ACHETER DES PARTS DE SCPI OU INVESTIR EN DIRECT DANS LA PIERRE : LE MATCH
> L’investissement immobilier locatif en direct consiste à acquérir un bien en vue de le louer à un tiers, meublé ou non meublé, à travers un dispositif d’incitation fiscale (Loi Pinel, Loi Malraux par exemples) ou non.
> Tandis que les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) constituent un investissement immobilier indirect.
Les SCPI ont vocation à collecter des fonds auprès du public pour les réinvestir dans de l’immobilier de rendement. Elles sont tenues de détenir un capital qui ne peut pas être inférieur à 760 000€. C’est obligatoirement une Société de Gestion spécialisée (Asset Manager en anglais) qui gère La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Chaque année, la société de gestion doit rendre des comptes aux porteurs de parts / les épargnants en organisant une Assemblée Générale.
Pour la protection des épargnants porteurs de parts, ces sociétés sont très réglementées et contrôlées.
Par exemple, le cadre est bien fixé en matière de travaux. Elle ne peut pas engager de travaux dont le coût dépasse 10% de la valeur total des actifs chaque année. Les immeubles qui sont acquis par la SCPI doivent rester un minimum de 6 ans à son capital en sachant qu’il n’est pas possible de céder plus de 15% de la valeur total des actifs par an.
CRITÈRE 1 : LA DÉTENTION
En investissement direct, vous êtes l’unique propriétaire du bien, vous le détenez « réellement » et en pleine propriété.
Concernant les SCPI de rendement, il s’agit d’un investissement immobilier indirect. Vous investissez aussi dans l’immobilier mais le bien n’est pas « palpable », car vous détenez des parts d’une société ayant plusieurs actifs immobiliers à son capital.
> Le point de la détention revient à l’investissement direct car de façon purement psychologique il rassure le propriétaire quant à l’existence réelle de son bien et sa capacité à gérer lui-même une quelconque difficulté.
CRITÈRE 2 : LA GESTION LOCATIVE ET L’ENTRETIEN DU BIEN
Dans une recherche constante de rentabilité pour votre investissement immobilier locatif, sa gestion doit être optimale. Cela demande du temps et des compétences spécifiques. C’est un des principaux inconvénients de l’investissement en direct.
Certes, le propriétaire pourra toujours confier son appartement à une agence immobilière spécialisée en gestion, mais à un moment ou un autre il sera forcement dérangé par l’exploitation de son bien (dégâts des eaux, contentieux avec le locataire, travaux de ravalement, assemblée générale des copropriétaires…)
En investissement SCPI, la gestion est assurée en interne par une société de gestion (l’Asset Manager immobilier). Cette obligation est directement fixée par les statuts de la SCPI. Soulignons qu’il existe en France plus d’une vingtaine de sociétés de gestion spécialisées dans l’immobilier d’entreprise. Le leitmotiv qui dicte leur prise de décision quotidienne est la maximisation du rendement locatif pour les épargnants porteurs de parts. On parle de l’essor de la financiarisation de l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces, locaux d’activité).
Avantage ici pour la SCPI qui confère zéro souci de gestion à l’investisseur.
> Le point de la gestion locative et l’entretien du bien revient donc à l’investissement en parts de SCPI.
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CRITÈRE 3 : RISQUE LOCATIF
Le rendement de l’investissement repose essentiellement sur la location du bien dans lequel vous avez investi.
En investissement direct, vous détenez la pleine propriété du bien, le risque repose donc sur un unique locataire.
Alors qu’en investissement SCPI, vous détenez une quote part du bien, le risque est donc mutualisé entre tous les détenteurs de parts. La diversification du parc (Bureaux, murs de magasins, grandes surfaces commerciales, locaux d’activité) permet en cas de défaillance de paiement d’un locataire d’assurer la rentabilité de l’investissement, puisque les plus grosses SCPI du marché comportent plus de 100 locataires différents.
On se rend compte que la détention en directe peut représenter un risque important surtout le temps de remboursement du crédit. En effet dans le cas où le locataire arrêterait de payer son loyer, vous vous retrouverez à devoir assumer la mensualité de prêt en totalité.
A noter que dans le cas d’impayés, les procédures peuvent être longues et coûteuses.
> Le point concernant la bonne maîtrise du risque locatif revient largement à l’investissement SCPI.
CRITÈRE 4 : POTENTIEL DE PLUS-VALUE
Sauf à acquérir un bien en moindre état et engager des travaux de rénovation, dans le contexte actuel il semble compliqué de réaliser une plus-value immobilière.
Dans les deux cas d’investissement le support étant identique : la pierre.
La plus-value peut être envisagée mais aucun de ces deux types d’investissement ne se démarque vraiment.
Le boom immobilier des années 2000-2010 est derrière nous et représente une anomalie historique de marché (si l’on se réfère aux courbes de tendance longue du marché).
Ainsi, notre Équipe retiendra dans votre simulation d’investissement en parts de SCPI une hypothèse conservatrice de revalorisation du prix de 1% par an afin de ne pas gonfler artificiellement les chiffres que l’on présente.
> Match nul sur le critère de la plus-value immobilière.
CRITÈRE 5 : LA REVENTE
Les perspectives de revente scpi sont à prendre en compte dès la genèse de votre projet d’investissement immobilier locatif.
De par nature, s’agissant dans les deux cas de placement reposant sur des actifs immobiliers, l’investissement se doit d’être envisagé à long terme (horizon 10 ans recommandé minimum) du fait du caractère illiquide de la pierre.
L’immobilier est sujet à la hausse ou à la baisse du marché.
La participation à une SCPI se fait sous forme de parts, il vous est donc possible d’émettre à tout moment le nombre de parts que vous souhaitez revendre sur le marché secondaire. Elles seront de cette manière échangées avec d’autres investisseurs souhaitant souscrire à la SCPI.
> Match nul sur le critère de la revente puisque ces deux types d’investissement repose sur le même support : l’immobilier.
Le match SCPI vs immobilier direct est remporté par l’investissement en parts de SCPI grâce à de moindres contraintes qui permettent un gain de temps et une plus grande sécurité locative.
Avertissement
La valeur d’un investissement peut varier, tout comme les revenus qui y sont attachés.
L’investissement dans une SCPI ne bénéficie d’aucune garantie en capital ni en termes de performances.
Il s’agit d’un placement à long terme avec une recommandation de conserver les parts pendant une période d’au moins 8 ans.
S’agissant d’un investissement immobilier, la liquidité du placement peut être limitée. Le rachat des part peut être soumis à des réserves.
Contactez un conseiller SCPI Online pour obtenir plus d’informations et trouver la SCPI qui vous convient.