché offrent une vision de leurs performances à plus long terme.

Par ailleurs, ils peuvent profiter de leur expérience des événements financiers et économiques passés.

La stratégie qu’ils ont adoptée lors de moments-clés donne un aperçu de leur faculté à s’adapter aux crises, quelle que soit leur nature.

Les opérateurs les plus jeunes, à défaut d’historique, peuvent présenter une gestion dynamique et innovante afin de se démarquer, à l’instar de Kyaneos AM.


10) La stratégie de gestion

Avant d’investir, l’épargnant doit connaître la stratégie de gestion des opérateurs. Les orientations stratégiques peuvent être déterminées selon le type d’actifs (hôtels, commerces, bureaux…), une zone géographique (ville, région, pays…) ou un domaine d’activités spécifique (comme la santé, l’éducation ou le tourisme).

La politique d’acquisition définit ainsi la composition du patrimoine et ses perspectives d’évolution.

Elle est explicitée dans le rapport annuel établi par chaque Société de Gestion.
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